53號(hào)別墅整改前的情形。（受訪(fǎng)人提供）

海南陵水8000萬(wàn)元豪宅買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案二審判決，購(gòu)房人訴求再次被駁回。

中房報(bào)記者 陳標(biāo)志丨海南陵水報(bào)道

53號(hào)別墅的院門(mén)被鐵絲絞合“落鎖”，張浩明費(fèi)了好一陣工夫才將它打開(kāi)。他說(shuō)，大門(mén)是開(kāi)發(fā)商鎖上的。

4年前，21歲的山西小伙黃遠(yuǎn)錚斥資8000萬(wàn)元買(mǎi)下了該別墅。巨資買(mǎi)下該房產(chǎn)后，不僅尚未入住，且煩惱接踵而至：因涉及違建房屋被查處，并為此引發(fā)了一系列官司。

引發(fā)系列訴訟的導(dǎo)火索，系53號(hào)別墅的改建、擴(kuò)建部分被當(dāng)?shù)貓?zhí)法部門(mén)認(rèn)定為違建。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證所載建筑面積270余平方米，但改建增加面積超過(guò)1100平方米！違建面積之大，令人咋舌。

購(gòu)房人認(rèn)為，房屋改建、違建系開(kāi)發(fā)商造成，其8000萬(wàn)元購(gòu)房款也被開(kāi)發(fā)商拆分為購(gòu)房款和改建工程款，所有改建都是開(kāi)發(fā)商一手操辦，他并未組織人員施工改建。

但開(kāi)發(fā)商卻認(rèn)為，房屋違建部分的改建是購(gòu)房人的個(gè)人行為，與開(kāi)發(fā)商無(wú)關(guān)。

那么，豪宅的違建到底是誰(shuí)所為？在相關(guān)判決書(shū)上也未明確查明，豪宅違建施工如今成了“謎”一樣的問(wèn)題。

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8000萬(wàn)元換購(gòu)“豪宅”

53號(hào)別墅院門(mén)。陳標(biāo)志/攝

張浩明用力打開(kāi)了53號(hào)別墅的院門(mén)，呈現(xiàn)在眼前的是凌亂不堪的施工現(xiàn)場(chǎng)。由于購(gòu)房人黃遠(yuǎn)錚身處異地，他委托好友張浩明全權(quán)處理與開(kāi)發(fā)商一切糾紛事宜。

眼前這棟被網(wǎng)狀施工圍擋“包裹”的獨(dú)棟別墅，仍是待裝修的毛坯房。按照此前的規(guī)劃報(bào)建，這處房產(chǎn)只有地上一層，建筑面積為270余平方米，公攤面積多達(dá)91.25平方米。

但在該房屋被當(dāng)?shù)貓?zhí)法部門(mén)查處時(shí)，實(shí)際上為地上兩層建筑及開(kāi)挖了地下室，增加面積多達(dá)1116平方米。但按照黃遠(yuǎn)錚一方的說(shuō)法，增加面積不止這個(gè)數(shù)，起碼2000~3000平方米，還不包括開(kāi)發(fā)商此前承諾贈(zèng)送的5畝花園。

270多平方米“變身”上千平方米，53號(hào)別墅是怎么做到的？記者從當(dāng)?shù)貓?zhí)法部門(mén)提供的相關(guān)材料中獲悉，增加面積主要為地上改建二層增加的樓板面積、開(kāi)挖地下室擴(kuò)建的面積。

因上述房屋涉違建，后續(xù)整改施工已將這棟8000萬(wàn)元的“豪宅”砸鑿得支離破碎。

第二層樓板被打掉后，鋼筋散落一地。陳標(biāo)志/攝

記者在現(xiàn)場(chǎng)見(jiàn)到，改建增加的樓板已被敲掉，鋼筋散落一地；一層“±0”被抬高，“房間”出入口變成了僅一米多高的“洞口”；開(kāi)挖近1000平方米的地下室入口已被封堵，里面漆黑一片……

一樓地面抬升后，出入口僅剩下一米多高的“洞口”。陳標(biāo)志/攝

2018年4月，21歲的黃遠(yuǎn)錚得到經(jīng)商父母的資助，在陵水陽(yáng)光實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“陽(yáng)光實(shí)業(yè)公司”）于海南陵水縣土福灣開(kāi)發(fā)的清鳳海棠長(zhǎng)灘項(xiàng)目，購(gòu)買(mǎi)了兩套建筑面積為90多平方米的小別墅。

購(gòu)買(mǎi)這兩套小別墅，黃遠(yuǎn)錚共支付了4358萬(wàn)余元購(gòu)房款（含改造工程款）。

后因種種原因，2020年1月17日，黃遠(yuǎn)錚向開(kāi)發(fā)商陽(yáng)光實(shí)業(yè)公司提出將兩套小別墅換購(gòu)53號(hào)大別墅。開(kāi)發(fā)商亦同意換購(gòu)。

按照黃遠(yuǎn)錚方面的說(shuō)法，53號(hào)大別墅認(rèn)購(gòu)總金額為8000萬(wàn)元，除去之前兩套小別墅4358多萬(wàn)元以及前期房款產(chǎn)生的利息270余萬(wàn)元，其后付齊了購(gòu)房尾款。

記者了解到，該房屋雖然是預(yù)售商品房，但實(shí)際上為現(xiàn)房交付，合同價(jià)為2668余萬(wàn)元，按照270平方米建筑面積計(jì)算，單價(jià)約10萬(wàn)元/平方米。

黃遠(yuǎn)錚對(duì)上述合同價(jià)進(jìn)行了解釋?zhuān)_(kāi)發(fā)商僅向他開(kāi)具了3張購(gòu)房款發(fā)票，票面總金額為2668余萬(wàn)元，其他部分房款是通過(guò)“改造工程款”的方式收取，其中3170余萬(wàn)元匯入第三方房歌（海南）信息科技服務(wù)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“房歌公司”）的賬戶(hù)。

2020年4月，陽(yáng)光實(shí)業(yè)公司將53號(hào)別墅交付給黃遠(yuǎn)錚。同年9月，該別墅登記在黃遠(yuǎn)錚名下。

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購(gòu)房人狀告開(kāi)發(fā)商

53號(hào)別墅內(nèi)部現(xiàn)狀。陳標(biāo)志/攝

本來(lái)黃遠(yuǎn)錚的購(gòu)房一事就到此為止，但接下來(lái)發(fā)生的一切令他始料未及。

2021年11月，陵水縣綜合行政執(zhí)法局對(duì)黃遠(yuǎn)錚作出一份《行政處罰告知書(shū)》，認(rèn)為其自2020年8月開(kāi)始，擅自對(duì)53號(hào)別墅進(jìn)行違法改建。2022年6月，該執(zhí)法局又先后向黃遠(yuǎn)錚作出《責(zé)令改正通知書(shū)》，要求其立即停止施工，自行拆除擅自改建、擴(kuò)建部分，回填地下室，恢復(fù)建筑原貌。

2023年2月15日，上述執(zhí)法部門(mén)向黃遠(yuǎn)錚作出《行政處罰決定書(shū)》，限期5日內(nèi)自行拆除53號(hào)低層住宅樓地上建筑一至二層之間增加的隔層樓板。

黃遠(yuǎn)錚認(rèn)為，53號(hào)別墅的改建施工與他沒(méi)有半點(diǎn)關(guān)系，都是開(kāi)發(fā)商一手操辦，造成的違建后果應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

眼看著8000萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)的豪宅因整改施工而變得殘破不堪，黃遠(yuǎn)錚動(dòng)了要通過(guò)法律訴訟討說(shuō)法的念頭。

2022年8月，黃遠(yuǎn)錚將陽(yáng)光實(shí)業(yè)公司、房歌公司，以及陵水眾鑫裝飾工程有限公司訴至陵水縣人民法院，向法院提出了“確認(rèn)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效”“返還8000萬(wàn)元購(gòu)房款”“支付購(gòu)房款的資金占用利息”等8項(xiàng)訴求主張。

黃遠(yuǎn)錚認(rèn)為，他足額支付了8000萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)53號(hào)別墅，開(kāi)發(fā)商建成的房屋是地上兩層和地下約2000平方米的構(gòu)造，與項(xiàng)目當(dāng)初宣傳冊(cè)宣傳的是一致的。至于開(kāi)發(fā)商為什么這樣處理，他當(dāng)時(shí)并不知情。

黃遠(yuǎn)錚還稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商交付給他的是現(xiàn)房，地上第二層及地下室是開(kāi)發(fā)商整體設(shè)計(jì)、整體施工建造的，地上第二層非購(gòu)房人擅自改建、擴(kuò)建，地下室也非他擅自開(kāi)挖。

他認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商違反相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，超出許可范圍建設(shè)，又隱瞞實(shí)情向購(gòu)房人銷(xiāo)售，又致使他被政府部門(mén)處罰，使他遭受到了巨大財(cái)產(chǎn)損失。

對(duì)于上述主張，陽(yáng)光實(shí)業(yè)公司卻認(rèn)為，黃遠(yuǎn)錚請(qǐng)求確認(rèn)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效，既沒(méi)有事實(shí)依據(jù)也不符合法律規(guī)定。事實(shí)上，黃遠(yuǎn)錚對(duì)房屋的現(xiàn)狀是知情的，53號(hào)別墅被處罰的改建、擴(kuò)建行為完全是原告自己造成的。

陽(yáng)光實(shí)業(yè)公司還認(rèn)為，案涉房屋的價(jià)款該公司依約收取了2668余萬(wàn)元，黃遠(yuǎn)錚訴請(qǐng)退還8934余萬(wàn)元（含購(gòu)房款利息等）屬于事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤、請(qǐng)求對(duì)象錯(cuò)誤，剩余部分系由房歌公司收取，與陽(yáng)光實(shí)業(yè)公司無(wú)關(guān)。

房歌公司辯稱(chēng)，黃遠(yuǎn)錚要求該公司退還購(gòu)房款沒(méi)有事實(shí)及法律依據(jù)，53號(hào)被處罰的改建、擴(kuò)建行為完全是由黃遠(yuǎn)錚自己造成的。

房歌公司稱(chēng)，該公司通過(guò)《權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓合同》，將案涉房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移給了黃遠(yuǎn)錚（房歌公司曾于2019年8月與陽(yáng)光實(shí)業(yè)公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》購(gòu)買(mǎi)53號(hào)別墅，但未辦理商品房預(yù)售登記），該合同合法有效且已履行完畢。

裝飾工程公司認(rèn)為，該案與其無(wú)關(guān)。

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兩審購(gòu)房人訴求均被駁回

在上述訴訟中，原被告將矛頭指向?qū)Ψ剑硎?3號(hào)別墅的違建行為與己無(wú)關(guān)。

那么，53號(hào)別墅建筑改建和地下室開(kāi)挖，究竟是誰(shuí)組織實(shí)施的？記者在相關(guān)判決書(shū)上并未找到明確答案，法院也只是引述當(dāng)?shù)貓?zhí)法部門(mén)的處罰依據(jù)，并未實(shí)質(zhì)性進(jìn)行查明。

一審法院認(rèn)為，原告黃遠(yuǎn)錚與被告陽(yáng)光實(shí)業(yè)公司主體適格，雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系真實(shí)意思表示；至于所購(gòu)買(mǎi)的房屋是否符合黃遠(yuǎn)錚的購(gòu)買(mǎi)預(yù)期，這屬于合同履行問(wèn)題。

法院還表示，在該院已向黃遠(yuǎn)錚釋明了案涉合同有效，但其堅(jiān)持主張合同無(wú)效并據(jù)此要求陽(yáng)光實(shí)業(yè)公司向其返還購(gòu)房款等訴求主張，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。

2023年11月1日，陵水縣人民法院對(duì)此作出一審判決，駁回黃遠(yuǎn)錚的所有訴求。

黃遠(yuǎn)錚對(duì)此判決不服，上訴至海南省第一中級(jí)人民法院。2024年3月6日，該院作出二審判決，駁回黃遠(yuǎn)錚的上訴，維持原判。

但黃遠(yuǎn)錚對(duì)此仍表示不服，查明53號(hào)別墅的違建究竟是誰(shuí)組織實(shí)施造成的真相，一直是他耿耿于懷的。目前他已依照法律程序，繼續(xù)進(jìn)行維權(quán)。

近日，針對(duì)上述糾紛案，記者也與陽(yáng)光實(shí)業(yè)公司等方面取得了聯(lián)系。陽(yáng)光實(shí)業(yè)公司方面表示，相關(guān)訴訟已完結(jié)，“可參閱相關(guān)訴訟結(jié)果”。

記者通過(guò)天眼查等公開(kāi)渠道查詢(xún)，陽(yáng)光實(shí)業(yè)公司目前所涉法律訴訟達(dá)168起，其中46.8%的涉案案由為商品房預(yù)售合同糾紛，91.9%的案件身份為被告，目前處于民事一審階段的案件有24件，95.2%的案件屬地為海南省。該公司也被法院列為限制高消費(fèi)企業(yè)。

中國(guó)物協(xié)法律與政策委員會(huì)委員、海南省律協(xié)建設(shè)工程房地產(chǎn)專(zhuān)委會(huì)副主任、千業(yè)（?？冢┞蓭熓聞?wù)所副主任胡留喜認(rèn)為，“購(gòu)房贈(zèng)面積”是近些年開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)手段之一，贈(zèng)送的面積不在不動(dòng)產(chǎn)證登記之內(nèi)，一般分為購(gòu)房者委托開(kāi)發(fā)商指定的裝飾裝修公司擴(kuò)建、購(gòu)房者收房后自行拓建、開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售房屋時(shí)以設(shè)計(jì)裝修費(fèi)名義收款后統(tǒng)一擴(kuò)改建等。

胡留喜稱(chēng)，無(wú)論是哪種形式，但均是在項(xiàng)目通過(guò)規(guī)劃核實(shí)后，再將通高孔洞、挑梁等封堵或開(kāi)挖地下室、隔建挑空層、加建頂層等達(dá)到增加面積的行為，這種行為又稱(chēng)為“偷面積”，是一種變相增加項(xiàng)目地塊建筑面積、改變?cè)莘e率的違法行為。

他表示，“偷面積”看似互利開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人，但卻存在安全隱患和面臨違建被拆除的風(fēng)險(xiǎn)，而購(gòu)房人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)更大。此外，開(kāi)發(fā)商還涉嫌偷稅漏稅等問(wèn)題。

對(duì)于“偷面積”亂象問(wèn)題，胡留喜建議，資規(guī)部門(mén)可以在規(guī)劃核實(shí)后、開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一交房前或核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證前，采取“回頭看”隨機(jī)檢查，對(duì)擅自改擴(kuò)建行為采取零容忍態(tài)度；也可采取有獎(jiǎng)舉報(bào)方式，加強(qiáng)人民群眾監(jiān)督。另外，發(fā)揮媒體監(jiān)督作用，對(duì)“偷面積”的違法違規(guī)行為予以公開(kāi)曝光。（本文黃遠(yuǎn)錚、張浩明均為化名）

值班編委：蘇志勇

責(zé)任編輯：馬琳 劉亞

審讀：戴士潮

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