5月的數(shù)據(jù)出爐，回頭看4.30，交易者一聲長(zhǎng)嘆。收拾收拾心情，繼續(xù)唱6月。

事實(shí)上數(shù)據(jù)不好，這無(wú)關(guān)悲觀/樂(lè)觀，不好就是不好。不，不是不好，是更差，大幅弱于市場(chǎng)預(yù)期。

回想起4.30會(huì)議前后，實(shí)際上5月初以來(lái)，政策在全國(guó)各地是密集出臺(tái)、并且力度極大。比如：4.28成都全面解除限購(gòu)、4.30北京有條件放寬限購(gòu)、5.6深圳分區(qū)解除限購(gòu)、5.9杭州西安全面解除限購(gòu)……然后是5.17新政落地，“房貸三支箭”、“3000億保障房收儲(chǔ)”……

回想當(dāng)時(shí)那一段時(shí)間，市場(chǎng)的信心是偏興奮與樂(lè)觀的。5.20那個(gè)周末深圳許多新盤都打出了火紅的海報(bào)，向市場(chǎng)報(bào)喜；中原數(shù)據(jù)當(dāng)時(shí)周末二手成交大升60%，新房成交大升90%；樂(lè)有家數(shù)據(jù)，當(dāng)周末二手看房量大升128%，創(chuàng)下2018年以來(lái)新高，5.19單日成交創(chuàng)下2021.2以來(lái)最高。

無(wú)論如何考慮時(shí)滯因素，市場(chǎng)原本是期待有一個(gè)“紅5月”的。

但實(shí)際上，從最終的過(guò)戶成交量上看，沒(méi)有反映出這一點(diǎn)。我已經(jīng)屬于很謹(jǐn)慎很謹(jǐn)慎的判斷了，但比我預(yù)判的還要遜色很多，以至于我都不不知道該寫什么了。

小白其它的數(shù)據(jù)也不用看了，就看兩組數(shù)據(jù)。

一組是房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，這里面重點(diǎn)看二手，說(shuō)了多遍，新房受供給結(jié)構(gòu)影響大（比如上海這次就很顯著）。

5月，70城新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.7%，這已是連續(xù)12個(gè)月下跌，同比下跌4.3%，跌幅都在擴(kuò)大。上海上漲，大家可以和豪宅推盤聯(lián)系起來(lái)。真實(shí)度最高的二手房數(shù)據(jù)，5月房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比下跌1%，已是連續(xù)13個(gè)月下跌，跌幅創(chuàng)下2014年10月以來(lái)最大值，跌幅也都在擴(kuò)大?；厮輥?lái)看，基本上可以說(shuō)，從2021Q3起，70城二手房?jī)r(jià)已連續(xù)下跌近30個(gè)月。

我圈出來(lái)五個(gè)一線城市，北上廣深杭5月二手房?jī)r(jià)格同比去年分別下跌了：8.6%、7.9%、11.4%、9.2%、6.9%。廣州1年跌去了兩位數(shù)。

我再加一幅圖，看看真實(shí)二手房?jī)r(jià)跌去了多少。我之前說(shuō)，所有城市（注意是所有），都會(huì)3成起步。還有許多人不信，跟我杠說(shuō)沒(méi)有怎么跌。

這是網(wǎng)上流傳的wind圖，我知道來(lái)自于中原大灣區(qū)網(wǎng)站，還特地去重查了一次，是真的。注意，這個(gè)指數(shù)是2017.7為基數(shù)（100），截至5月，看下圖，答案很簡(jiǎn)單：凡是低于100的都是跌到2017年7月之前，深圳大概是跌回到了2017.5-6月。

再看下面這個(gè)，深圳二手房?jī)r(jià)指數(shù)高點(diǎn)出現(xiàn)在2021.5，為158.17點(diǎn)，低點(diǎn)在2024.5，為99.34點(diǎn)，3年跌去37.2%。廣州二手房?jī)r(jià)指數(shù)高點(diǎn)出現(xiàn)在2022.6，為134.68點(diǎn)，低點(diǎn)出現(xiàn)在2024.5，100.95點(diǎn)，2年跌去25%。這些數(shù)據(jù)，要比統(tǒng)計(jì)局只展示1年長(zhǎng)度的數(shù)據(jù)，感受真實(shí)多了。

另外看一組數(shù)據(jù)，是貸款數(shù)據(jù)，順帶疊加上M1、M2的數(shù)據(jù)。

5月，主要反映購(gòu)房按揭貸款變化的居民中長(zhǎng)期貸款，同比少增了1170億元，企業(yè)中長(zhǎng)期貸款同比少增2698億元。這兩個(gè)指標(biāo)很好解釋，統(tǒng)一顯示了：無(wú)論是居民還是企業(yè)，都不愿意再負(fù)債，而是在努力的去杠桿（躺平）。

看到M1和M2的數(shù)據(jù)，坦白說(shuō)，當(dāng)時(shí)嚇著我了。5月末，M2同比增長(zhǎng)7%，比4月下降0.2個(gè)百分點(diǎn)；而M1同比下降4.2%，比4月大幅下降2.8個(gè)百分點(diǎn)。這個(gè)造成了M1-M2的剪刀差達(dá)到了-11.2%（4月是-8.6%），幾乎走到歷史最闊（僅次于2022.1）。懂這兩個(gè)指標(biāo)的知道，M1是現(xiàn)金+活期存款，反映經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和預(yù)期的，M2又加上了定存，后者繼續(xù)升而前者大降，說(shuō)明了市場(chǎng)上的“活錢”在減少，都變成了“死錢”，經(jīng)濟(jì)預(yù)期和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都在下降。錢印出來(lái)了，但是進(jìn)不了實(shí)體，也進(jìn)不了居民。理由就是上面，他們不貸款。

懶得再做圖了，就用這張圖了，大概就是這樣。

看這些，有幾點(diǎn)感受。

1）政策不夠，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。這個(gè)說(shuō)了好多遍了，老粉回頭看我之前的文章就懂，在許多人還在擔(dān)心限購(gòu)放開(kāi)房?jī)r(jià)會(huì)暴力反彈的時(shí)候我就明確說(shuō)了，限購(gòu)全部放開(kāi)市場(chǎng)能穩(wěn)住就阿彌陀佛了（原話，可以回查）。我2-3月也一再講，必須要大力度的一把梭，學(xué)香港，寧可過(guò)度也不能再扭扭捏捏，時(shí)間窗口不能在錯(cuò)過(guò)。而今，市場(chǎng)的一再反映驗(yàn)證我的判斷，而那些一天到晚大喊底部反轉(zhuǎn)的人，不知道在哪兒。搞成這個(gè)樣子，令人唏噓。

2）6月的成交會(huì)好但也吹不動(dòng)了?，F(xiàn)在市場(chǎng)唯一的關(guān)注點(diǎn)是在6月的成交量上（現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)半了），因?yàn)?.17新政落地，考慮到時(shí)滯，成交量的落地會(huì)陸陸續(xù)的表現(xiàn)在6月份。我相信6月份的成交量會(huì)有起色，但你說(shuō)有多好，恐怕同樣，難以樂(lè)觀。原因有二，一、先前說(shuō)的保障房收儲(chǔ)落地，推進(jìn)比想象的難。這個(gè)政策是很好的，我們小白簡(jiǎn)單理解，就把它理解為“大股東回購(gòu)”，over。市場(chǎng)不行，企業(yè)居民都加不了杠桿，那就只能政府來(lái)下場(chǎng)加杠桿。但現(xiàn)在問(wèn)題在于，后者不愿意（呵呵）?；罹靡?jiàn)。二，我們平素看到的中介披露的二手網(wǎng)簽量，不可過(guò)于輕信。原因是從網(wǎng)簽到過(guò)戶，這個(gè)過(guò)程一定會(huì)發(fā)生相當(dāng)比例的毀約。這導(dǎo)致了一個(gè)結(jié)果，我們看到的過(guò)戶量為何總是低于預(yù)期。就是現(xiàn)在也是如此，一邊是中介隔三差五強(qiáng)調(diào)網(wǎng)簽量創(chuàng)新高，但是另一邊，6月份至今的日均成交量也不到130套，并未出現(xiàn)奇高的數(shù)字。

3）不貸款，只還款要警惕。吹不動(dòng)還有一個(gè)原因，信貸的數(shù)據(jù)繼續(xù)露出老問(wèn)題，大家照舊是不愿意貸款，買了房的只愿意去提前還貸。這個(gè)進(jìn)而揭示了兩點(diǎn)，一是，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境弱（比宏觀統(tǒng)計(jì)指標(biāo)展現(xiàn)的弱），人們對(duì)未來(lái)沒(méi)有安全感，會(huì)傾向于預(yù)防性儲(chǔ)蓄，減少借貸。二是，利率太高了，得降下來(lái)。雖然說(shuō)降下來(lái)起到的作用不會(huì)是立竿見(jiàn)影式的，但是低比高好，好得多。尤其是對(duì)存量，現(xiàn)在是新增房貸下調(diào)了，有些地方調(diào)的還比較猛，不到3.2%了（依然高）。但是存量房貸大冤種們?cè)诔惺懿还降膶?duì)待——原因先前說(shuō)了，人為制造了兩個(gè)LPR。這個(gè)情況下，我們會(huì)看到6-7月一定會(huì)出現(xiàn)激增的提前還貸潮。這是非常要命的地方。這個(gè)時(shí)候，少扯什么“我們不降息是因?yàn)槊缆?lián)儲(chǔ)”，那些論點(diǎn)站不住腳，我們的貨幣政策一直以來(lái)說(shuō)的都是“以我為主”。本周MLF不降，可以說(shuō)是大錯(cuò)著（和2月份一樣是大錯(cuò)著），而兩日后的LPR如果還不降，那就是搞笑。沒(méi)什么選擇，我還是堅(jiān)持原來(lái)的看法，LPR必須大降，而且要100個(gè)點(diǎn)子的幅度往下降。

4）再提醒：防止踩踏。大周期里，人們只談“買買買”，這讓我們形成了思維慣性，人們?cè)谟懻摲康禺a(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)候，下意識(shí)的都是“賣房”。但是時(shí)代變了，你們查一下大數(shù)據(jù)，全中國(guó)除了深圳，大部分城市的住房自有率是很高的。這意味著，房主們“賣賣賣”比你想象的恐怖多了。預(yù)期不好，大把人有的是貨往外甩，這就是為什么一出政策、成交量一起來(lái)就是大量的拋售，因?yàn)樨浂?。你光談“買買買”，已經(jīng)解釋不清楚市場(chǎng)了。穩(wěn)定不了房主那批人，就穩(wěn)不了供應(yīng)（就算你穩(wěn)了開(kāi)發(fā)商的供應(yīng)都沒(méi)用），他們的預(yù)期一日繼續(xù)壞，負(fù)擔(dān)一日重，就會(huì)一日不停的踩踏。

后續(xù)政策還是會(huì)繼續(xù)出，直出到過(guò)往20年所有的限制政策全部取消都不夠。但是，市場(chǎng)是市場(chǎng)，個(gè)人是個(gè)人。我覺(jué)得，個(gè)人不要講宏大敘事，把自己的家庭財(cái)產(chǎn)管理好，未來(lái)的方向思考，是重中之重。此情此景，你我都無(wú)能為力，但是，什么都不做，或者直接躺平，絕對(duì)會(huì)在未來(lái)迎來(lái)更為慘烈的失敗。

附一些宏觀行業(yè)數(shù)據(jù)，有興趣的看吧。

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