01新房、二手房成交數(shù)據(jù)

2024年8月1-27日，深圳新房住宅網(wǎng)簽量為2195套，二手房住宅網(wǎng)簽量為3545套。

02寶中的地段，碧海的價(jià)格

最近寶中跌穿了！

深業(yè)新岸線，共三期，是寶中占地面積最大的社區(qū)，大面積園林綠化、濃厚住家氛圍，在寶中改善小區(qū)中，單價(jià)最低，一直以來(lái)備受市場(chǎng)青睞。高峰期時(shí)，深業(yè)新岸線成交單價(jià)高達(dá)12萬(wàn)/平，不過(guò)最近半年成交跌的比較猛，最新成交的一套深業(yè)三期171平低樓層的，總價(jià)價(jià)1090萬(wàn)，單價(jià)6.3萬(wàn)/平，相較于高峰期成交近乎腰斬，基本回落到2016年。

金泓凱旋城，地理位置優(yōu)越，旁邊是1號(hào)線新安站，步行可以到達(dá)歡樂(lè)港灣商圈，同時(shí)，還帶有寶安實(shí)驗(yàn)名校學(xué)位，高峰期時(shí)小區(qū)很搶手，成交單價(jià)直逼14萬(wàn)/平。如今成交同樣腰斬，最新成交的一套81平3房，成交總價(jià)543萬(wàn)，成交單價(jià)僅6.7萬(wàn)/平，基本回落至2017年。目前在售放盤(pán)報(bào)價(jià)也基本在7萬(wàn)/平左右，現(xiàn)在都還沒(méi)有成交。

不得不說(shuō)，寶中這兩個(gè)小區(qū)跌垮了，甚至有些跌過(guò)頭了！

僅僅半年的時(shí)間，寶中的重點(diǎn)小區(qū)，已經(jīng)跌出了碧海的價(jià)格。

要知道，碧海熱門(mén)小區(qū)泰華陽(yáng)光海，目前成交均價(jià)也能維持在7萬(wàn)/平左右。圣淘沙駿園，成交均價(jià)同樣可以維持在7.5萬(wàn)/平左右。

這幾年來(lái)，伴隨著市場(chǎng)預(yù)期驟變，從”一路看漲“到”一路看跌“，寶中成為了房?jī)r(jià)下跌的重宅區(qū)，但成交均價(jià)跌到6萬(wàn)/平左右的也只是個(gè)例，目前只有深業(yè)新岸線和金泓凱旋城、以及花樣年。最近半年內(nèi)，寶中剛需小區(qū)和戶型跌幅較大一些，而大部分的改善品質(zhì)小區(qū)其實(shí)都能穩(wěn)定在8萬(wàn)/平左右，改善戶型跌回2017年以下的很少。

寶安中心，作為深圳核心改善型片區(qū)，隨著片區(qū)規(guī)劃不斷落地，片區(qū)配套越來(lái)越成熟和完善，加上學(xué)位利好，寶中吸引著越來(lái)越多的改善家庭，只是在現(xiàn)在的市場(chǎng)下，不斷拉低的市場(chǎng)預(yù)期給不了購(gòu)房者足夠的安全感，成交量上不去，成交價(jià)只能不斷拉低。

寶中下跌比較多的這些小區(qū)，主要是小戶型或品質(zhì)在寶中這個(gè)區(qū)域處于中等或中等偏下的小區(qū)，深業(yè)新岸線小區(qū)的地理位置是很不錯(cuò)的，也是大社區(qū)，主要是小區(qū)的品質(zhì)相對(duì)寶中高端小區(qū)很一般，甚至還有點(diǎn)差。

金泓凱旋城也是大小區(qū)，地段也沒(méi)有深業(yè)新岸線好，主要是樓齡比較老，花鄉(xiāng)這些小戶型就更不用說(shuō)了，主要是受到保障性住房等政策因素的影響巨大。

寶中除了第一梯隊(duì)的小區(qū)，一部分客戶會(huì)分流到地段稍差、小區(qū)較好的碧海，一部分會(huì)跑到地段差不多，小區(qū)比較新的前海，這兩個(gè)區(qū)域都是新房供應(yīng)量巨大，對(duì)寶中的二手房影響非常大，特別是一些品質(zhì)不在第一梯隊(duì)的小區(qū)。

寶中有些小區(qū)，價(jià)格有沒(méi)有跌到底目前還不確定，但是寶中這樣一些大型小區(qū)，價(jià)格跌到6萬(wàn)左右，按深圳的收入水平來(lái)看，從價(jià)值方面來(lái)分析，確實(shí)有點(diǎn)跌過(guò)了。

寶中的兩個(gè)明星樓盤(pán)，熙龍灣和壹方中心最近跌得也有點(diǎn)猛。我們剛剛成交一套壹方中心的小戶型，單價(jià)到10萬(wàn)整了，后面還有幾個(gè)準(zhǔn)新小區(qū)會(huì)逐步解開(kāi)限售，放盤(pán)量也會(huì)逐漸增加，寶中1000萬(wàn)段的小區(qū)難免會(huì)被繼續(xù)沖擊。

從我們對(duì)深圳好地段、好小區(qū)這些存量數(shù)據(jù)的分析和對(duì)深圳收入的感覺(jué)來(lái)看，深圳部分小區(qū)的房?jī)r(jià)在最近幾個(gè)月確實(shí)有點(diǎn)跌過(guò)了，從價(jià)值投資的角度看，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)非常小了。影響出手的動(dòng)力就只有一個(gè)，那就是預(yù)期。