在西安，名校之于樓市，就是第一生產(chǎn)力。

高新CID瞳北板塊高新31小、11初附近的純新盤，越秀鐵建樽樾“接棒”高新天地源丹軒坊成功飄紅。

回顧一下高新天地源丹軒坊（梓園）的登記，31套房雖然此次的31套房不帶學位，而且是221㎡起步總價近千萬的豪宅，但新房、二手房的巨大倒掛，讓人欲罷不能。

從在8月9日開始用3天時間收到3748個登記，最終核驗2685個，成為2024年登記、核驗“最強搖號”項目，穩(wěn)坐神盤寶座。

在當下西安第四代、超四代等住宅產(chǎn)品極度內(nèi)卷的情況下，天地源丹軒坊（梓園）卻用老舊拉垮的產(chǎn)品力奪冠，底層的邏輯還是“名?！?。

在2022年西安啟動“民轉(zhuǎn)公”，高新一小、高新二小、高新三小、高新一中初中部等“高新系”名校赫然在列，但本著“尊重歷史”的原則直至2024年具體的學區(qū)劃分仍未落地，教育壁壘并未打破。

那么，同樣屬于高新系名校附近的純新盤——越秀鐵建樽樾能否續(xù)寫傳奇呢？我們就簡單從幾個維度來聊一下。

越秀鐵建樽樾為純改善項目，從板塊規(guī)劃上看處于一個比較優(yōu)勢的位置。

在公共交通上有剛剛運營的西安云軌祝村站、有規(guī)劃建設(shè)中的地鐵15號線祝村站，具有一定TOD項目屬性，不過現(xiàn)在下結(jié)論仍舊過早。

從目前情況看，西北側(cè)地塊目前有西安特種飛行器產(chǎn)業(yè)園和北斗星基增強系統(tǒng)運營服務(wù)中心基地。

西側(cè)原按計劃為獨角獸創(chuàng)領(lǐng)中心的三宗商服地塊(GX3-17-13、GX3-17-14、GX3-17-15)在4月份的高新土地推薦會中以“住宅用地”出現(xiàn)，在官方回應(yīng)中并未否認，以“長安區(qū)國土空間規(guī)劃正在編制中”回應(yīng)，從現(xiàn)場看門頭雖在，但并未動工，未來或有變數(shù)。

所以從商業(yè)布局看，該片區(qū)域周邊相對匱乏，與未來之瞳核心、瞳南永安渠并不在一個層級上；項目北向、西向還有不少的工業(yè)園區(qū)，與豪宅屬性并不契合。

項目東南側(cè)有高新31小、11初學校，雖然曾經(jīng)歷摘牌風波，但目前仍舊是整個CID板塊最讓人興奮的教育資源。

板塊樓盤熱銷與之有莫大的關(guān)系，最早的碧桂園云墅、中天未來印陸續(xù)開始交付，未來不久應(yīng)該就會有二手房源掛牌，價格將成為焦點。

回到越秀鐵建樽樾項目本身，占地約110.8畝，2.8的容積率，2023年12月溢價15%拿地，樓面價格14650元/㎡，由越秀地產(chǎn)（武漢錦坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）摘得，地塊北側(cè)有變電站設(shè)施，選擇樓棟需要注意。

不過在2024年3月份增資擴股，股權(quán)也發(fā)生變化，中鐵建以49.00002%股權(quán)入局，這也是中鐵建與越秀地產(chǎn)央企、國企的的二次合作。

在上半年CID瞳南板塊有越秀鐵建西派天悅?cè)胧?，不過從已開的5棟樓網(wǎng)簽去化僅有19%左右。

與瞳南越秀鐵建西派天悅項目相比，越秀鐵建樽樾項目的產(chǎn)品更上一層，分為143㎡、190㎡、262㎡三個戶型，首批4棟樓共182套房源，毛坯均價27204.65元/㎡,為第四代住宅。

其中143㎡和190㎡戶型區(qū)別并不大，奇偶錯層空中露臺，均為四室橫廳設(shè)計，190㎡戶型各個空間尺度更大。

而262五室戶型才是項目的王者產(chǎn)品，做到了南北雙露臺設(shè)計，270度視野端廳，一層一戶一門庭，屬于一大獨特賣點。

在園林方面引入16個景觀組合以及架空層空間，同時打造私宴、恒溫泳池、健身房等私享空間，有著屬于自己的獨特產(chǎn)品調(diào)性。

有人問，越秀鐵建樽樾你怎么看？從以上不同維度的分析，項目在產(chǎn)品在努力拔高，但周邊沒有大型商業(yè)布局、沒有公園生態(tài)景觀，綜合對豪宅的支撐力相對弱一些，想創(chuàng)造像天地源丹軒坊這樣的神話，只能說先天不足。

從區(qū)域以往銷售看，板塊在交通和名校資源雙重作用下，110㎡、130㎡偏剛需、剛改產(chǎn)品去化速度較快，而改善、豪宅類則要慢的多。

目前西安不缺豪宅，對于190㎡、262㎡預(yù)算500萬上下的客群，選擇空間特別大；比如年初已經(jīng)宣布建設(shè)學校的未來之瞳周邊......當然大家需要理性看待名校，背后有優(yōu)質(zhì)的師資加成，也有生源運作。

所以越秀鐵建樽樾登記首日飄紅，讓人挺意外的！

截至8月13日兩天登記432組，達到了182套房源量的2倍有余，不知道最終核驗?zāi)芰粝露嗌倌兀?/p>

如果能夠取得高去化率，也算是一個區(qū)域破局者。