文/十一弟

前兩天，北京東四環(huán)有個(gè)豪宅項(xiàng)目，推售了一批特價(jià)房——

御翠園。

這個(gè)項(xiàng)目在今年7月份就已經(jīng)開盤了，預(yù)售備案價(jià)最低9萬/平米出頭，最貴賣到了將近10萬/平米。

御翠園位于北京朝陽區(qū)，地段相當(dāng)核心，早年開盤的項(xiàng)目一期，二手房均價(jià)9萬/平米。

周邊的觀湖國際二手房，賣到了9萬/平米出頭；泛海國際二手房，成交價(jià)都在10萬/平米以上。

就在最近，中建智地在北京東四環(huán)開發(fā)的北京宸園入市，據(jù)說開盤當(dāng)天就賣了60多億。

十一弟查了下北京宸園的網(wǎng)簽備案情況，銷售單價(jià)超過了11萬/平米。

也就是說，御翠園的預(yù)售備案價(jià)，屬于隨行就市，與周邊項(xiàng)目二手房價(jià)格持平，甚至存在一些倒掛。

但它在今年七月份開盤以后，賣了整整三個(gè)月，銷售業(yè)績毫無起色，幾乎沒什么動(dòng)靜。

御翠園總共有9棟住宅樓、473套房取證入市。

到現(xiàn)在，住建部門的備案系統(tǒng)里，查不到任何網(wǎng)簽記錄，成交套數(shù)掛零。

這次御翠園推出了50套特價(jià)房，很多人還以為它才剛剛開盤入市。

所謂的“特價(jià)房”，其實(shí)就是大降價(jià)。

御翠園屬于豪宅項(xiàng)目，賣的都是大戶型，主要有345平米的聯(lián)排別墅、185平米和140平米的大平層三居室。

一套房的總價(jià)，最低上千萬起步。

項(xiàng)目銷售單價(jià)最低已經(jīng)降到了7.5萬/平米，相比之前最低9萬/平米出頭的預(yù)售備案價(jià)，相當(dāng)于打了八折。

跟周邊項(xiàng)目的二手房相比，御翠園每平米算是便宜了兩三萬塊錢。

這年頭，沒有賣不出去的房子，只有賣不掉的價(jià)格。

房子賣不動(dòng)的話，還是要看價(jià)格是不是降到位了。

降價(jià)，始終是房地產(chǎn)市場最有效的大殺招，立竿見影。

美國石油大王洛克菲勒，講過一句名言——

“財(cái)富是對認(rèn)知的補(bǔ)償，而非對勤勞的獎(jiǎng)賞�！�

這句話放在當(dāng)下的樓市，十分貼切、應(yīng)景——

作為開發(fā)商，你是等著房價(jià)漲起來再賣，還是趕緊降價(jià)拋售。

香港首富李嘉誠，講過類似的一番道理——

“好的時(shí)候不要看得太好，壞的時(shí)候不要看得太壞�！�

“商人的首要目標(biāo)，是讓資本更安全，其次才是增值�！�

“思路清晰遠(yuǎn)比賣苦力干重要，心態(tài)正確遠(yuǎn)比現(xiàn)實(shí)表現(xiàn)重要，選對方向遠(yuǎn)比努力做事重要，做對的事情遠(yuǎn)比把事情做對重要�！�

“當(dāng)一個(gè)新事物出現(xiàn)，只有5%的人知道，趕緊做，這就是機(jī)會(huì)，做早就是先機(jī)�！�

如果能聽進(jìn)去李嘉誠的這番話，現(xiàn)在的樓市行情下，降價(jià)幾乎就是必然選擇了。

李嘉誠之所以能賺到億萬身家，除了他的天賦、勤奮、努力，還有就是眼光毒辣，非常擅長踩點(diǎn)。

每一輪周期，在什么時(shí)間抄底買進(jìn)，又在什么時(shí)間拋售套現(xiàn)，或在什么時(shí)間換倉騰挪，他總是拿捏得非常精準(zhǔn)、恰到好處。

今年，無論是在香港，還是在中國內(nèi)地，李嘉誠旗下的長實(shí)集團(tuán)，最核心的銷售策略，就是大降價(jià)。

長實(shí)集團(tuán)開發(fā)的一些樓盤，在今年一上來，少則打了八折、多則打了五折，對樓市的刺激巨大。

這次在北京推出50套特價(jià)房的御翠園，項(xiàng)目背后的開發(fā)商，就是長實(shí)集團(tuán)。

它是當(dāng)年李嘉誠進(jìn)入北京的第一個(gè)住宅項(xiàng)目，也是他在北京囤地捂盤到現(xiàn)在的最后一個(gè)住宅項(xiàng)目。

今年才開盤的御翠園，屬于逸翠園項(xiàng)目二期。

早在2001年，通過協(xié)議出讓的方式，李嘉誠旗下的和記黃埔，就以七個(gè)億的價(jià)格，拿到了逸翠園地塊。

這塊地的規(guī)劃建筑面積超過了44萬平米，平均樓面價(jià)還不到1600塊錢/平米。

九年前，李嘉誠旗下的兩家上市公司——長江實(shí)業(yè)、和記黃埔，籌劃了一次重大資產(chǎn)重組。

長江實(shí)業(yè)、和記黃埔名下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，統(tǒng)統(tǒng)劃歸到了新設(shè)立的長實(shí)集團(tuán)。

從拿地時(shí)間開始算起，在逸翠園項(xiàng)目上，長實(shí)集團(tuán)已經(jīng)磨蹭了二十多年。

參考御翠園單價(jià)降至現(xiàn)在最低的7.5萬/平米計(jì)算，在這二十多年時(shí)間里，房價(jià)相比地價(jià)上漲了將近五十倍。

囤地捂盤，香港地產(chǎn)商算得上祖師爺，也是他們慣用的套路伎倆——

坐等土地升值以后，再拿出來慢慢地開發(fā)銷售。

這比內(nèi)地開發(fā)商的高周轉(zhuǎn)、高杠桿，疲于奔命地干苦活、累活，不知高明了多少，而且賺到的還更多。

過去幾十年，李嘉誠和他的“長和系”，靠著囤地，在內(nèi)地樓市賺到了萬貫家財(cái)。

囤地是一門藝術(shù)，考驗(yàn)的是開發(fā)商的眼光。

如果把土地囤在了三四線城市，還有城市郊區(qū)，最后肯定爛尾砸手里。

所以，領(lǐng)悟李超人的囤地邏輯，還要學(xué)會(huì)他的另一句經(jīng)典名言——

“決定房地產(chǎn)價(jià)值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段�！�

在北京的東四環(huán)，可能是國內(nèi)最好的地段上，李超人把囤地的藝術(shù)，發(fā)揮到了極致。

2001年，和記黃埔僅是鎖定了協(xié)議出讓的逸翠園地塊，并沒有立馬掏錢把土地囤在手里。

這恐怕是囤地的最高境界了，本質(zhì)上跟金融市場的炒期貨異曲同工。

它提前拿到了一張價(jià)值連城的“地票”。

一直拖到2004年8月31日，和記黃埔才跟政府簽訂了土地出讓合同。

這是一個(gè)非常重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

2004年，國土資源部下發(fā)了一個(gè)影響深遠(yuǎn)的文件——

商品住宅等經(jīng)營性用地供應(yīng)必須嚴(yán)格采用招標(biāo)拍賣掛牌方式。

國土資源部把時(shí)間卡在了2004年8月31日，有人稱之為“831大限”。

在這個(gè)日期以后，經(jīng)營性土地使用權(quán)就不允許采用協(xié)議方式出讓了。

這是最后通牒。

如果和記黃埔不能趕在2004年8月31日之前簽訂土地出讓協(xié)議，它再想拿到逸翠園地塊，就得去招拍掛市場搶了。

三年時(shí)間，地價(jià)已經(jīng)漲了不少。

從協(xié)議出讓換到招拍掛市場，面對其他開發(fā)商一輪又一輪的舉牌競價(jià)，拿地成本不可同日而語。

于是，和記黃埔還是趕在了最后的時(shí)間點(diǎn)上，通過協(xié)議出讓的方式，拿到了逸翠園地塊。

簽訂了土地協(xié)議，和記黃埔原本承諾的是2005年開建，2006年就會(huì)竣工。

2005年，逸翠園一期終于等來了開盤。

誰也沒料到，項(xiàng)目二期的御翠園，拖了二十年，直到今年才推售入市。

最近十年間，御翠園項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，偶有對外公示并征求意見。

熱心的朝陽群眾，在反饋意見的時(shí)候，從來不會(huì)藏著掖著，絲毫不留情面。

對于李超人在北京東四環(huán)囤地二十多年，他們義憤填膺、一針見血——

“建議收回和記黃埔的土地開發(fā)權(quán)，重新進(jìn)行招拍掛，維護(hù)土地市場公平，保證政府收益�！�

但每一個(gè)超人都不是白叫的，當(dāng)然也不是每個(gè)人都配得上超人的稱號。

李嘉誠之所以被稱為超人，是因?yàn)樗鶕碛械木薮竽芰俊?/p>

從前，也有一些開發(fā)商領(lǐng)悟了李嘉誠的囤地邏輯，跟著他學(xué)起了囤地。

可結(jié)局往往是政府無償收回土地，兩手空空，雞飛蛋打。

李嘉誠的金句名言學(xué)起來簡單，難的是積蓄與他一樣強(qiáng)大的影響力。

哪怕是在北京，皇城根底下，李超人依然擁有囤地二十多年的能量。

四年前，據(jù)說融創(chuàng)打算收購長和系在內(nèi)地價(jià)值五百億的土地項(xiàng)目，其中就包括御翠園。

可能是價(jià)格沒談攏，又或許實(shí)在太燙手，這個(gè)收購傳聞最后沒能成真。

孫大圣啃不下的硬骨頭，李超人留著自己慢慢啃。

一直拖到今年，終于開盤入市了。

十一弟查了下，去年七月份，御翠園就已經(jīng)取得了預(yù)售證。

又在手上整整捂盤了一年，才在今年七月份推售。

據(jù)說，御翠園在2021年嘗試過申請預(yù)售證，打算賣到12萬/平米，但住建部門沒給批下來。

去年的吹風(fēng)價(jià)和預(yù)售備案價(jià)，長實(shí)集團(tuán)的預(yù)期，是能夠賣到10萬/平米以上。

結(jié)果，等了一年又一年，房價(jià)死活漲不上去。

今年，御翠園的開盤價(jià)，最低卡在9萬/平米出頭，卻已經(jīng)賣不動(dòng)了。

現(xiàn)在，只能打八折，把價(jià)格降到7.5萬/平米。

不過，跟每平米七八萬的房價(jià)相比，二十多年前，每平米不到1600塊錢的地價(jià)，幾乎可以忽略不計(jì)。

哪怕是降價(jià)拋售，李嘉誠依然賺麻了。

你大爺還是你大爺。