封面圖 |《功夫》劇照

01

問(wèn)：

3月15日，統(tǒng)計(jì)局公布2月份70城房?jī)r(jià)，可以看到二手房房?jī)r(jià)幾乎全部在跌，僅有昆明一個(gè)城市上漲，環(huán)比上漲0.4%，就連大家眼里只漲不跌的四大超一線城市也在跌，北上廣深分別下降0.9%、0.6%、1.0%和0.5%。中國(guó)二手房市場(chǎng)下跌已經(jīng)超過(guò)25個(gè)月，有朋友在問(wèn)，這輪下跌什么時(shí)候見(jiàn)底？如果我是剛需，什么時(shí)候買房合適？

馮侖：

二手房房?jī)r(jià)連續(xù)20多個(gè)月下跌，新房也普遍下挫。這種情況下，大家關(guān)注兩個(gè)問(wèn)題，第一個(gè)是剛需什么時(shí)候買房？

我還是以前那句話——?jiǎng)傂枋裁磿r(shí)候買都是合適的。比如，媳婦是剛需，你問(wèn)我什么時(shí)候娶？有能力、遇上了，馬上就可以娶，要是沒(méi)能力又遇不上，80歲娶都不耽誤。所以，剛需什么時(shí)候買房不是問(wèn)題，取決于你的能力和結(jié)婚對(duì)象雙方的意愿。

如果你準(zhǔn)備的錢多、貸款少，任何時(shí)候都可以馬上買；如果要用高杠桿，即使是剛需，我認(rèn)為眼下也是慎重為好。

第二個(gè)問(wèn)題是房?jī)r(jià)不斷下挫，什么時(shí)候才能觸底？我認(rèn)為，目前房?jī)r(jià)問(wèn)題已經(jīng)跟房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有直接的因果關(guān)系，也就是說(shuō)，看「全科醫(yī)生」的時(shí)候到了?；卮稹阜?jī)r(jià)什么時(shí)候觸底」的問(wèn)題，我這個(gè)「專科醫(yī)生」回答得不準(zhǔn)確。大家可以關(guān)注那些什么事都解釋、什么事都懂的「全科專家」，他們來(lái)回答這個(gè)問(wèn)題會(huì)比較好。

02

問(wèn)：

3月15日，北京順義新城掛牌兩宗土地，其中起始價(jià)10.15億元的23街區(qū)空港六期項(xiàng)目引來(lái)了包括國(guó)央企、地方國(guó)資、少數(shù)仍在拿地的民營(yíng)開(kāi)發(fā)商等37家企業(yè)競(jìng)拍，貝好家（北京）置業(yè)有限公司也在其中，它是貝殼找房的全資子公司。作為中介經(jīng)紀(jì)行業(yè)的頭部企業(yè)，貝殼找房為何執(zhí)著進(jìn)軍住宅開(kāi)發(fā)領(lǐng)域？馮叔看好貝殼找房做開(kāi)發(fā)商嗎？

馮侖：

貝殼找房是一家高效且服務(wù)好的房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，這家企業(yè)長(zhǎng)期堅(jiān)持做難而正確的事情。最近，貝殼找房開(kāi)始積極地參與到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，向交易系統(tǒng)的渠道上游布局。

一般來(lái)說(shuō)，凡是做渠道做得好的企業(yè)都有一點(diǎn)小小的沖動(dòng)，想做上游、做產(chǎn)品。比如，我壟斷了賣水的渠道，我就堅(jiān)信自己能做出一個(gè)純凈水品牌，比娃哈哈、農(nóng)夫山泉都要好；如果我有做食品行業(yè)的巨大渠道優(yōu)勢(shì)，我就覺(jué)得自己能做出一款特別好的零食產(chǎn)品。

類似案例在商業(yè)史上并不少見(jiàn)，但成功的非常少，畢竟做產(chǎn)品和做渠道是兩個(gè)邏輯，只有在極少數(shù)情況下，品牌、產(chǎn)品、渠道合一，才能做得非常好。

比如，馬斯克賣特斯拉汽車，通過(guò)他個(gè)人巨大的流量，為特斯拉產(chǎn)品帶來(lái)免費(fèi)曝光，創(chuàng)造了屬于他的渠道、他的品牌、他的產(chǎn)品。這是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中互聯(lián)網(wǎng)帶來(lái)的變化，是極少數(shù)企業(yè)才能做到的優(yōu)勢(shì)聚集，但傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)形態(tài)中，品牌、產(chǎn)品、渠道這三件事，有時(shí)候是全部分開(kāi)，有時(shí)候兩件事在一起，三件事合在一起很難。

對(duì)于貝殼進(jìn)入到上游做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這個(gè)事情，我覺(jué)得要謹(jǐn)慎觀察，短期內(nèi)可能會(huì)有一些利潤(rùn)，長(zhǎng)期來(lái)看它是不是要變成類似萬(wàn)科的企業(yè)？如果要變成萬(wàn)科，怎么把萬(wàn)科和貝殼找房的優(yōu)勢(shì)結(jié)合起來(lái)？這是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。

另外，在地產(chǎn)行業(yè)做渠道，貝殼的中間利潤(rùn)空間也在被壓縮，怎么增加利潤(rùn)？從上游分走一部分利益，也是企業(yè)比較常見(jiàn)的選擇。總之，貝殼做出布局地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的選擇在商業(yè)邏輯范圍內(nèi)，未來(lái)會(huì)如何發(fā)展，值得我們關(guān)注，也祈愿它能夠順利發(fā)展。