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【正文】

【裁判要旨】

合同約定的違約金數(shù)額雖然具體，但對違約行為使用“甲方未按本協(xié)議約定的條款全面履行”等籠統(tǒng)用語表述，未區(qū)分違約情節(jié)輕重程度的，可能導(dǎo)致違約責(zé)任的承擔(dān)與違約行為的性質(zhì)、情節(jié)輕重程度嚴(yán)重不匹配。此種條款屬于違約情形約定不明，應(yīng)根據(jù)違約情節(jié)的輕重確定具體違約責(zé)任和相應(yīng)的違約金數(shù)額。

【關(guān)聯(lián)法條】

《中華人民共和國民法典》第509條、585條（本案適用的是1999年施行的《中華人民共和國合同法》第60條、114條）

【原告訴請】

L某訴稱，其房屋被X公司拆遷未及時還建，故向一審法院提出訴訟請求：

1.一年內(nèi)恢復(fù)重建被拆遷商住樓136.36㎡；

2.按月租4500元賠償8個月房租增加款21600元和起訴后至恢復(fù)重建期間的租金（按同區(qū)域租金標(biāo)準(zhǔn)計算）；

3.支付違約金20萬元；

4.三被申請人承擔(dān)連帶責(zé)任。

【被告辯稱】

X公司辯稱延期交房系因規(guī)劃變更等不可抗力造成，其不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

【法院查明】

L某原有磚混結(jié)構(gòu)三層房屋一棟，坐落于于都縣貢江鎮(zhèn)長征西路南側(cè)（福田公園），土地面積為30.84㎡，建筑面積為115.65㎡。2012年10月13日，L某與X公司簽訂了《拆建協(xié)議書》，載明：X公司取得福田商住樓后面全部剩余土地的開發(fā)權(quán)，與L某房屋相鄰，L某將房屋納入X公司的統(tǒng)一規(guī)劃。L某將上述房產(chǎn)交予X公司拆建；X公司自拆除之日起按月向L某支付月補償金1600元，一年后每月1800元，至交付店面止；X公司交付房屋的最后期限為X公司向L某發(fā)出的拆遷通知函指定的拆遷時間起算36個月；店面全部拆除后，如X公司在一年內(nèi)未動工則應(yīng)按房屋原貌重建；如果L某未按X公司的書面通知停租停用則應(yīng)支付違約金20萬元并繼續(xù)履行合同；如果店面全部拆除后X公司未全面履行協(xié)議則應(yīng)支付違約金20萬元并繼續(xù)履行協(xié)議。

R公司和S公司對合同履行予以擔(dān)保，雙方還對置換房產(chǎn)等事宜作了明確約定。2012年10月13日，X公司書面通知L某其房屋將于2012年11月1日進行拆除，L某于次日書面通知其房屋承租人于月底前搬出。X公司自2012年10月起向L某支付補償金，2013年10月起按1800元/月支付。在此期間，X公司陸續(xù)拆除了L某及其臨近的房屋，但是，由于X公司于簽訂合同時未預(yù)料到的客觀因素，拆除和新建工程未能按照X公司計劃進行。2013年3月至2014年5月期間，貢江派出所多次接到X公司及他人的報警，稱有村民阻撓本案工程的施工。由于X公司無法在約定的最后期限交付房屋，L某等業(yè)主通過各種渠道反映問題，要求X公司增加補償金、支付違約金等未果。

2015年9月29日，X公司書面答復(fù)L某等業(yè)主，單方承諾自10月份起將月租金從1800元提高到2300元，并每滿一年每月遞增500元至交付房屋為止。L某等相關(guān)業(yè)主認(rèn)為低于臨近店鋪的租金補償標(biāo)準(zhǔn)，故未予接受。X公司仍按1800元的金額向L某支付補償金。在此期間，X公司逐步完善了各項開發(fā)手續(xù)，項目進展較快。X公司于2016年7月26日取得圣世廣場（原福田購物中心）用地項目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，當(dāng)年12月取得該項目建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

因X公司未能如期交付置換房產(chǎn)，L某遂提起本案訴訟。2016年2月28日，L某等31人就本案事實以X公司違約為由，曾向一審法院提起共同訴訟，請求X公司承擔(dān)違約責(zé)任、R公司和S公司承擔(dān)連帶責(zé)任。2016年3月8日，一審法院受理了該案。2016年4月12日，一審法院以不宜共同訴訟為由駁回了L某等31人的起訴。2017年12月26日L某出具個人安置確認(rèn)書，確認(rèn)X公司還建的房屋坐落和具體位置為71301號，房屋面積148.75平方米，套內(nèi)面積120.53平方米，車位F88號，面積為標(biāo)準(zhǔn)車位面積。

2017年12月27日，L某簽訂承諾書，將安置房屋調(diào)換至81901房，房屋面積161.6平方米，其中套內(nèi)建筑面積130.90平方米，車位調(diào)換至F64號，面積為標(biāo)準(zhǔn)車位面積。2013年5月8日，林某生與X公司簽訂拆建協(xié)議書，約定林某生將其所有的位于長征西路臨街面店面和住房交與X公司拆遷，由X公司在原位置予以實物補償安置，X公司在協(xié)議簽字后從2013年6月1日起按月支付林某生店面補償金為每月人民幣3500元，每滿一年在上年補償金的月基數(shù)上每月增加500元整，直付至X公司所建的店面交付使用時止。再審審理中，三被申請人表示，可以在2019年10月前向再審申請人交付房屋。

【法院認(rèn)為】

法院生效裁判認(rèn)為，因再審申請人L某對二審判決駁回其要求恢復(fù)重建被拆遷的商住樓并無異議，雙方均有繼續(xù)履行拆建協(xié)議書意愿，L某與X公司在二審判決后亦在繼續(xù)履行拆建協(xié)議書，L某選好確定了還建房屋的具體位置和車位，因此，本案再審爭議焦點可以歸納為：1.X公司是否構(gòu)成違約；2.如果構(gòu)成違約，X公司應(yīng)如何承擔(dān)違約責(zé)任，L某要求X公司按照同區(qū)位房租標(biāo)準(zhǔn)賠償自約定交房日起至實際交房日止的租金和承擔(dān)20萬元違約金能否得到支持。

一、關(guān)于X公司是否構(gòu)成違約的問題。

L某與X公司簽訂拆建協(xié)議書后，按照協(xié)議要求將房屋交給X公司，X公司拆除L某房屋后未按照合同約定于2015年11月1日前將還建房屋交付于L某，已經(jīng)構(gòu)成違約。X公司辯稱其無法按期交付房屋的原因是由于政府征收土地存在問題、規(guī)劃變更、村民阻工和天氣等原因造成，但上述原因與L某并無關(guān)系，X公司并未舉證L某存在阻工等行為?！吨腥A人民共和國合同法》第一百二十一條規(guī)定，當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人與第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。X公司作為專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司，對于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)所需具備的條件和政府規(guī)劃許可等各種手續(xù)辦理程序是清楚和了解的，其在簽訂拆建房屋協(xié)議書時即應(yīng)當(dāng)進行合理預(yù)測以避免可能無法按期交房的后果，因而，即使X公司抗辯的事實成立，亦不構(gòu)成不可抗力。X公司主張可以免除違約責(zé)任的理由不能成立，X公司未能按照協(xié)議書約定的期限交付房屋，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

二、關(guān)于X公司如何承擔(dān)違約責(zé)任的問題。

L某要求X公司按同區(qū)位租金標(biāo)準(zhǔn)（2015年4500元/月，每逾期一年加500元/月租金）支付逾期交房期間租金和按合同約定賠償20萬元違約金?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十二條和第一百一十四條規(guī)定了合同一方當(dāng)事人不履行合同義務(wù)時應(yīng)當(dāng)賠償損失或者承擔(dān)合同約定的違約金。本案中《拆建協(xié)議書》第四部分第2條約定“店面全部拆除后，如甲方未按本協(xié)議約定的條款全面履行，則視為甲方違約，除支付違約金貳拾萬元給乙方外，還必須全面履行該協(xié)議?！痹摋l款約定的違約金數(shù)額雖然明確，但該約定使用的“甲方未按本協(xié)議約定的條款全面履行”用語表述確實存在未區(qū)分違約情節(jié)輕重程度的問題，如不區(qū)分甲方違約情節(jié)，只要甲方有違約行為即承擔(dān)20萬元違約金，確實會造成違約責(zé)任的承擔(dān)與違約行為的性質(zhì)、情節(jié)輕重程度嚴(yán)重不匹配的情形，該條款的違約情形約定不明，不能直接根據(jù)該條約定直接認(rèn)定X公司應(yīng)承擔(dān)20萬元違約金的違約責(zé)任。

但《拆建協(xié)議書》系雙方真實意思表示，《拆建協(xié)議書》第四部分第1條亦有再審申請人方違約時應(yīng)承擔(dān)20萬元違約金的約定，可見，雙方在訂立協(xié)議時，均預(yù)見到了違約方可能承擔(dān)20萬元的違約金支付責(zé)任，因此，在守約方的實際損失未超過20萬元時，宜以20萬元作為合同約定的違約責(zé)任總額考量。

本案中，X公司違約導(dǎo)致的后果是L某無法按期使用房屋，由此導(dǎo)致的損失主要是房屋租金損失，該租金應(yīng)當(dāng)參照同地段區(qū)域房屋租金確定。L某提交了X公司對同地段區(qū)域林某生另一商住樓的租金補償標(biāo)準(zhǔn)為2013年6月1日起每月3500元，每滿一年每月增加500元，林某生的商住樓在長征西路，與L某的商住樓屬于同地段區(qū)域，被申請人雖然不認(rèn)可L某主張的租金水平，但亦未提供證據(jù)反駁，且該租金水平系X公司自己支付的租金，可以將X公司對林某生另一商住樓的租金補償標(biāo)準(zhǔn)作為確定本案再審申請人租金損失的參照。

參照上述租金標(biāo)準(zhǔn)，為便于計算，不再按年增加租金標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)酌情確定X公司逾期交房給L某造成的租金損失按照每月4800元的標(biāo)準(zhǔn)計算，因拆建協(xié)議書亦約定了在逾期交房的情況下X公司應(yīng)繼續(xù)支付每月1800元的經(jīng)濟補償，該約定亦有彌補再審申請人損失之意，因此，確定的每月4800元租金損失包含了拆建協(xié)議約定的經(jīng)濟補償1800元，X公司應(yīng)在拆建協(xié)議書約定的1800元經(jīng)濟補償基礎(chǔ)上，增加賠償L某每月3000元的租金損失。上述租金損失X公司應(yīng)當(dāng)從拆建協(xié)議書約定的房屋交付日即2015年11月1日開始計算至房屋交付時止。

根據(jù)上述分析，綜合衡量X公司每月另行賠償再審申請人租金損失3000元、X公司表示可以在2019年10月前交付房屋和拆建協(xié)議約定的20萬元違約金等因素，再審酌定X公司另一次性向L某支付違約金6萬元。2015年11月1日后，X公司已經(jīng)支付的補償金和按照二審判決支付的違約金應(yīng)按實際金額從X公司應(yīng)當(dāng)支付的租金損失和違約金中扣除。R公司、S公司對X公司上述債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。

【裁判過程】

江西省于都縣人民法院于2017年3月20日作出（2016）贛0731民初【】號民事判決：

一、L某與X公司繼續(xù)履行2012年10月13日簽訂的《拆建協(xié)議書》；

二、X公司應(yīng)于判決生效后30日內(nèi)向L某支付合同期限屆滿后三個月催告期之違約金6240元；自2016年2月1日起按月支付補償金2300元，每滿一年在月基數(shù)上每月增加500元，直付至交付店面使用時止；

三、駁回L某要求X公司、R公司、S公司賠償租金損失的請求；

四、駁回L某要求X公司、R公司、S公司承擔(dān)連帶責(zé)任的請求；

五、駁回L某的其他訴訟請求。

L某和X公司均不服提出上訴，江西省贛州市中級人民法院于2017年9月18日作出（2017）贛07民終【】號民事判決：

一、維持江西省于都縣人民法院（2016）贛0731民初【】號民事判決第一、三、五項；

二、撤銷江西省于都縣人民法院（2016）贛0731民初【】號民事判決第二、四項；

三、X公司按月支付L某補償金（自2015年11月起按每月1800元計算支付至交付房屋時止）；

四、X公司按月支付L某違約金（自2015年11月起按每月1600元計算支付至交付房屋時止）；

五、R公司和S公司對X公司的上述債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。

L某申請再審，江西省高級人民法院于2018年11月29日作出（2018）贛民再【】號民事判決：

一、撤銷江西省贛州市中級人民法院（2017）贛07民終【】號民事判決和江西省于都縣人民法院（2016）贛0731民初【】號民事判決；

二、X公司本判決生效后30日內(nèi)向L某支付逾期交房租金損失，租金按照每月4800元（含拆建協(xié)議書約定的每月1800元經(jīng)濟補償）的標(biāo)準(zhǔn)自2015年11月1日起計算至X公司向L某交付拆建協(xié)議書約定的房屋時止；

三、X公司于本判決生效后30日內(nèi)向L某支付違約金6萬元；

四、R公司和S公司對上述第二項、第三項判決確定的X公司的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任；

五、駁回L某的其他訴訟請求。