存量房貸利率下調(diào)的風(fēng)，在今年刮了又刮。

今天，終于“守得云開見月明”了！

降準(zhǔn)、降息、降存量房貸利率！

9月24日上午，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會(huì)。中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國(guó)證監(jiān)會(huì)主要負(fù)責(zé)人介紹了金融支持經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)情況，并宣布推出多項(xiàng)重磅政策：

●降低存款準(zhǔn)備金率和政策利率，并帶動(dòng)市場(chǎng)基準(zhǔn)利率下行

降低7天期逆回購(gòu)利率，下調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)，從目前的0.7%降到0.5%。引導(dǎo)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率和存款利率同比下行，保持商業(yè)銀行凈息差的穩(wěn)定。

●降低存量房貸利率并統(tǒng)一房貸最低首付比例

降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸首付比例，引導(dǎo)商業(yè)銀行存量房貸利率下降至新發(fā)放貸款利率水平，預(yù)計(jì)平均降幅大約在0.5個(gè)百分點(diǎn)；統(tǒng)一首套房二套房貸款首付比例。

●延長(zhǎng)兩項(xiàng)房地產(chǎn)金融政策文件期限

房企存量融資展期、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款等階段性政策將于年底到期。綜合當(dāng)前形勢(shì)，擬將上述兩項(xiàng)政策文件延期至2026年底。

●創(chuàng)設(shè)新的政策工具，支持股票市場(chǎng)發(fā)展

創(chuàng)設(shè)股票回購(gòu)增持專項(xiàng)再貸款，引導(dǎo)銀行提供貸款，支持上市公司和股東回購(gòu)和增持股票。

●支持收購(gòu)房企存量土地

在將部分地方政府專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備基礎(chǔ)上，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場(chǎng)化收購(gòu)房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。必要時(shí)，中國(guó)央行可提供再貸款支持。

對(duì)于此次存量房貸利率下調(diào)，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝表示，將預(yù)計(jì)惠及5000萬(wàn)戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出1500億元左右。

據(jù)了解，目前存量房貸平均利率大約在3.92%，下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，以100萬(wàn)元商貸、貸款30年計(jì)算，每月月供減少大約280元，30年合計(jì)減少利息支出10萬(wàn)元。

專家觀點(diǎn)

廣東房協(xié)專家咨詢委員會(huì)委員，廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉：“

此次降息有以下幾點(diǎn)影響：

一、利好二套房。此次降低存量房貸利率，預(yù)計(jì)首套和二套房貸款利率一并下調(diào)，利好二套房貸款。但二套房貸款占比較低，受惠幅度小。

二、利好重點(diǎn)城市的首套房存量貸款。一線城市、廈門、杭州等城市首套房當(dāng)?shù)乩时容^高，此次利好幅度較大。

三、在利率大周期下行的背景下，延遲申請(qǐng)貸款是最優(yōu)選擇。此次降息打消購(gòu)房者這個(gè)擔(dān)憂，即存量貸款利率可能會(huì)常態(tài)化下調(diào)，以保持其與增量貸款利率的平衡性。

四、政策發(fā)布以后，提前還貸會(huì)明顯緩解。下降50個(gè)基點(diǎn)后，每月還貸的錢減少了，對(duì)普通工薪家庭來(lái)說(shuō)可用于生活的錢就多了，有利于促進(jìn)消費(fèi)。

五、政策意圖是想讓居民多加杠桿。一方面支撐房地產(chǎn)消費(fèi)，另一方面通過房地產(chǎn)活躍度提升來(lái)穩(wěn)定內(nèi)需，特別是對(duì)沖通縮。同時(shí)，也為了打擊繞道經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等違規(guī)置換房貸等行為。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉：“

本次央行組合拳力度較大，及時(shí)回應(yīng)了市場(chǎng)關(guān)切的話題，對(duì)于穩(wěn)定接下來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心以及提升國(guó)慶黃金周和四季度樓市的表現(xiàn)都會(huì)有積極作用。

其中，降準(zhǔn)為金融市場(chǎng)提供長(zhǎng)期流動(dòng)性約1萬(wàn)億元，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為資金密集型行業(yè)，在保交樓、城市更新和企業(yè)融資等各方面都會(huì)受益；降低存量房貸利率，利于減輕月供負(fù)擔(dān)，穩(wěn)定業(yè)主心態(tài)，抑制市場(chǎng)的提前還貸潮和放盤潮；此外，引導(dǎo)房貸利率和二套房首付進(jìn)一步下調(diào)，利于提振購(gòu)房需求，加快市場(chǎng)筑底回穩(wěn)的進(jìn)程。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)：“

針對(duì)存量房貸利率下調(diào)，此次央行非常明確，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近。其含義是，近期各銀行將會(huì)根據(jù)央行部署，持續(xù)降低月供族的房貸成本。此次下調(diào)力度力度雖沒有此前預(yù)期的80個(gè)基點(diǎn)大，但實(shí)實(shí)在在屬于國(guó)慶前夕央行給居民家庭發(fā)放的大禮包。

針對(duì)首付比例，此次對(duì)于二套房或改善型住房落實(shí)了寬松的首付比例導(dǎo)向。過去二套房的首付比例雖然下調(diào)，但略高于首套房。但此次下調(diào)為15%，有助于促進(jìn)二套房或改善型住房的首付比例和購(gòu)房門檻降低。

央行此次政策，覆蓋存量房貸和新購(gòu)房需求，覆蓋面廣，惠及力度大，為購(gòu)房成本降低、持續(xù)增強(qiáng)購(gòu)房信心、持續(xù)降低存量房貸風(fēng)險(xiǎn)發(fā)揮了積極的作用。也是近期市民朋友會(huì)熱議的話題，同時(shí)有助于持續(xù)帶動(dòng)居民消費(fèi)，是迄今為止力度最大、惠及面最大的一項(xiàng)房貸政策。

政策大禮包，“救場(chǎng)”銀十？

中秋假期過去，9月已接近尾聲。今年樓市“金九”雖說(shuō)不至于蕭瑟，但也確實(shí)略顯平淡。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，中秋假期期間（9月15日—17日），25個(gè)代表城市新房日均銷售面積為12.9萬(wàn)平方米。廣州、深圳日均成交面積分別為0.7萬(wàn)平方米、0.4萬(wàn)平方米。其中廣州市場(chǎng)熱度及到訪量較此前有所上升，尤其是新開盤項(xiàng)目，吸引了較多購(gòu)房者到場(chǎng)，但尚未在成交端有所體現(xiàn)。而深圳新房成交量與前個(gè)周末（9月7日—8日）基本持平，居民多以觀望為主，新房市場(chǎng)整體表現(xiàn)相對(duì)平淡。

另外，據(jù)麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至2024年9月22日，重點(diǎn)15城新建商品住宅成交39296套，較上月同期下降12.77%，較去年同期下降25.86%。

居民觀望情緒較重，并且受目前市場(chǎng)下行壓力影響，開發(fā)商推盤積極性也不足，“金九”平淡開局也在情理之中。

但今日出臺(tái)的節(jié)前政策大禮包，釋放多個(gè)重磅利好，對(duì)提振市場(chǎng)信心起到大作用。這場(chǎng)“及時(shí)雨”對(duì)接下來(lái)的“銀十”影響幾何？我們拭目以待！