封面圖 | 《相愛(ài)相親》劇照

01

問(wèn)：前段時(shí)間，全國(guó)各地出現(xiàn)了二手房和新房業(yè)主聯(lián)合抵制房?jī)r(jià)下跌的現(xiàn)象。比如，東莞松山湖某小區(qū)的業(yè)主們自動(dòng)發(fā)起「房?jī)r(jià)保衛(wèi)戰(zhàn)」，呼吁賣(mài)房業(yè)主按照商定價(jià)格來(lái)維持房?jī)r(jià)，以抵制中介惡意壓低房?jī)r(jià)賣(mài)房。類(lèi)似的，山西忻州和大同的御龍庭樓盤(pán)業(yè)主因新房?jī)r(jià)格大幅下降而維權(quán)，要求開(kāi)發(fā)商退房或賠償。

您怎么看待這些業(yè)主為了維持房?jī)r(jià)而發(fā)起的維權(quán)行動(dòng)？他們采取的行動(dòng)是否合理？

馮侖：市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，波動(dòng)性比較大。當(dāng)供需關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)時(shí)，買(mǎi)房可能變成一種賠錢(qián)行為，也就是說(shuō)，只要買(mǎi)就賠錢(qián)。像買(mǎi)汽車(chē)一樣，汽車(chē)一出門(mén)就貶值，只要你買(mǎi)了，接下來(lái)可能更便宜，買(mǎi)完就會(huì)后悔。

現(xiàn)在，買(mǎi)了房的業(yè)主會(huì)面臨一些困難。比如說(shuō)，房?jī)r(jià)過(guò)低導(dǎo)致爆倉(cāng)，爆倉(cāng)之后無(wú)法按時(shí)還房貸，房子被銀行收走并拍賣(mài)，自己沒(méi)有地方住，或者持續(xù)還房貸，還來(lái)還去，最后發(fā)現(xiàn)這是個(gè)負(fù)資產(chǎn)。

大家對(duì)房?jī)r(jià)下跌的耐受力是有限的。當(dāng)房?jī)r(jià)下跌幅度在10%到20%時(shí)，業(yè)主可能還能忍受。但在一些三四線城市，房?jī)r(jià)甚至下跌一半，嚴(yán)重影響業(yè)主的生存。

歷史上，股票市場(chǎng)也曾出現(xiàn)類(lèi)似情況。股市剛開(kāi)市，大盤(pán)不斷上漲，吸引大量投資者。當(dāng)股市突然暴跌，許多投資者氣到去砸交易所。不過(guò)，當(dāng)時(shí)的人投資股票多為閑錢(qián)，并不影響投資者的基本生活。后來(lái)，大家也慢慢知道，股市有風(fēng)險(xiǎn)，買(mǎi)股票可能會(huì)虧損，即使股票下跌也不會(huì)再去砸交易所。

當(dāng)前住宅市場(chǎng)也正在經(jīng)歷類(lèi)似的事。房?jī)r(jià)適度波動(dòng)，購(gòu)房者咬咬牙能接受，不會(huì)鬧事或砸售樓處。當(dāng)房?jī)r(jià)下跌超過(guò)30%，尤其是剛買(mǎi)房就迅速跌破這條線，購(gòu)房者的生存可能會(huì)受到威脅。對(duì)于這一兩年購(gòu)房的業(yè)主來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)大幅下跌使他們陷入困境。

他們能怎么辦呢——第一，大家變成一個(gè)利益共同體，堅(jiān)持不降價(jià)來(lái)維持房產(chǎn)估值。第二，砸中介，一些業(yè)主將矛頭指向中介，認(rèn)為中介為了賣(mài)房賺取傭金，不斷壓低房?jī)r(jià)。第三，業(yè)主將責(zé)任歸咎于開(kāi)發(fā)商，認(rèn)為其銷(xiāo)售時(shí)的虛假宣傳導(dǎo)致了當(dāng)前的不幸結(jié)果。

事實(shí)上，政府已經(jīng)出臺(tái)了許多政策來(lái)穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)預(yù)期，希望保持市場(chǎng)健康發(fā)展。畢竟，三四線城市涉及的購(gòu)房者眾多。

我建議政府可以考慮引入一些客觀的估值機(jī)構(gòu)，對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行合理評(píng)估，以及適度限制房?jī)r(jià)下跌，從而穩(wěn)定預(yù)期和市場(chǎng)。以前是限漲，現(xiàn)在適當(dāng)對(duì)下跌做一個(gè)限制，保持房產(chǎn)估值上的穩(wěn)定，銀行就不至于因?yàn)橥ＹJ、房子變負(fù)資產(chǎn)來(lái)收房，這樣可能會(huì)起到一定的階段性作用。盡管這種做法違反市場(chǎng)規(guī)則，但從穩(wěn)定的角度出發(fā)，政府可以考慮采取一些微量的行政手段來(lái)緩解房?jī)r(jià)下降的趨勢(shì)。

02

問(wèn)：最近，山東省青島市膠州市出臺(tái)一項(xiàng)政策，將購(gòu)房首付比例降至7.5%，引起廣泛關(guān)注。具體來(lái)看，膠州市政府允許購(gòu)買(mǎi)首套房且收入困難的家庭在支付一半首付款后，緩交剩余部分1～2年。這意味著，膠州在原本15%的首付比例基礎(chǔ)上，最低可降至7.5%。馮叔怎么看這一政策？

馮侖：房子賣(mài)不出去了。膠州市將銀行規(guī)定的15%首付比例降至7.5%，剩余7.5%由開(kāi)發(fā)商墊付，希望減輕購(gòu)房者的首付壓力。這說(shuō)明，這個(gè)地方的房子太難賣(mài)了，所以政府和開(kāi)發(fā)商不得不采取這種方法來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售。

但我覺(jué)得，買(mǎi)房和買(mǎi)任何東西一樣，門(mén)檻越低越?jīng)]人買(mǎi)。因?yàn)榇蠹覍?duì)市場(chǎng)的預(yù)期因此變得更低，反而不愿意購(gòu)房。開(kāi)發(fā)商的這一舉措是出于積極愿望，但從市場(chǎng)的客觀反應(yīng)來(lái)說(shuō)，這可能會(huì)讓購(gòu)房者更加猶豫，大家更不敢買(mǎi)房了。

我建議購(gòu)房者還是應(yīng)該按照銀行和正常市場(chǎng)機(jī)制來(lái)安排首付。如果手里確實(shí)沒(méi)有錢(qián)，那就先別買(mǎi)，千萬(wàn)別因?yàn)?.5%的低首付就盲目購(gòu)房。

因?yàn)槲磥?lái)開(kāi)發(fā)商的履約能力也可能出現(xiàn)問(wèn)題，如果開(kāi)發(fā)商暴雷，就會(huì)把購(gòu)房者置于更復(fù)雜的法律矛盾當(dāng)中。

即便開(kāi)發(fā)商愿意墊付這7.5%，銀行也應(yīng)該仔細(xì)審查企業(yè)的資質(zhì)和信用。如果財(cái)務(wù)狀況良好，那么這種安排可以考慮。如果開(kāi)發(fā)商僅僅是為了臨時(shí)促進(jìn)銷(xiāo)售而采取的手段，財(cái)務(wù)狀況不明，那么購(gòu)房者需要特別警惕，以免陷入未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)中。