導(dǎo)語

未來在代建滲透率持續(xù)增加的預(yù)期下，目前已經(jīng)進入代建行業(yè)的企業(yè)預(yù)計將加速代建的布局擴張，尤其加速進入三四線和二線城市。

◎ 文 / 謝楊春、吳嘉茗

自城投拿地成為土地市場的中流砥柱后，以低風險、低成本輕資產(chǎn)運營，輸出品牌和管理的代建模式成為房企新階段“突圍”的重要賽道。

CRIC各城市機構(gòu)對29個重點城市在售商品住宅項目進行調(diào)研整理，目前代建比例約為1.67%，不同城市比例參差不齊。另，從代建項目的區(qū)位分布層面、以及代建企業(yè)布局的角度來看，均差異顯著。

01

重點城市在售住宅項目代建比例約1.67%
2023年以來加速發(fā)展

通過對29個重點城市、近萬個在售的商品住宅項目的梳理，我們發(fā)現(xiàn)目前在核心城市商業(yè)代建比例仍然較低，但正逐年提升。

按項目開盤時間來看，重點城市代建比例逐年提升。2020年、2021年開盤的項目中代建的比例不足0.7%，2023年是分水嶺，29個重點城市代建比例達到4.65%，比2022年增加3.62個百分點，而2024年比例進一步增長至6.28%。

由此可見，部分城投在集中供地所拿土地在近兩年尋找了品牌房企進行全過程代建。這一點從目前在售的代建項目中有76%開盤時間為2021年以后也可見一斑。

綜合而言，目前在核心城市商業(yè)代建比例仍然較低，在近1萬個在售項目中，代建比例（按項目個數(shù)）僅有1.67%，與發(fā)達國家較高的代建滲透率相比，未來還大有可提升空間。

02

三四線在售代建比例2.6%
蘇、錫代建發(fā)展相對領(lǐng)先

按不同能級城市的統(tǒng)計結(jié)果看，一線城市代建比例低至0.8%，二線城市為1.6%，三四線城市則為2.6%，低能級城市商品住宅的代建比例明顯更高。

這樣的現(xiàn)象與企業(yè)的拿地策略轉(zhuǎn)向有很大的關(guān)聯(lián)，“三道紅線”以后房企普遍面臨很大的資金壓力，拿地收縮、聚焦于一二線城市，而對于低能級城市則傾向于轉(zhuǎn)為代建、管理等輕資產(chǎn)運營模式，在高能級城市則更傾向于傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式。

具體到不同城市的代建比例情況可見，四個一線城市商品住宅代建比例都不到1%，在樣本城市中位列倒數(shù)；二線城市中蘇州的代建比例達到6.04%，僅次于無錫，其次南寧、濟南和天津都超過3%；而三四線城市中無錫、常州、漳州代建比例分別為6.87%、3.29%和3.23%，僅徐州代建比例1.23%，未達到平均水平。

從建面角度來看，代建項目的建面占總建面的1.36%，南寧和蘇州的代建項目建面占比最高，超過5%，其次合肥、昆明、無錫也超過3%。以此來看代建的商品項目的體量相對偏小，大體量項目或許由于區(qū)位、項目周期等因素，代建的比例不高。

03

長沙、重慶城投托底高、代建比例低
潛在代建空間仍存

商品住宅項目的代建中，城投公司在集中供地托底拿地的項目是主要來源，由于城投公司自身在開發(fā)運營、成本控制等方面能力不如專業(yè)的開發(fā)商，因此在城投托底拿地后由專業(yè)開發(fā)商進行全過程代建代銷服務(wù)，實現(xiàn)雙贏。

結(jié)合2021年以來重點城市城投公司拿地的情況來看，顯然城投公司拿地比例高、但目前代建比例還較低的城市，其背后還存在著很大的潛在空間：

典型城市如長沙和重慶，長沙2021年以來城投拿地（按幅數(shù)統(tǒng)計含宅地塊）的比例達到72%，但目前代建比例僅有1.07%；重慶城投拿地比例為65%，當前代建比例為0.71%，兩者還未達到平均水平1.67%。

但值得注意的是，進一步關(guān)注長沙和重慶城投公司拿地的區(qū)位可以看出，這兩個城市城投拿地大部分都位于郊區(qū)，位于市區(qū)的比例僅有10.2%和13.6%（按項目數(shù)量），郊區(qū)項目尋求代建的難度相較于市區(qū)會更高。

與長沙、重慶城投拿地比例相近的無錫、蘇州作為代建發(fā)展較快的城市，兩地的代建比例已經(jīng)超過6%，高出長沙和重慶5個百分點。因此長期來看，長沙和重慶未來代建需求有較大的增長潛力。同樣南京、成都、鄭州等城投拿地比例高，但目前代建滲透率相對較低的城市，未來也有較大的增長空間。

04

代建項目六成位于市區(qū)
地段優(yōu)勢成為重要考量要素

從代建項目的分布情況來看，以位于市區(qū)的項目居多。29個重點城市的代建項目中有61%位于市區(qū)范圍，另外39%位于郊區(qū)范圍。房企在選擇代建項目的時候，區(qū)位也是重要考慮因素之一，主要是由于商品住宅一般以全過程代建代銷為主，考慮到銷售需求則位于市區(qū)的項目有較大的優(yōu)勢。

以4個代建項目最多的城市天津、蘇州、無錫和成都項目分布為例：僅有天津的代建項目以位于郊區(qū)為主，22個代建項目中位于市區(qū)范圍內(nèi)的僅有4個；反之蘇州的代建項目則全部位于市區(qū)范圍，與天津形成鮮明對比，成都、無錫也以位于市區(qū)的項目為主，成都的天府新區(qū)、青羊區(qū)和武侯區(qū)代建項目數(shù)量領(lǐng)先，無錫的梁溪區(qū)、經(jīng)開區(qū)、濱湖區(qū)代建項目數(shù)量也較多，濱湖區(qū)位于太湖之濱的豪宅項目奧體潮鳴也由綠管代建。

05

代建企業(yè)選擇各不相同
綠管、金地管理布局廣、藍城、朗詩更聚焦

從代建企業(yè)的角度看，29個重點城市商品住宅項目代建企業(yè)主要包括綠城管理、金地管理、藍城集團、朗詩地產(chǎn)和龍湖建管等。這些企業(yè)同時也是目前代建行業(yè)中市場份額占比較大的房企，其中綠城管理、藍城集團、金地集團都位列上半年代建新增規(guī)模TOP5。

這些典型企業(yè)在29個城市中代建項目的分布情況有所不同：

以綠城管理這樣在代建中領(lǐng)先的房企來看，其進軍城市較多、布局較為分散：綠城管理在29個重點城市中布局了18個城市，代建項目最多的城市為杭州，杭州共有7個代建項目，占綠管在29城總項目的15%，其次綠城管理在濟南、寧波、長沙、成都、無錫等多個城市都有3個及以上的代建項目。

另一類企業(yè)項目分布相對聚焦，以藍城集團、朗詩地產(chǎn)等為代表，藍城和朗詩在29個重點城市中也都有10個以上的代建項目，但是較為聚焦在個別城市：例如藍城集團共有15個代建項目，其中8個位于徐州，3個位于無錫，其他城市則僅有1-2個項目；朗詩地產(chǎn)更是完全聚焦于無錫和蘇州，所有代建項目均位于這兩個城市。

總體來看，商品住宅代建作為代建項目的最主要來源，在重點城市的平均代建比例僅有1.67%，與國外較高的滲透率相比，國內(nèi)商品住宅代建仍處于藍海階段，且在各城市的滲透率有明顯差異，無錫、蘇州代建市場發(fā)展相對領(lǐng)先，而長沙、重慶后期具備較大的增長空間。

從企業(yè)層面來看，規(guī)模領(lǐng)先的房企如綠城管理、金地管理等目前布局的城市相對廣泛，而仁恒置地、朗詩集團則更聚焦于個別城市，未來在代建滲透率持續(xù)增加的預(yù)期下，目前已經(jīng)進入代建行業(yè)的企業(yè)預(yù)計將加速代建的布局擴張，尤其加速進入三四線和二線城市。

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