針對最近各地頻出的存量房以舊換新政策，說說我的看法和思考：

1、存量房以舊換新是否可行？

一開始我是覺得這個(gè)方法是病急亂投醫(yī)，但最近仔細(xì)想了想，其實(shí)這個(gè)方法是可行的，但是需要好好設(shè)計(jì)。

分析目前地產(chǎn)市場危機(jī)的本質(zhì)，是大家沒有信心買房子，房地產(chǎn)是周期之母，房子和經(jīng)濟(jì)形成了一起下跌的負(fù)向循環(huán)以后，更沒有人愿意這個(gè)時(shí)候出手了。而地方政府出于財(cái)政需要還有很強(qiáng)的欲望賣地，可以看到地產(chǎn)市場的自然恢復(fù)也會(huì)被地方政府可能的大量供給所影響。

如果像目前那樣，什么大的救助動(dòng)作都不做，等待這個(gè)房地產(chǎn)周期的自然恢復(fù)，我們會(huì)完整的看到價(jià)跌量縮-價(jià)跌量穩(wěn)-出地增加-價(jià)跌量縮-價(jià)跌量穩(wěn)-價(jià)穩(wěn)量升-價(jià)升量升-價(jià)升量縮-價(jià)跌量縮這樣一個(gè)長長的循環(huán)，在宏觀經(jīng)濟(jì)收獲日本那種“失去的二十年”也未必不可能。

我覺得制定存量房以舊換新的救市方案，可以借鑒之前救市的三個(gè)成功政策。一是2007年金融危機(jī)實(shí)施的家電下鄉(xiāng)政策；二是2015年全國大規(guī)模鋪開的棚改貨幣化；三是2007年在成渝廣泛實(shí)施的地票制度。

2、我設(shè)想的以舊換新的辦法

完整闡述一下我設(shè)想的存量房以舊換新的路徑。

地方政府收購市民手里的存量住房，但收購的價(jià)款以房地票形式給市民，供市民下次買房使用。開發(fā)商自愿報(bào)名參加房地票的適用范圍項(xiàng)目，這些項(xiàng)目，購買時(shí)可以使用房地票抵用首付（但有抵用上限，可能是不大于總房款的50%）。開發(fā)商收到市民的房地票，可以用于在當(dāng)?shù)毓_購買土地使用（也有使用上限，例如房地票使用占比不超過土地總價(jià)的80%）。

這樣以舊換新的操作，解決了一些關(guān)鍵問題，對各方都有好處。

從消費(fèi)者看，消費(fèi)者把手里的老破小以合適的價(jià)格快速賣掉，去市場上買到合適的新房，除了未來還貸之外幾乎不需要新付現(xiàn)金，大大減輕了改善負(fù)擔(dān)，作用有點(diǎn)類似當(dāng)年的家電補(bǔ)貼。

從開發(fā)商看，市場增加了購房客戶的基數(shù)，庫存得到了去化，可能不需要對房子價(jià)格做過分折讓，同時(shí)一部分房款轉(zhuǎn)變成了未來地價(jià)款，也促進(jìn)了對未來的投資意愿。

從政府看，收來的存量房都是市中心的老房子，長期看地塊價(jià)值高。短期上引爆了市場的改善需求，買房的錢都是已經(jīng)確定的日后的賣地收入，對自己的土地市場也有很強(qiáng)的支撐。

3、這個(gè)方案實(shí)施中的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

很多地方以舊換新政策進(jìn)入了誤區(qū)，收購了開發(fā)商的庫存房源，這樣其實(shí)效果不好，沒有換得真實(shí)的新的銷售，如果房價(jià)不能上漲吸引來新增客戶，實(shí)際上就是政府資金的空轉(zhuǎn)，沒有杠桿效應(yīng)。根據(jù)現(xiàn)在低迷的市場狀況，要解決目前的問題，關(guān)鍵不是補(bǔ)貼廠商，而是要補(bǔ)貼消費(fèi)者。

要利用以舊換新的政策，鼓勵(lì)消費(fèi)者換房。從全國第七次人口普查的數(shù)據(jù)看，城市里還有17.4%的家庭，人均居住建筑面積小于19平米；城市里還有11.6%的家庭，居住在1990年前建好的房子里，他們占的面積占總共住房存量的8.7%。這些以及這些以上的客戶都是有強(qiáng)烈的改善需求的。

但這些改善需求過去其實(shí)很難釋放，他們手里的存量住房都是所謂的“老破小”，除非學(xué)區(qū)不錯(cuò)，否則市場上賣不上價(jià)錢，持有下去增值幅度也有限。以舊換新制度，核心就是激勵(lì)把這樣的舊房子賣給政府，政府可以簡單的按照區(qū)域、項(xiàng)目等制定一個(gè)均價(jià)收購，這樣某個(gè)區(qū)域里更新更有流動(dòng)性的樓盤就自己在市場上交易，相對比較差的項(xiàng)目房源就進(jìn)到政府以舊換新的范疇里來，客戶也覺得自己占了便宜，被更好的刺激置換積極性。

4、買回來的舊房子怎樣處理？收購的錢從哪里來？

這一系列麻煩操作，政府收回來的舊房子怎樣處理？建議可以做長租公寓，變成市區(qū)中的公租房。因?yàn)檫@些房子位置都比較不錯(cuò)，實(shí)際上提高了未來公租房住戶的滿意度，管理也可以請社會(huì)機(jī)構(gòu)管理。

實(shí)施這個(gè)存量房以舊換新方案最難下決心的其實(shí)是政府，因?yàn)榧词刮磥淼耐恋刭u出去了，政府可能收到的大部分是房地票，相當(dāng)于用原本賣不出的土地?fù)Q回了市中心的一堆“老破小”，不用說這些做公租房的“老破小”租金回報(bào)率也是很低的。

但風(fēng)物長宜放眼量，經(jīng)過這一波操作，政府實(shí)際上掌握了很多市中心的住宅，成為了市中心老舊住宅的業(yè)主，長期看，對未來的城市更新推進(jìn)非常有幫助，很多城市改造的話語權(quán)也隨著業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)移到政府手里也被轉(zhuǎn)移過來了。

因?yàn)橘u地的錢從土地財(cái)政傳統(tǒng)模式的當(dāng)期可用，變成了很難一下收回來的房子，所以這個(gè)方案可能需要金融機(jī)構(gòu)的大力參與配合，需要金融機(jī)構(gòu)以這些收購的舊房抵押貸款給地方政府，幫助度過財(cái)政難關(guān)，抵押的基數(shù)不是根據(jù)租金回報(bào)反算，而是按照政府購買的原價(jià)計(jì)算。

需要中央大力支持的金融政策，有點(diǎn)像2015年國開行提供的棚改專項(xiàng)貸款，期限長，利率低。當(dāng)然從更長期的角度看，這些政府收房的支出也是棚戶區(qū)改造支出的一部分，只不過是放在很長周期的視角來看的。

5、簡單算算帳

我們簡單算算帳，一個(gè)城市，政府收購1萬套舊房子，平均面積60平米，均價(jià)1萬。每個(gè)消費(fèi)者平均手里就收到了60萬的房地票，合計(jì)60億。

客戶買了100平米新房，均價(jià)1萬5，合計(jì)150萬，客戶付了60萬首付（房地票），貸款90萬，開發(fā)商收到合計(jì)90億現(xiàn)金和60億房地票。

60億房地票按照80%支付比例估計(jì)，可以付出75億地價(jià)，按照合理樓面地價(jià)水平和每套房100平米估計(jì)，新買的土地未來仍然可以提供一萬套以上新建住宅，相當(dāng)于開發(fā)商賣掉了1萬套住宅后，又在這個(gè)城市新投資了1萬套住宅。

在這個(gè)大家都缺乏信心的時(shí)期，政府用這種方法，可以用最小額的補(bǔ)貼，最大限度的撬動(dòng)地產(chǎn)市場，為市場恢復(fù)流動(dòng)性和恢復(fù)信心做出巨大貢獻(xiàn)。即使最后以舊換新的總量不大，從市民福利視角看上，也是把有限的補(bǔ)貼更加照顧給了居住條件不太好的家庭，有一舉多得的效果。

其實(shí)回頭想，2015年推的棚改貨幣化是個(gè)不錯(cuò)的制度，所有低能級城市的城市面貌都得到了大幅改善，大家在這些城市中生活質(zhì)量也大大提高。只是對于棚改拆掉后帶來的需求保障估計(jì)不足，財(cái)富效應(yīng)導(dǎo)致房價(jià)過快上漲，新增供應(yīng)不足，后續(xù)政策調(diào)整過緩，才有后面一系列的副作用。

從供求關(guān)系看，收購舊房的以舊換新，因?yàn)榕f房沒有立刻拆掉，改成長租公寓后，為市場提供了大量好位置的出租供給，反而變成了政府一個(gè)巨大的調(diào)節(jié)房價(jià)與租金的調(diào)節(jié)池，這次可能就更不會(huì)擔(dān)心有價(jià)格過快上漲問題了。

（完）