在前一期中，派隊寫過番禺是廣州的腰部，這一期我們接著來談下廣州的心臟。

誰才是廣州的心臟區(qū)域？相信每個人心中自有答案。

眾所周知，心臟是循環(huán)系統(tǒng)中的動力，主要為血液流動提供動力，把血液運行至身體各個部分。

在派隊眼中，稱得上廣州心臟的區(qū)域，無疑是海珠。

為何這樣說，聽派隊詳細說來。

廣州現(xiàn)代工業(yè)起源地

之所以說海珠是廣州的心臟，是因為這里是廣州現(xiàn)代工業(yè)的起源地，曾經(jīng)撐起了廣州工業(yè)半邊天。

如今的海珠已經(jīng)換新顏，成為宜居宜業(yè)的國際化城區(qū)

有濃郁歷史印記的莫過于工業(yè)大道，這條5.5公里長的大道在鼎盛時期，匯聚了30多家廠房，都是一些廣東第一、華南第一甚至全國第一的工廠。

名字至今如雷貫耳，生產(chǎn)出了華南第一艘萬噸級遠洋貨輪的廣州造船廠；生產(chǎn)出新中國“金頁牌”新聞紙，占據(jù)華南紙業(yè)半壁江山，被譽為“南國紙城”的廣州造紙廠；全國最早研制生產(chǎn)分離機械的廠家，直到今天仍在為廣州地鐵的建設(shè)貢獻力量的廣州重型機器廠。

還有廣州自行車廠、廣州東方紅印刷廠、廣州味精廠、廣州星球輪胎廠、廣州萬寶冰箱廠、廣州氣體廠、廣州眀興制藥廠、廣州第十一橡膠廠、廣州軋鋼廠等等，重，輕，化、醫(yī)一應(yīng)俱全。

如今的工業(yè)大道，圖源：廣州日報

這些工業(yè)巨頭曾經(jīng)書寫過廣州的工業(yè)傳奇。廣州第一艘萬噸巨輪、中國第一臺離心機、中國第一臺75馬力柴油機、世界上第一件鈦制潛水服、廣東省第一支藥物牙膏潔銀、萬寶牌電冰箱、虎頭牌電池、五羊自行車、雙魚牌乒乓都誕生于工業(yè)大道、誕生于海珠。

隨著時間的流逝，盡管這些工業(yè)巨頭已搬遷或者變換功能另作他用，但論工業(yè)底蘊最為厚重的地方，海珠永遠繞不開。

廣州外貿(mào)、跨境電商戰(zhàn)略要地

說起外貿(mào)，海珠也同樣繞不開。

首先，它有黃埔古港，見證了廣州輝煌的海上貿(mào)易時代。

隋唐起，黃埔古港開始成為對外貿(mào)易貨物的進出口岸。

南宋時期，這里就是“海舶所集之地”，是海上貿(mào)易的重要節(jié)點。

清朝“閉關(guān)自守”時期，這里是廣州為唯一的對外貿(mào)易口岸，是中外貿(mào)易的重要樞紐眾多外國商船都在此?？?，承載了中西方經(jīng)濟和文化交流的重任，也見證了中國海上絲綢之路的繁榮。

琶洲廣交會展館，圖源：廣交會官網(wǎng)

其次，海珠也見證了中國外貿(mào)的跨越式發(fā)展，因為這里有廣交會。

這是中國目前歷史最長、規(guī)模最大、商品最全、到會客商最多、成交效果最好的綜合性國際貿(mào)易展會，被譽為中國外貿(mào)經(jīng)濟的“晴雨表”“風(fēng)向標(biāo)”，有“中國第一展”之美譽。

2008年9月，廣交會從最初的中蘇友好大廈到僑光路陳列館、?起義路陳列館、?流花路展覽館，?最終定址琶洲，至今已走過了67個春秋，塑造中國對外貿(mào)易的輝煌，有力地促進了中國與世界各國的貿(mào)易交流和友好往來。

第一屆，廣交會的參展客商只有19個國家和地區(qū)1223人；第135屆，參展企業(yè)已經(jīng)達到了2.9萬家，有215個國家和地區(qū)的14.9萬名境外采購商預(yù)注冊，自創(chuàng)辦以來，累計吸引境外采購商超千萬人，規(guī)模上已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化。

第135屆廣交會期間，進館客流量308萬人次；廣州地鐵線網(wǎng)客運總量達到了1.87億人次，?日均客流為891萬人次；廣州住宿預(yù)訂量周環(huán)比上漲105%。

圖源：新華社

第三，這里有琶洲試驗區(qū)，這是國家電子商務(wù)示范基地，集聚了阿里、唯品會、哆啦科技等一批跨境電商平臺頭部企業(yè)。供應(yīng)鏈方面則有爆米、喜得、深衣、速量等垂類獨立站品牌。

6月，海珠還邀請跨境電商頭部平臺希音公司與海珠區(qū)專業(yè)批發(fā)市場商家開展一對一對接，提供個性化出海服務(wù)。

可以說，海珠也是跨境貿(mào)易電子商務(wù)的戰(zhàn)略要地。

廣州人工智能和數(shù)字經(jīng)濟試驗區(qū)核心

人工智能、數(shù)字經(jīng)濟作為重組全球要素資源、重塑全球經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、改變?nèi)蚋偁幐窬值年P(guān)鍵力量，廣州一直很重視。

5月16日發(fā)布的《廣州市數(shù)字經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展規(guī)劃》顯示，構(gòu)建“一核引領(lǐng)、多點支撐”新格局，“一核引領(lǐng)”指的是高水平建設(shè)廣州人工智能與數(shù)字經(jīng)濟試驗區(qū)。

廣州人工智能與數(shù)字經(jīng)濟試驗區(qū)的核心就在琶洲。

正因為如此重要，海珠把人工智能與數(shù)字經(jīng)濟作為戰(zhàn)略引擎，要打造國內(nèi)首個人工智能大模型應(yīng)用示范區(qū)。

目前，琶洲發(fā)力人工智能的三大支柱：數(shù)據(jù)、算法、算力。

如今的琶洲，眾多“國字號”傍身——廣州人工智能與數(shù)字經(jīng)濟試驗區(qū)、國家新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地、國家電子商務(wù)示范基地等，未來，琶洲還將成為全國的算法高地。

人工智能與數(shù)字經(jīng)濟已蔚然成風(fēng)。

龍頭企業(yè)36個，包括騰訊、阿里巴巴、唯品會等；高新技術(shù)企業(yè)655家，帶動超3.5萬家經(jīng)營主體、30萬產(chǎn)業(yè)人才；2023年營收4479.17億。

廣州發(fā)展人工智能與數(shù)字經(jīng)濟，琶洲就是一張王牌。

華南版清北坐鎮(zhèn)，科研實力強勁

海珠的另外一張王牌就是科研實力。

它擁有中山大學(xué)、仲愷農(nóng)業(yè)工程學(xué)院等8家高等院校（最近海珠還新增一所大學(xué)——廣東輕工職業(yè)技術(shù)大學(xué)，由廣東輕工職業(yè)技術(shù)學(xué)院升格而來），還有琶洲實驗室、廣東省科學(xué)院動物研究所、廣東省科學(xué)院生物與醫(yī)學(xué)工程研究所等22家科研單位，有著令人羨慕的科研資源。

中山大學(xué)是華南最好的大學(xué)，我們可以理解為華南版的清北，常年位于全國最高高校TOP10。

它可以說是海珠的科創(chuàng)大腦，尤其在超算、人工智能方面，可以賦能琶洲人工智能與數(shù)字經(jīng)濟試驗區(qū)。

以中山大學(xué)科技園為例，培育上市（掛牌）企業(yè)9家，高新技術(shù)企業(yè)88家，“獨角獸”、未來“獨角獸”創(chuàng)新企業(yè)3家，省級“專精特新"企業(yè)13家。

中山大學(xué)科技園

目前，海珠區(qū)在進一步搭建產(chǎn)學(xué)研創(chuàng)新平臺，發(fā)揮琶洲實驗室創(chuàng)新策源功能，加快打造環(huán)中大、生物醫(yī)藥成果轉(zhuǎn)化基地。

未來，新一代信息技術(shù)、人工智能、生物醫(yī)藥等優(yōu)勢領(lǐng)域科創(chuàng)資源，都是海珠發(fā)力的重點。

靠什么來賦能，就靠高等院校和科研機構(gòu)！而海珠并不缺這些。

廣州超級聯(lián)系人，中心區(qū)江岸資源最炸裂

說海珠是心臟，還有一個原因，就是它的形狀真的很像一個心臟。

它是廣州唯一一的島區(qū)，被前、后航道圍繞，正因為此，江岸線長達46公里，比全馬的距離（42.2公里）還長。

圖源：廣州海珠發(fā)布

值得一提的是，海珠是廣州中心區(qū)江岸線最長的地方，約46公里，比白云（約20公里）、荔灣（約28公里）、越秀（約7.5公里）、天河（約11公里）還長。

如今，珠江兩岸擬建20公里“濱水慢跑環(huán)”，未來海珠的江岸線會更加美麗。

此外，海珠是廣州超級聯(lián)系人，北部與荔灣、越秀、天河隔珠江相鄰，東部、西部、南部分別與黃埔、荔灣、番禺相望。

也就是說，廣州要想發(fā)展，必然繞不開海珠。

廣州南肺，全球最大城央濕地公園

海珠和其他區(qū)不一樣的是，它有1100萬方全球最大城央濕地、全球唯一位于超大城市中軸線上的國家公園——海珠國家濕地公園，面積相當(dāng)于3座紐約中央公園、4座海德公園。

這是全國首個入選世界自然保護聯(lián)盟（IUCN）的世界最佳自然保護地，廣州唯一位列“國際重要濕地名錄”的國家濕地，堪稱廣州“南肺”，“廣州綠心”，1200余種動植物共棲，約1200噸負氧離子是城市的5倍。

海珠國家濕地公園有植物835種，鳥類197種，昆蟲738種，魚類種數(shù)64種，2021-2022年發(fā)現(xiàn)全球新物種“海珠斯螢葉甲”“海珠琺軸甲”，2022年昆蟲圖譜增加9個中國新記錄，2024年鳥類新增3種，其中包括國家一級重點保護動物東方白鸛。（數(shù)據(jù)來源：廣州海珠發(fā)布）

海珠國家濕地公園不僅是海珠的“生態(tài)名片”，更是廣州向世界展示“國際大都會城央典范”的城市名片。

城區(qū)唯一水上跨境口岸直通港澳

海珠“海、陸、空”立體交通樞紐，更是城區(qū)獨一份。

有多條過江隧道把珠金琶連成一片；11號線，廣州大環(huán)線；18號線，最強地鐵線路；穗深城際琶洲支線，銜接廣佛環(huán)線，連接佛莞城際；琶洲港澳客運碼頭，直達香港、澳門國際機場，還有白云機場琶洲城市候機樓，有“行李直掛”功能。

其中，廣州中心城區(qū)首個且唯一跨境水上客運口岸在海珠，即琶洲港澳客運口岸，已成為粵港澳大灣區(qū)標(biāo)志性的水上跨境新通道和交通新樞紐。

港澳客運口岸碼頭，圖源：中國廣州發(fā)布

口岸還提供便捷的?？章?lián)運服務(wù)。近日新增8家航空公司，參與“海空聯(lián)運”服務(wù)，截至7月18日琶洲到香港機場的合作航空公司數(shù)量增至66家。

目前已有18家航空公司支持在琶洲港澳客運口岸辦理預(yù)登機手續(xù)服務(wù)。

圖源：澎湃新聞

目前，已有到港澳客運碼頭（2024年6月28日起開通）、香港國際機場海天客運碼頭、香港中國客運碼頭（中港城）。

琶洲港澳客運口岸被廣州列為和廣深澳高鐵并列的粵港澳大灣區(qū)建設(shè)兩個標(biāo)志性直通交通建設(shè)項目之一，并加入《建設(shè)廣州國際航運中心三年行動計劃》和廣州市“攻城拔寨”項目名錄，地位之重要，可見一斑。

新樞紐、新門戶、新通道，就是其最好的詮釋。

海珠灣隧道15分鐘直通廣州南站

如果說琶洲港澳客運口岸打通了海珠直通港澳的通道，那么海珠灣隧道則打通了海珠直達廣州南站的通道。

海珠灣隧道計劃2025年建成通車，屆時海珠將和廣州南站15分鐘互達，也就是說15分鐘，海珠就能迅速鏈接全國客流量最大的高鐵站、亞洲最大高鐵站的超級樞紐——廣州南站。

廣州南站有2號線、7號線、佛山2號線、22號線等4條地鐵；武廣、貴廣、南廣、廣深港等高鐵線路，廣佛環(huán)線、廣珠、佛莞等城際，能迅速通到大灣區(qū)主要城市和全國各地。

簡言之，海珠灣隧道的存在，使得海珠無縫銜接上廣州南站，從而構(gòu)建了通往大灣區(qū)和全國的通道。

廣州最高天際線地標(biāo)，頂級城市配套

海珠也是一個頂級城市配套僅次于珠江新城的區(qū)域。

其中就有廣州塔、廣州塔廣場、廣州科學(xué)館、廣州博物館、廣州文化館。

廣州塔，是廣州最高的地標(biāo)，塔身主體高454米，天線桅桿高146米，總高度達到600米，屬于中國第一、世界第三的觀光塔。

它也是外地游客來廣州必打卡之地，年均接待游客量達1500萬人次，日均登塔人數(shù)約4000人次，常態(tài)下景區(qū)日均客流量約為8.5萬人。（數(shù)據(jù)來源：南方Plus）

廣州塔廣場總建面約11.4萬㎡，業(yè)態(tài)包含星級餐廳、頂級零售、品牌旗艦店、大型超市，助力廣州塔-琶洲國際商圈壯大。

廣州塔廣場效果圖

按目前的動作，海珠正在推動廣州塔－琶醍美食集聚區(qū)的整體運營、南中軸片區(qū)的規(guī)劃建設(shè)。

其中，南中軸海珠段（北起珠江前航道廣州塔，南至珠江后航道“南海心沙島”，總長度約6公里）建設(shè)是重點，將打造“國際文商旅門戶組團”“時尚展示活力中心組團”“生態(tài)休閑文旅客廳組團”“濱水高端商務(wù)服務(wù)組團”四大組團。

城央最貴舊改成大變量，未來前景廣闊

廣州城央“最貴”舊改在海珠。

那就是投資總金額近347億，改造范圍110.27萬㎡的康鷺片區(qū)舊改。

體量非常大，規(guī)劃建設(shè)總量為377.98萬㎡，劃分為59個單元地塊，其中49個復(fù)建地塊（含公服地塊），10個融資地塊，擬分為四期進行，預(yù)計花費十年時間。

7月24日，該舊改F37和F57兩個地塊同時破土動工。

這種巨無霸舊改，勢必影響到海珠整個城市格局，它不僅在城市功能完善、城市界面環(huán)境改善方面、還是在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級上，都有很大的促進作用。

以產(chǎn)業(yè)升級為例，海珠就制定了中大紡織商圈產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，通過升級改造專業(yè)市場煥新產(chǎn)業(yè)空間23萬㎡，培育了一批高端設(shè)計平臺，并推動龍頭企業(yè)在商圈新設(shè)了一批制造業(yè)主體；建立海珠清遠兩地招商聯(lián)動機制，多方聯(lián)動幫助一批企業(yè)有序轉(zhuǎn)移。

作為海珠重點推進的舊改項目，可以預(yù)想未來前景看好。

催生銷冠、地王，豪宅成交最火區(qū)域

海珠還是一扇看廣州樓市的窗口，在這里能真切感受到廣州心臟的脈搏跳動。

1）廣州成交最火爆的樓盤在海珠。

琶洲南TOD，在千萬豪宅中，成績霸榜，2022年成交了436套，網(wǎng)簽單價高達11萬/㎡，套均價2138萬起步。

2023年，千萬豪宅銷冠即琶洲南TOD，成交了751套，成交金額157.67億（數(shù)據(jù)來源：克而瑞廣佛區(qū)域），這個金額也是全國第一。

2024年上半年，琶洲南TOD成交金額61.94億，成交面積4.97萬㎡，也是廣州的雙料冠軍。

今年，最火爆的海珠樓盤還有中海大境，從今年3月入市，到7月8號樓加推，4個月能做到四開四捷，整整賣了70個億，已經(jīng)成了年度銷冠的有力競爭者。

2）廣州地王誕生于海珠。

海珠還誕生過廣州地王——琶洲西區(qū)AH04033地塊，當(dāng)時吸引了9家房企競拍，耗時5個多小時、競價85輪才最終決出贏家，樓面價飆至7.57萬/㎡，如果按可售樓面價算，樓面價達到了驚人的8.5萬/㎡。

3）廣州千萬豪宅成交最火的區(qū)域在海珠。

派隊查了一下最近幾年克而瑞、中指院的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，海珠是廣州千萬豪宅成交最火的區(qū)域。

2021年前10月，廣州千萬級豪宅共成交2093套，海珠成交了545套，全市第一。

2022年千萬豪宅成交3325套，海珠賣出了1134套，廣州排第一，也是廣州唯一成交量突破千套的區(qū)域。

2023年，廣州千萬一手豪宅成交4993套，海珠成交了1578套，全市第一，遠超于天河（1236套）、荔灣（739套）、白云（668套）、番禺（486套）。

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，去年1-12月，廣州共成交了4675套總價千萬豪宅（含住宅），其中海珠以1497套的成績?nèi)孚s超天河（1162套），全市排第一。

今年上半年，廣州總價1000萬以上商品住宅成交2240套，海珠以805套的成交規(guī)模，36%的市場份額位居全市第一。

從今年的動作來看，海珠要全面進化。

派隊梳理了一下重點，其中就有：

后航道服務(wù)型制造創(chuàng)新帶

海珠是廣州的心臟，價值有目共睹。很多人要問了，如果在海珠置業(yè)，有什么推薦呢？

海珠在售項目不少，各有特色，需要按需來進行選擇。

江景盤，有越秀濱江·樾、江灣·和樾、中國鐵建西派粵府可選。

越秀濱江·樾熱銷222-298㎡一線望江頭排臻藏產(chǎn)品。江灣·和樾在售140-188㎡江景四房，售價7.2萬/㎡起，3#頭排御江樓尊雅奢樣板間，即將盛大開放；中國鐵建西派粵府在售建面約120-140㎡的四房。

江灣·和樾園林實拍圖

城市中軸上，有琶洲南TOD二期，可需要搶，推出的140-325m2的大平層，或142-211㎡的新派科技豪宅都賣得火爆。

想看海珠濕地國家公園美景，住在公園旁的可選廣州地鐵地產(chǎn)·瓏璟臺和中海大境，其中廣州地鐵地產(chǎn)·瓏璟臺，有120-195㎡環(huán)幕觀景三四房可選，中海大境不久前推出的8棟140㎡大平層，貨量所剩無幾，等后續(xù)加推，只能拼手速。

如果喜歡城市繁華，可以選擇中海江泰里，近期限量加推的高區(qū)景觀約75-105㎡戶型，視野無遮擋，可近攬廣州的天際線。

中海江泰里高層無敵視野

有中國風(fēng)情結(jié)的購房者可以選保利燕語堂悅，目前在售90-125㎡三四房，售價6.1萬/㎡，也有建面約77m2三房小戶型，但貨量很少，總價450萬就可入手；也可以關(guān)注下半年亮相的新滘西路的全新盤——中建·天鈺，據(jù)說90-140㎡全南向產(chǎn)品使用率超過110%。

置業(yè)海珠，你會選擇哪里？

總結(jié)而言，海珠作為廣州的心臟，關(guān)乎到廣州的發(fā)展，挑起了大梁。天河已經(jīng)是天花板了，唯有海珠將迎新一輪的發(fā)展。

它有多重國家戰(zhàn)略疊加，后發(fā)優(yōu)勢強勁；有旅游、有國際地標(biāo)商圈、有人工智能和數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)、會展業(yè)、科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)等；生態(tài)資源優(yōu)質(zhì)，宜居宜業(yè)、也有舊改騰出廣闊的發(fā)展空間。作為串聯(lián)中心城區(qū)和廣州南部、東進和南拓的聯(lián)系人，海珠區(qū)位優(yōu)勢明顯，今年上半年GDP增速6.5%，排名全市前列，去年增速8.6%，居廣州第一，未來想象空間巨大，無疑是頗具競爭力，是廣州當(dāng)之無愧的風(fēng)口。