近日，鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《鄭州市二手住房“賣舊買新、以舊換新”試點(diǎn)工作公告》表示，鄭州將啟動(dòng)二手住房收購(gòu)試點(diǎn)工作。

在日常生活中，家電、汽車、服飾等“以舊換新”很常見，但當(dāng)“以舊換新”的熱潮蔓延到了住房，這會(huì)給市場(chǎng)帶來什么影響？

01 住房“以舊換新”

近期，“以舊換新”成為了政策支持改善性住房需求的重要手段。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，已有超過30個(gè)城市明確表態(tài)支持此類政策。

什么是住房“以舊換新”？

“以舊換新”購(gòu)房政策是全國(guó)各地推出的購(gòu)房政策，指房地產(chǎn)開發(fā)商或政府機(jī)構(gòu)等通過收購(gòu)、置換、補(bǔ)貼等方式，鼓勵(lì)和幫助已有住房的居民賣舊換新。具體如何操作，不同城市、不同樓盤并不相同。此舉旨在通過多種途徑助力居民賣舊買新，加速舊房出售，刺激改善性住房需求。

“以舊換新”有哪些模式？

提供購(gòu)房補(bǔ)貼：

在出售自有住房并在規(guī)定期限內(nèi)買房，享受一定比例契稅補(bǔ)貼。如江蘇鹽城、江蘇蘇州、遼寧沈陽(yáng)等地區(qū)均以購(gòu)房補(bǔ)貼形式鼓勵(lì)“以舊換新”。

“換新購(gòu)”服務(wù)：

即購(gòu)房者可在開發(fā)商處認(rèn)購(gòu)并鎖定房源，并由委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出售舊房，若在一定期限內(nèi)舊房售出可按流程購(gòu)買新房，若舊房未售出則退還新房認(rèn)購(gòu)金。如寧波、鹽城、濟(jì)南等部分城市聯(lián)合開發(fā)商及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)推出“換新購(gòu)”服務(wù)，購(gòu)房者可在開發(fā)商處認(rèn)購(gòu)并鎖定房源，中介集結(jié)資源推售舊房加快交易流程。

國(guó)企收購(gòu)：

由國(guó)企平臺(tái)或開發(fā)商則直接收購(gòu)舊房，售房款用于在相應(yīng)項(xiàng)目購(gòu)買新房，江蘇蘇州相城區(qū)、江蘇太倉(cāng)、河南鄭州、江蘇連云港等地均為此模式。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)專業(yè)人士認(rèn)為，住房“以舊換新”政策有利于盤活二手住房，進(jìn)一步暢通一二手房鏈條，釋放改善性住房需求，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)。

02 近期多個(gè)城市開展“以舊換新”

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自去年6月以來，已經(jīng)有鄭州、無錫市梁溪區(qū)、淄博、南通、南京、青島、濟(jì)南、寧波、連云港、亳州、阜陽(yáng)等多個(gè)城市或地區(qū)實(shí)行“以舊換新”。

進(jìn)入今年四月，仍有不少城市加入到“以舊換新”的大部隊(duì)中。

4月2日，江蘇南通海安市商品房“以舊換新”房票集中發(fā)放儀式當(dāng)天舉行，首批15名置換業(yè)主簽約后當(dāng)即領(lǐng)到工作人員現(xiàn)場(chǎng)制作的房票，用來購(gòu)買指定小區(qū)的新房，這標(biāo)志著海安市“以舊換新”購(gòu)房政策在江蘇省率先進(jìn)入實(shí)質(zhì)性執(zhí)行階段。

4月3日，無錫市梁溪城市發(fā)展集團(tuán)有限公司發(fā)布公告，宣布在梁溪區(qū)試點(diǎn)開展商品房“以舊換新”項(xiàng)目，由梁溪城發(fā)集團(tuán)指定主體回購(gòu)居民存量二手商品住房，同時(shí)居民在集團(tuán)下屬在售項(xiàng)目新購(gòu)商品住房，首批名額為200名。此外，江蘇常熟也推出相關(guān)政策，對(duì)“賣舊買新”購(gòu)房行為給予契稅補(bǔ)貼。

4月15日，鄭州市二手住房“賣舊買新、以舊換新”試點(diǎn)工作公告發(fā)布，鄭州將于4月20日啟動(dòng)收購(gòu)試點(diǎn)工作，試點(diǎn)階段限額500套。

03 利好市場(chǎng)

廣東房協(xié)專家咨詢委員會(huì)委員，廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨新房與二手房競(jìng)爭(zhēng)加劇、循環(huán)降價(jià)的困境，導(dǎo)致市場(chǎng)循環(huán)受阻。然而，市場(chǎng)上存在大量賣一買一、賣舊買新、賣小買大的改善型及消費(fèi)升級(jí)需求。在市場(chǎng)機(jī)制失靈之際，政府及時(shí)介入至關(guān)重要。

政府應(yīng)充分發(fā)揮公共服務(wù)職能，搭建信息平臺(tái)，連接買賣雙方、中介機(jī)構(gòu)與房源，確保房源信息的真實(shí)性、客戶需求的真實(shí)性以及價(jià)格的透明度，從而高效匹配供需，降低交易成本。同時(shí)加大對(duì)新房與存量房源的公共配套完善與老舊小區(qū)改造力度，提升房源的宜居性與舒適度，最終依靠市場(chǎng)力量推動(dòng)存量房交易與新房市場(chǎng)的有效循環(huán)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房產(chǎn)“以舊換新”的操作越來越成為今年各地主流的政策工具，從過去的試點(diǎn)性質(zhì)、自發(fā)性質(zhì)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橛邢到y(tǒng)謀劃、覆蓋面廣的政策?！耙耘f換新”在縣級(jí)市的推行，也說明了類似政策正在逐漸下沉，并將發(fā)揮更好的效應(yīng)。

另外，也有業(yè)內(nèi)專業(yè)人士認(rèn)為，二手房以舊換新，每收購(gòu)一套舊房，就意味著賣掉了一套新房，本質(zhì)就是去庫(kù)存，而這種方式其實(shí)也有助于穩(wěn)定二手房房?jī)r(jià)。同時(shí)，所收購(gòu)的二手房被用作保障性住房，當(dāng)?shù)匾材芡瓿杀Ｕ闲宰》康闹笜?biāo)任務(wù)，這是一舉多得的政策。預(yù)計(jì)未來，更多城市將會(huì)因城施策，探索、優(yōu)化住房“以舊換新”政策，讓改善性住房需求充分釋放。

去年以來，樓市政策整體維持寬松基調(diào)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，預(yù)計(jì)今年各城市限制性政策將會(huì)繼續(xù)寬松，繼續(xù)降低購(gòu)房者的購(gòu)房成本，完善現(xiàn)有基本政策配套，持續(xù)促剛性和改善性購(gòu)房需求的釋放，購(gòu)房者置業(yè)意愿有望迎來溫和修復(fù)。