說起“小區(qū)自管”，很多市民都會(huì)想到廣州的祈樂苑小區(qū)，今年是該小區(qū)實(shí)現(xiàn)業(yè)主自管的第10年，自管后小區(qū)年收入超500萬元的“成效”也讓小區(qū)自管的話題再度引發(fā)熱議。而距離祈樂苑僅半小時(shí)車程的海龍灣小區(qū)，也在今年8月5日宣布實(shí)現(xiàn)業(yè)主自管。據(jù)了解，海龍灣小區(qū)擁有住戶1800多戶，可以說是目前市內(nèi)規(guī)模最大的業(yè)主自管小區(qū)。

在市場化進(jìn)程不斷推進(jìn)的過程中，大量人口從以往“自家大院”式的熟人社會(huì)涌入相對“陌生”的商品房小區(qū)，同一個(gè)小區(qū)內(nèi)，鄰里之間是可以不熟甚至不認(rèn)識的。在這樣一個(gè)空間內(nèi)，海龍灣小區(qū)的住戶們?nèi)绾尉墼谝黄稹皧Z回”小區(qū)管理權(quán)，接下來又將如何共同管理小區(qū)？記者近日深入采訪了推動(dòng)該小區(qū)自管的核心成員和有關(guān)志愿者等。

海龍灣小區(qū)今年8月起實(shí)現(xiàn)業(yè)主自管。

歷時(shí)三年成立業(yè)委會(huì)

監(jiān)督追回共有資金近百萬元

海龍灣小區(qū)位于廣州番禺南浦，由48棟9~12層的小高層住宅組成。小區(qū)內(nèi)隨處可見綠蔭，儼然一個(gè)小公園。就在今年8月5日，部分業(yè)主、原物業(yè)公司、街道辦、居委會(huì)、民警等多方曾齊聚于此，在有關(guān)部門的監(jiān)督和指導(dǎo)下，當(dāng)天起物業(yè)管理人員退場，海龍灣小區(qū)業(yè)委會(huì)正式接管該小區(qū)。

“自管的根本原因是原物業(yè)公司太差，以前我們換個(gè)樓道燈泡都要等很久，還經(jīng)歷過垃圾成堆臭氣熏天?！弊钤缤苿?dòng)小區(qū)自管的志愿者之一、業(yè)主黃炎森認(rèn)為，“炒掉”物業(yè)公司更多是業(yè)主們的無奈之舉。

但這個(gè)過程并非一蹴而就。廣東廣強(qiáng)律師事務(wù)所律師劉純介紹，整個(gè)自管流程從發(fā)起，到成立物業(yè)管理委員會(huì)（以下簡稱物委會(huì)），再到召開業(yè)主大會(huì)、投票組建業(yè)主委員會(huì)（以下簡稱業(yè)委會(huì)），再到解聘清退物業(yè)公司，每一步都不容易。

比如，根據(jù)《廣州市物業(yè)管理?xiàng)l例》，成立物委會(huì)條件之一是“占業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主申請”。具體到該小區(qū)，需要大約180戶業(yè)主的支持，很快，一幫有意愿解聘物業(yè)公司的業(yè)主自發(fā)行動(dòng)，挨家挨戶掃樓宣傳。如今的業(yè)委會(huì)成員之一王黎（化名）表示，原物業(yè)公司的不作為，加上志愿者們不遺余力地宣傳呼吁，都成了該小區(qū)物管會(huì)成立的催化劑，2021年，該小區(qū)物委會(huì)正式成立。

從物委會(huì)成立到解聘原物業(yè)公司再到業(yè)委會(huì)接管小區(qū)，花了整整三年。劉純律師指出，該流程比較耗時(shí)，理論上業(yè)主數(shù)量越多越難達(dá)到法定投票比例。王黎和黃炎森也坦言，這些比例要求確實(shí)是很大挑戰(zhàn)，好在功夫不負(fù)有心人。王黎還稱，其間部分業(yè)主發(fā)現(xiàn)原物業(yè)公司公示的2024年共有資金存在偏差，在業(yè)主投訴和有關(guān)部門介入下，物業(yè)公司最終將共有資金賬戶余額從12.08萬元修改為94.59萬元。

公開收支、優(yōu)化流程解決“歷史欠賬”

該小區(qū)正式自管后，為破解原物業(yè)公司在共有資金使用上不透明、報(bào)修反饋流程慢等問題，業(yè)委會(huì)引入了“透明社區(qū)”小程序平臺，單筆超過兩萬元的支出都要在上面申請。王黎說：“在小程序里我們的財(cái)務(wù)都是公開透明的；一些事項(xiàng)表決、維修申請也可以在里面進(jìn)行?！边@種透明高效的操作獲得了業(yè)主們的肯定。此外，仍有不少“歷史欠賬”等著業(yè)委會(huì)去處理，比如高樓層供水問題。業(yè)委會(huì)通過采購更換水泵房設(shè)備，高樓層供水基本穩(wěn)定下來。

業(yè)委會(huì)引入小程序，方便業(yè)主在線提出申請。

王黎估計(jì)，小區(qū)自管后每年將會(huì)積累300萬元左右共有資金，她介紹，這些資金主要來源于業(yè)主繳納管理費(fèi)和停車費(fèi)?！靶^(qū)自管最大的好處是沒有‘中間商’，所有資金都可以投入小區(qū)的修繕和建設(shè)中?！?br/>

在業(yè)委會(huì)辦公室門口張貼列舉了16項(xiàng)計(jì)劃改造工程，王黎稱現(xiàn)階段將先對小區(qū)攝像設(shè)備進(jìn)行升級，未來其余項(xiàng)目也會(huì)逐步落實(shí)。

天時(shí)地利也要“人和”

業(yè)主們團(tuán)結(jié)奉獻(xiàn)行動(dòng)力強(qiáng)

采訪過程中，“天時(shí)地利人和”時(shí)常被業(yè)主們提及。值得一提的是，該小區(qū)早在2011年就推動(dòng)過籌備業(yè)主大會(huì)，但最終以失敗告終；而無論是原物業(yè)公司的配合程度還是政策本身的支持，對于推動(dòng)小區(qū)實(shí)現(xiàn)自管都很重要。劉純律師指出，最近新修訂的《廣州市物業(yè)管理?xiàng)l例》里增加了物業(yè)公司在“約定期限”退出的規(guī)定，這對小區(qū)自管來說是個(gè)很好的信號?！案鶕?jù)當(dāng)時(shí)業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果，有73.13%的業(yè)主和占比專有面積72.89%的專有面積同意解聘原物業(yè)公司。我們小區(qū)的業(yè)主真的很團(tuán)結(jié)，業(yè)委會(huì)成員也都很有奉獻(xiàn)精神，行動(dòng)力也很強(qiáng)?！秉S炎森說。

采訪當(dāng)天，有業(yè)主到該小區(qū)業(yè)委會(huì)辦公室溝通相關(guān)管理事宜。

作為業(yè)委會(huì)成員之一，王黎幾乎把業(yè)余時(shí)間都花在小區(qū)業(yè)委會(huì)上?！跋褡蛱焱砩衔覀冞€開會(huì)開到快10點(diǎn)?！倍谠撔^(qū)的自管道路上，還有一幫退休業(yè)主發(fā)揮了重要作用，財(cái)叔就是其中一員，每當(dāng)小區(qū)有施工項(xiàng)目時(shí)，他會(huì)利用空閑時(shí)間參與工程監(jiān)督。

像這些小區(qū)管理工作，都是業(yè)主們自愿、自發(fā)參與的，除了有奉獻(xiàn)精神外，核心成員的行動(dòng)力也很重要。表面上看，碰上“天時(shí)地利人和”的海龍灣小區(qū)實(shí)行業(yè)主自管似乎是順理成章，但在業(yè)委會(huì)成立后，成員們也曾產(chǎn)生過意見分歧——到底是像祈樂苑一樣由業(yè)主自管；還是解聘原物業(yè)公司、重新聘另外一家物業(yè)公司進(jìn)來。為此，業(yè)委會(huì)成員和業(yè)主志愿者們先后去了市內(nèi)很多小區(qū)參觀“取經(jīng)”，最終幾經(jīng)考量和業(yè)主投票，才決定走上“自管之路”。

自管樣本能否復(fù)制？

目前還在“摸著石頭過河”

距海龍灣小區(qū)開始自管已有兩個(gè)月，很多程序仍在推進(jìn)中，譬如一些與前物業(yè)公司的法律糾紛及交接問題等。王黎坦言，業(yè)主自管模式目前對他們來說是一條全新的道路，如何更好地走下去，大家仍要“摸著石頭過河”。

關(guān)于小區(qū)自管，很多市民關(guān)心的都是那些成功實(shí)現(xiàn)自管的樣本能否復(fù)制推廣到自家小區(qū)。黃炎森認(rèn)為，“人和”因素是根本。

在自管后，業(yè)主們的心態(tài)也轉(zhuǎn)變了許多?！爸拔飿I(yè)公司還在時(shí)，業(yè)主報(bào)修等上一個(gè)月都習(xí)以為常；但現(xiàn)在小程序報(bào)修如果超過三天沒有處理，業(yè)主們就會(huì)直接來到業(yè)委會(huì)辦公室反映?！秉S炎森認(rèn)為，這種“苛刻”的轉(zhuǎn)變表明了業(yè)主們積極參與小區(qū)治理的態(tài)度，正是主人翁意識的一種體現(xiàn)。

來源：廣州日報(bào)（張慧琪）