2024年上半年，住房需求釋放節(jié)奏依舊緩慢，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在下行周期之中。

在投資端，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~5月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資40632億元，同比下降10.1%；而在銷(xiāo)售端，1~5月份新建商品房銷(xiāo)售面積同比下降20.3%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降23.6%，新建商品房銷(xiāo)售額下降27.9%。

這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，如何實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量韌性增長(zhǎng)，已經(jīng)成為一場(chǎng)面向所有房企的“綜合大考”，通過(guò)拆解一些“優(yōu)等生”的答卷，或許能給行業(yè)帶來(lái)一些啟發(fā)和思考。

以穩(wěn)健的財(cái)務(wù)盤(pán)面，撥開(kāi)周期迷霧

流動(dòng)性緊張和高債務(wù)壓力，是刻在房企骨子里的基因，這一特性在當(dāng)前已經(jīng)成為遏制房企長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展的桎梏。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年房企債券到期總規(guī)模為6968億元，發(fā)行規(guī)模僅為2927億元，到期規(guī)模高出發(fā)行規(guī)模138%。今年前兩個(gè)季度，房企償債壓力依舊存在，到期規(guī)模均在1500億以上。

面對(duì)與日俱增的償債壓力，唯有財(cái)務(wù)盤(pán)面穩(wěn)健的房企，才能擁有通往未來(lái)的“船票”，一直以來(lái)，都遵循按時(shí)還貸、不展期、不逾期的財(cái)務(wù)鐵律，龍湖集團(tuán)的“打法”值得行業(yè)參考。

一方面，自2022年開(kāi)始，龍湖集團(tuán)就在主動(dòng)且有序地壓降負(fù)債規(guī)模。

3月8日，龍湖集團(tuán)提前兌付了總規(guī)模為46.1億元的商業(yè)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃（CMBS），6月28日，龍湖集團(tuán)又提前兌付PR恒祥A2、20恒祥次資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃（CMBS），規(guī)模為26.5億人民幣，年化率為4.25%，2025年6月為投資人行權(quán)日。

截至目前，龍湖已經(jīng)歸還了72 億境內(nèi)公開(kāi)債，年內(nèi)剩余到期公開(kāi)債僅剩 45 億人民幣。

另一方面，龍湖集團(tuán)壓降負(fù)債規(guī)模，并不是去選擇“拆東墻，補(bǔ)西墻”，而是保持克制、審慎并高度自律的態(tài)度，去優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

比如，從財(cái)報(bào)來(lái)看，龍湖2023年凈增的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款為174億元，平均融資成本僅為3.65%，2024年上半年，龍湖經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的增額更是超過(guò)200億。

這是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款擁有賬期長(zhǎng)、成本低的特點(diǎn)，在2024年6月，龍湖通過(guò)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款置換了一筆2025年6月到期的CMBS，既延長(zhǎng)了貸款期限、降低了利息成本，也有利于壓降短債占比，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

此外，龍湖集團(tuán)并沒(méi)有滿足于現(xiàn)階段的“成績(jī)”，而是一如既往地重視財(cái)務(wù)底座，開(kāi)始籌集資金，計(jì)劃繼續(xù)提前償付和有序歸還剩余債務(wù)。

負(fù)債規(guī)模持續(xù)下降，債務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，龍湖集團(tuán)不僅贏得市場(chǎng)信任，維護(hù)了中國(guó)房企在境內(nèi)外資本市場(chǎng)的信譽(yù)，還在房企融資環(huán)境嚴(yán)峻的時(shí)期，始終保持暢通且多元的融資渠道。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，龍湖銀行貸款授信剩余額度超過(guò)2000億元，公司債、住房租賃專(zhuān)項(xiàng)債、中期票據(jù)剩余額度高達(dá)407億元，境外貸款及美元債剩余額度達(dá)12.8億美元。

以安全的債務(wù)結(jié)構(gòu)，筑牢“壓艙石”，成功撥開(kāi)周期迷霧，也難怪龍湖集團(tuán)會(huì)得到中金公司、匯豐銀行、浙商證券等權(quán)威機(jī)構(gòu)的一致看好。

再造增量，從一棵“樹(shù)”到一片“森林”

一棵樹(shù)無(wú)論如何向下扎根，都難逃更大風(fēng)雨的摧殘，一片森林卻能在風(fēng)雨的侵蝕中安然無(wú)恙。

唯有生態(tài)才能夠助力房企構(gòu)建競(jìng)爭(zhēng)壁壘，穿越周期波動(dòng)。“一個(gè)龍湖” 生態(tài)體系，正是龍湖集團(tuán)對(duì)于上述理念的落地詮釋。

這也是為什么所有房企都在努力擺脫周期帶來(lái)的不利影響，但龍湖集團(tuán)的努力成效卻尤為顯著的原因。

龍湖集團(tuán)很早就將“多業(yè)態(tài)”提升至戰(zhàn)略層面。在2023年，龍湖已構(gòu)建“開(kāi)發(fā)－運(yùn)營(yíng)－服務(wù)”的業(yè)務(wù)格局，涵蓋地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)投資、長(zhǎng)租公寓、物業(yè)管理及智慧營(yíng)造多航道業(yè)務(wù)。在今天，“一個(gè)龍湖”的協(xié)同效應(yīng)還在持續(xù)升級(jí)。

在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)方面，龍湖集團(tuán)不再以規(guī)模為導(dǎo)向，而是選擇精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，不斷提高交付能力。

今年上半年，龍湖集團(tuán)繼續(xù)如期平穩(wěn)交付，在全國(guó)43座城市共計(jì)交付121個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)約5萬(wàn)套品質(zhì)住宅，其中，20%項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)提前一個(gè)月以上交付，整體獲得了90%的交付滿意度，實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)中有進(jìn)、高質(zhì)量發(fā)展。

在運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)方面，商業(yè)投資作為運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)板塊的核心動(dòng)力，龍湖集團(tuán)始終堅(jiān)持輕重并舉的發(fā)展模式，持續(xù)為集團(tuán)業(yè)績(jī)帶來(lái)穩(wěn)定可期的回報(bào)。

截至5月末，龍湖商業(yè)的整體出租率達(dá)到95.9%，2024年，龍湖計(jì)劃新開(kāi)14座商場(chǎng)，累計(jì)開(kāi)業(yè)商場(chǎng)將超過(guò)百座，邁進(jìn)“百M(fèi)ALL”時(shí)代。

原長(zhǎng)租公寓航道也升級(jí)更名為資產(chǎn)管理航道，涵蓋長(zhǎng)租公寓“冠寓”、活力街區(qū)“歡肆”、服務(wù)式公寓“霞菲公館”、產(chǎn)業(yè)辦公“藍(lán)海引擎”、婦兒醫(yī)院“佑佑寶貝”及頤年公寓“椿山萬(wàn)樹(shù)”六大業(yè)務(wù)，不僅為用戶提供了更加多元的產(chǎn)品和服務(wù)，還在城市更新、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的當(dāng)下，成功抓住了“存量市場(chǎng)”孕育的巨大機(jī)遇。

在服務(wù)業(yè)務(wù)方面，龍湖智創(chuàng)生活一如既往地為客戶提供品質(zhì)服務(wù)，業(yè)主滿意度連續(xù)15年超過(guò)90%。

與此同時(shí)，毛利高達(dá)70%+的龍湖龍智造也在加速擴(kuò)張，2024上半年新增代建類(lèi)項(xiàng)目26個(gè)，總建筑面積432萬(wàn)平方米，已累計(jì)獲取代建類(lèi)項(xiàng)目超110個(gè)，總建筑面積超2100萬(wàn)平方米，為龍湖集團(tuán)帶來(lái)了無(wú)限的想象空間。

可見(jiàn)，一片“森林”的生命力與抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，都絕非一棵樹(shù)可以比擬的。

2023年，龍湖集團(tuán)的營(yíng)業(yè)收入為1807.4億元，其中，龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)收入超過(guò)248億元，已經(jīng)成為利潤(rùn)的主要增長(zhǎng)點(diǎn)，利潤(rùn)貢獻(xiàn)占比提升至60%，內(nèi)生動(dòng)能增長(zhǎng)明顯。

一、二、三曲線相融共進(jìn)，如何實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的韌性增長(zhǎng)，龍湖集團(tuán)已經(jīng)給出了一份“樣本答卷”。

拐點(diǎn)將至，中國(guó)房企高質(zhì)量“樣本”靠什么筑就？

5月17日，央行等部門(mén)打出了一套政策“組合拳”，降首付、降利率、盤(pán)活存量等，從供需兩端發(fā)力破解房地產(chǎn)難題，力度之大超出預(yù)期。

政策利好傳導(dǎo)至市場(chǎng)端，市場(chǎng)情緒得以改善，多地帶看量和成交量出現(xiàn)增長(zhǎng)。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，5月單月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額3224.1億元，環(huán)比增長(zhǎng)3.4%。

在上一輪寒冬中活下來(lái)的房企們終于等來(lái)了一縷曙光。然而，即便拐點(diǎn)將至，但想要乘上這股“東風(fēng)”，以下三點(diǎn)是關(guān)鍵。

第一，銷(xiāo)售回款率和經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流是考驗(yàn)房企生存能力的重要指標(biāo)，畢竟銷(xiāo)售回款高且經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流為正的房企，經(jīng)營(yíng)狀況相對(duì)來(lái)說(shuō)要更穩(wěn)健向好一些。

比如，龍湖集團(tuán)始終堅(jiān)持有回款的簽約，有質(zhì)量的增長(zhǎng)，2023年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款率超100%；同期還第一次達(dá)成了全集團(tuán)整體現(xiàn)金流為正，實(shí)現(xiàn)了約35億的凈現(xiàn)金流，待行業(yè)基本面修復(fù)后，這樣的房企才能最先迎來(lái)估值重塑。

第二，平穩(wěn)的拿地節(jié)奏和對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的把握，是房企穩(wěn)健發(fā)展的重要保證。

客觀來(lái)說(shuō)，在現(xiàn)在的市場(chǎng)行情下，多數(shù)房企拿地意愿勢(shì)必會(huì)降低，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，1-6月只有三成百?gòu)?qiáng)房企拿地，哪怕是已拿地的百?gòu)?qiáng)房企中，有70%企業(yè)上半年投資額較去年同期下滑。

不過(guò)，還是有部分房企，依然保持穩(wěn)健的拿地節(jié)奏，比如龍湖集團(tuán)高度聚焦在一、二線高能級(jí)城市，今年上半年，就在北京、上海、杭州、成都、蘇州、西安、佛山7個(gè)城市獲得了7幅土地，總建面是51萬(wàn)方，權(quán)益建面是37萬(wàn)方，權(quán)益地價(jià)60億元，平均溢價(jià)率僅3.6%。

這反映了龍湖集團(tuán)擁有著雄厚的財(cái)務(wù)盤(pán)面，但更重要的是，高能級(jí)城市普遍市政配套較為完善、居民擁有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力。

龍湖集團(tuán)在土地市場(chǎng)趨冷時(shí)，以合理的價(jià)格拿下的這部分土地，為其未來(lái)的業(yè)績(jī)提供了有效的保障，這也是龍湖集團(tuán)能夠?qū)掖未┰街芷诘膹?qiáng)大底氣。

第三，能給用戶帶來(lái)更好體驗(yàn)的房企，才能成為行業(yè)復(fù)蘇的先鋒。

《體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)》一書(shū)的作者，約瑟夫.派恩曾經(jīng)闡述：只有讓交易成為用戶的記憶，才是一切品牌制勝的關(guān)鍵。

這一點(diǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)中同樣如此，誰(shuí)能?chē)@用戶解決痛點(diǎn)，優(yōu)化用戶體驗(yàn)，誰(shuí)就能鑄就內(nèi)生增長(zhǎng)的不竭動(dòng)力。

意識(shí)到這一點(diǎn)后，不少房企都紛紛開(kāi)始強(qiáng)化客戶人居體驗(yàn)，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，比如，金輝集團(tuán)發(fā)布的顏選3.0產(chǎn)品，聚焦建筑外立面、戶內(nèi)及全社區(qū)的品質(zhì)和顏值打造。

又比如龍湖集團(tuán)選擇堅(jiān)持產(chǎn)品主義，不斷聚焦客戶真實(shí)需求，升級(jí)用戶體驗(yàn)，僅在材料選擇這件小事上，龍湖都采取了“優(yōu)選品牌、集中采購(gòu)、專(zhuān)屬專(zhuān)供”的模式，與超250家集團(tuán)品牌供應(yīng)商合作，涵蓋進(jìn)口品牌杜拉維特、通力、施耐德等，國(guó)內(nèi)龍頭品牌格力、志邦、東鵬等，嚴(yán)格把控材料選型，同時(shí)為集采材料出廠時(shí)統(tǒng)一設(shè)置專(zhuān)屬“身份碼”，讓材料實(shí)現(xiàn)陽(yáng)光透明可追溯。

總而言之，龍湖集團(tuán)不僅通過(guò)深刻的調(diào)整與轉(zhuǎn)型，成功穿越了弱勢(shì)周期，實(shí)現(xiàn)了韌性增長(zhǎng)，也為其他房企高質(zhì)量發(fā)展提供了樣本。

不過(guò)，周期依然存在，并且仍在不確定的波動(dòng)著，房地產(chǎn)市場(chǎng)想要徹底走出“寒冬”，或許還需要更多像龍湖集團(tuán)這樣堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，給用戶帶來(lái)更好體驗(yàn)的房企。