購買力都被變成鋼筋水泥。

作者｜畢亞軍

這兩年，市場一直很關(guān)注李嘉誠在房地產(chǎn)的動作。近日，就又傳出消息，他旗下的地產(chǎn)公司正在以5折的大降價拋售位于東莞的樓盤。

經(jīng)媒體了解，這消息是夸大其辭了。

事實是，李嘉誠旗下公司以差不多5折的價格出售東莞一個項目的房子是真，但賣的僅僅是品質(zhì)相對較差的少數(shù)尾房，是清盤尾房，不能等同于正常項目銷售。

李嘉誠在房地產(chǎn)方面的確是有風(fēng)向標(biāo)意義，不過我覺得除了看他現(xiàn)在的動作，更值得看的是，他曾經(jīng)的動作背后的一組數(shù)據(jù)，這對我們判斷房地產(chǎn)乃至消費購買力都有基礎(chǔ)參考意義。

我以前大概提過，今天再分享一下，給大家參考。

這個曾經(jīng)的動作就是，李嘉誠從2013年就開始大力拋售內(nèi)地房地產(chǎn)項目了，至今還時不時被提及的“李嘉誠跑了”，就是發(fā)生他已經(jīng)把內(nèi)地房產(chǎn)項目賣到所剩無幾的2015年。

李嘉誠之所以從2013年就開始拋售，是因為他在那個時候就認為，內(nèi)地的房價已經(jīng)高到要出危險的風(fēng)險區(qū)了，所以不立危墻之下，清盤走人。

這也意味著，內(nèi)地從2013年開始賣出的房子，就已經(jīng)是李嘉誠都覺得危險的高價房了。

這樣的高價房一共賣了多少呢？這就是我說的關(guān)鍵數(shù)據(jù)。

我大概統(tǒng)計了一下，從2013年到內(nèi)地房地產(chǎn)真正開始大下坡的2022年，我國商品房一共賣了大概130萬億。按年分別是8.14萬億、7.63萬億、8.73萬億、11.76萬億、13.37萬億、14.99萬億、15.97萬億、17.36萬億、18.19萬億、13.33萬億。

這個數(shù)據(jù)背后，還有兩個值得關(guān)注的事情。

一個是老百姓買房這個事，基本上是相對有錢的買得相對早，甚至很早就一買好幾套，相對沒錢的大多數(shù)往往是被漲價嚇倒了，擔(dān)心再不買就永遠買不起了，才掏光口袋加上貸款去追高的。

這也意味著高達130萬億高價房，大多數(shù)應(yīng)該都是賣給了相對比較沒錢的大多數(shù)人，而且背后有大量貸款。具體貸款有多少，我沒有數(shù)字，但應(yīng)該是個大數(shù)字。

貸款背后也還有一個邏輯，你貸100萬的款，如果按20年期限算，最后至少要還140萬。那這個貸款的大數(shù)字，折合成最終要還的，會變成一個更大的數(shù)字。

我們大多數(shù)人的收入水平是個什么樣子呢？大家可以自己查。比如，月收入低于5000的有多少人，低于3000的有多少人？

這些人背上了這么多高房價的貸款，這個影響是什么？那就是我們現(xiàn)在正在經(jīng)歷的，房地產(chǎn)與消費的問題關(guān)連著整個經(jīng)濟的問題。

消費這個事情也有兩個邏輯。

一個是，消費不能只靠少數(shù)富人，而更要靠大多數(shù)普通人，鐘睒睒有4000多億，他也不能早上起來吃10個面包加10個雞蛋10杯牛奶吧。

另一個是，消費的增長空間，更要來自大多數(shù)普通人，甚至一些相對低收入的人，而不是相對富裕的人。因為，相對富裕的人，其大宗物質(zhì)消費已經(jīng)被滿足差不多了，其消費水平已經(jīng)提前釋放出來了，增量要來自那些還沒被滿足，有待提升消費水平的。

把這些結(jié)合在一起看的結(jié)論是什么？

是最能支持消費規(guī)模擴容，最能提供消費增長極的大多數(shù)人，大都背上了高價房的負擔(dān)，其消費購買力都被變成鋼筋水泥了。

如果這個大多數(shù)人的收入再面臨考驗，那就是一面要還高企的房貸，一面還可能收入下降，如此，消費怎么能增長得好呢？

我前幾天說，錢已經(jīng)被我們提前花掉了，也有這個意思。

現(xiàn)在還值得關(guān)注的是，如果房價大幅下跌，這些高價房背后的大多數(shù)人可能要承受更多。

所以，我總對做企業(yè)的朋友說，大家不用花那么多時間討論什么不確定性了，消費和經(jīng)濟的大形勢已經(jīng)很明確了。我們真正的問題，還是房地產(chǎn)的問題。這個問題，只能靠時間去解決，靠咬緊牙關(guān)轉(zhuǎn)型升級去解決，我們要有耐心，也要做準(zhǔn)備。

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