今天繼續(xù)開篇寫城市系列，定位于長三角蘇杭二市，我先從杭州開講。

1、杭州

杭州樓市，其實是一個偏復(fù)雜的研究標的，甚至比北上廣深都難以判斷。

因為它有一些很特殊的點，比如身處“群雄逐鹿”的長三角地帶，爭于蘇州，防于上海，避于寧波。

它的野心很大，不屈于“后花園”人設(shè)，曾試圖通過亞運會一場盛世，對標上海擠入一線城市陣營。

結(jié)果房價倒是一度超越廣州，上位全國第四城，然而產(chǎn)業(yè)實力又無法支撐起高房價，出現(xiàn)滑坡趨勢。

再加上亞運會不及預(yù)期+口罩三年+互聯(lián)網(wǎng)等等連環(huán)打擊，杭州踉蹌跌落神壇。

同時房價抬高的生活和消費成本，讓杭漂一族步履維艱，讓本屬于杭州的大量人才，被迫踏上去往北上深的列車。

前幾天我還問辦公室一個在杭州生活了4年又回到北京工作的年輕人，怎么看待杭州？她說：

很喜歡杭州，但杭州是個卷都，越來越不好混；全民炒房，房價虛高；物價高，生活成本比廣州都高；互聯(lián)網(wǎng)下行，大廠小廠裁員裁的厲害，但不去電商、互聯(lián)網(wǎng)，其他行業(yè)薪資普遍一般。身邊已經(jīng)有好些朋友離開杭州，要么回老家要么去其他更友好的城市了。

所以這些年的杭州，給人的感覺是實力不足以支撐野心的“擰巴”，是沖頂失敗的落寞和失意。

但作為明星級全國十大GDP城市，杭州的內(nèi)生性動力很強，不得不讓人們對這座城市充滿期望。所以我們在判斷杭州時，給了它很高的定位，但又顧慮它是否能支撐住很高的期望。

但當下，其實基本都有了答案。

上一輪房價，杭州漲過兩波，一波是2015-2018年，另一波是2018年-2020年年底。

彼時的杭州，亞運會加持，阿里如日中天，全國碼農(nóng)齊聚杭州。杭州媒體唱響全國，無數(shù)熱錢爭相涌入。樓市瘋狂，到處是倒掛搖號新盤，搶到即賺到。

然而從馬總的一句極端言論開始，杭州的氣運出現(xiàn)了巨大的轉(zhuǎn)折，此后大批熱錢離場，杭州樓市開始一路暴跌，直到今年。

對比看，杭州最高平均房價達到3.6w每平米，而如今房價跌到了2.68萬，平均跌幅35-40%?；净氐搅?017年10月的水平，7年一場空。

這7年在杭州買房的人群，算上利息，無一例外基本全部處于虧損狀態(tài)，尤其是2020-2021年上車的，基本高位站崗。

但事實上，這是平均數(shù)值，一些當初炒作比較極端的板塊，比如阿里所在的未來科技城，以及其他郊區(qū)板塊都出現(xiàn)了腰斬。全市近一半的限價板塊遭遇“破發(fā)”。

那么問題來了，杭州止跌回穩(wěn)了嗎？我們來看數(shù)據(jù)。

從3月開始，今年杭州的確走出一波上揚趨勢，二手房成交量連續(xù)5個月都在8000套以上，為近三年來表現(xiàn)最高，即使進入8-9月份傳統(tǒng)淡季，依然可以保持6000套以上的成交。

說明杭州的需求是實在的，很扎實。但從房價上來看，卻還是在持續(xù)下跌，這證明今年的杭州走出的房價是“以價換量”的結(jié)果，普遍賣家信心不足。

很多杭州二手房房東都在瘋狂掛牌，原因大多是搶跑或者急于置換，今年杭州二手房市場持續(xù)不斷有歷史底價和次新房交付即破發(fā)價拋售的現(xiàn)象。

這證明著在10月之前，杭州的房價還處于擠泡沫的過程。

杭州還有兩個數(shù)據(jù)不容忽視，一個是全杭二手房總存量達到了25.7萬套，其中存量誠售房源約14萬套+，均處于歷史高位。

而且杭州是近十年來土地出讓金最多的城市之一，近8年累計建造房屋高達118萬套，這個數(shù)據(jù)，在全國內(nèi)排名前三。杭州的庫存要遠比想象中的更大一些。

盤點這些數(shù)據(jù)，是想告訴大家一些邏輯：

1、沒有一個城市可以從“以價換量”快速切換到“上漲通道”，所以不要被一些媒體炒作杭州房價即將暴漲的信心，所誤導(dǎo)。

2、雖然杭州目前行情非常好，10月份二手房成交登上了萬套的水平，是近7年以來成色最好的“銀十”，全網(wǎng)又出現(xiàn)蜂擁去杭州炒房的故事，但是一定要考慮庫存這個變量，以及今年被上海大量虹吸人才這個事實。

這會對杭州市場造成巨大的“分化趨勢”，也就是說，觸底回穩(wěn)以及房價可能存在的反彈，只屬于部分區(qū)域。

3、杭州高薪就業(yè)崗位分布不均勻，會影響房價的分布，買房一定要跟著產(chǎn)業(yè)走。

4、目前監(jiān)測到，臨安和富陽庫存最夸張，今年不管是打了多少折便宜了多少錢，如果在意漲和跌，那么你暫時不要去碰，因為現(xiàn)在這兩個地方嚴重供大于求了，未來肯定還會降價的，一定要等一等。

5、臨平的翁梅、喬司、崇賢新城，還有拱墅區(qū)運河新城的康橋，余杭的瓶窯、中泰，這些地方超過130平以上的大戶型，除了部分有配套的新房項目，基本都不要碰。因為這些都是超剛需板塊，你選擇這個面積完全超出了板塊內(nèi)大多數(shù)客戶能夠承受的總價。你未來想賣房的時候，很難找到接盤俠。

6、杭州老破小體量龐大，除非是一些物業(yè)很好，地段很好的房子，否則盡量還是不碰老破小，杭州產(chǎn)品迭代速度非?？?，且整個城市人口結(jié)構(gòu)較年輕，一定要考慮未來年輕人喜歡住怎樣的房子。

7、上城區(qū)：金融高凈值群體和教育精英的聚集地，越靠近西湖配套越成熟，越靠近錢塘江價格越高。第一梯隊：錢江新城，南星橋；第二梯隊：城東新城、三里亭，艮北新城；第三梯隊：九堡，豐收湖，丁橋，筧橋，長睦。

8、拱墅區(qū)：名校資源底子厚；京杭運河穿城而過，是杭州最具松弛感的生活區(qū)域之一。第一梯隊：申花，橋西，運河新城南，三塘，文暉；第二梯隊：東新，華豐石橋，運河新城中部，鐵路北，祥符；第三梯隊：桃源，運河新城北，石橋南，半山。

9、西湖區(qū)：旅游勝地，研發(fā)中心，國企機會多。第一梯隊：文教、文新，蔣村，黃龍、紫金港；第二梯隊：之江，三墩北；第三梯隊：龍塢、雙浦、轉(zhuǎn)塘、三龍塢，三墩；第四梯隊：小和山、留下

10、濱江區(qū)：電商、互聯(lián)網(wǎng)、IT的潮流前線。第一梯隊：濱江區(qū)政府，一橋南；第二梯隊：西興，長河；第三梯隊：浦沿，白馬湖

11、蕭山區(qū)：制造業(yè)和化工機械較多。是杭州的經(jīng)濟強區(qū)，擁有發(fā)達的制造業(yè)和服務(wù)業(yè)，是杭州的重要工業(yè)基地和交通樞紐。第一梯隊：錢江世紀城，蕭山城區(qū)；第二梯隊：市北區(qū)，南部新城，聞堰；第三梯隊：瓜瀝，臨浦，義橋，江灣新城

12、余杭區(qū)：電商、互聯(lián)網(wǎng),是杭州的新興城區(qū)，是科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要區(qū)域。第一梯隊：未來科技城，云城，良渚，北部新城；第二梯隊：閑林，老余杭，瓶窯，中泰；第三梯隊：仁和，徑山，黃湖鸕鳥百丈

13、臨平區(qū)：制造業(yè)和科技業(yè)為主，例如生物醫(yī)療、新材料等企業(yè)。作為杭州的重要城市副中心之一，擁有良好的城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。第一梯隊：臨平新城核心區(qū)，東湖新城；第二梯隊：星橋，喬司，崇賢，九喬、翁梅；第三梯隊：塘棲、超山，運河街道等偏遠區(qū)域

14、錢塘區(qū)：輕工業(yè)，是杭州工廠最多的地方。第一梯隊：金沙湖；第二梯隊：大學(xué)城北，大江東核心區(qū)（江海之城）；第三梯隊：臨江、前進等街道

15、富陽區(qū)：制造業(yè)為主，工廠生產(chǎn)型企業(yè)多、離主城區(qū)遠、交通不太方便。第一梯隊：富春；第二梯隊：銀湖，東洲；第三梯隊：富春灣新城，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)

16、臨安區(qū)：遠離主城區(qū)，工作機會較少，長期發(fā)展階段。第一梯隊：青山湖科技城；第二梯隊：錦南新城，錦城，濱湖新城；第三梯隊：於潛、板橋、太湖源、昌化、玲瓏、潛川等鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域。

17、杭州庫存基本都處于外圍區(qū)域，多剛需房為主，這些房子基本沒有什么升值條件，除非一些非常特別的“雞頭盤”。盡可能靠近地鐵，方便未來置換。

18、杭州貧富差距比較極端，這也導(dǎo)致板塊價格差距懸殊，但高端購買力一直存在，而且杭州是整個長三角地區(qū)除上海以外，虹吸外在購買力最強的城市，長三角民營經(jīng)濟發(fā)達，放開限購后，也會集中向核心板塊涌入。

19、畫餅區(qū)不買，杭州大基建已經(jīng)降速了，未來可能出現(xiàn)兌現(xiàn)問題。大杭州多考慮南和西，盡量不考慮太北和太東的板塊。

二、蘇州

蘇州要比杭州更好研究一些。

相對于杭州跳脫的性格，蘇州更簡單、樸實和純粹，老城韻味很足，江南水鄉(xiāng)，處處有景，可玩的地方多，雖然沒有杭州那么洋氣，但有一種生活的松弛感，非常宜居，整體生活成本和消費都比杭州要少一些。這是我比較喜歡的地方。

這是工業(yè)城市的性格，但工業(yè)城市有一個很大的問題就是，整體經(jīng)濟較強，但三產(chǎn)不行，意味著能提供的高薪就業(yè)崗位卻有限，所以這也決定了蘇州高房價板塊不如杭州多。

同時蘇州不如杭州會宣傳，除了旅游吃傳統(tǒng)老本以外，其他輿論造勢層面很弱，可能還是前幾年蘇大強那一波。

城市宣傳很重要，可以為城市帶來源源不斷的人才，作為全國經(jīng)濟第六城，蘇州需要在這方面多多加強。

蘇州經(jīng)濟非常穩(wěn)健，前三季度全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 18483.8億元，按可比價格計算同比增長6.0%。其中第二產(chǎn)業(yè)增長高達7.8%，遙遙領(lǐng)先。

同時作為外貿(mào)大城，今年前三季度，跑出了7.9%的成績，其中出口額 11792.6 億元，增長高達9.0%，而且出口的產(chǎn)業(yè)基本以機電、高新技術(shù)、新能源和家用電器為主，在整個出口體系中處于上游水準。

前段時間去蘇州參展，跟當?shù)嘏笥蚜奶?，驚喜地發(fā)現(xiàn)蘇州在生物制藥，機器人，工業(yè)服務(wù)業(yè)領(lǐng)域，已經(jīng)默默成長為全國數(shù)一數(shù)二的地位。

這是一個非常重要的戰(zhàn)略價值，意味著蘇州完成了錯位競爭，而且產(chǎn)業(yè)整體實現(xiàn)了轉(zhuǎn)型和升級，未來可以承接大量的外循環(huán)和內(nèi)循環(huán)需求。

其實從前三季度高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資量能看出，完成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資 781.1 億元，同比增長 12.6%，其中航空航天制造業(yè)、電子計算機及辦公設(shè)備制造業(yè)、新能源制造業(yè)分別增長76.4%、57.9%和47.9%。

為什么花這么大篇幅講數(shù)據(jù)，其實這也反映了蘇州的房價底部支撐力是很強的，依舊存在洼地價值。

再來看樓市。

上一輪周期，老實巴交的蘇州也跟著炒房了，最高房價在2.8萬元左右，現(xiàn)如今跌到了1.67萬元，整體跌幅高達40%。

蘇州房價為何跌得如此夸張，從趨勢中就可以看出來，其實2023年之前蘇州房價一直都很穩(wěn)在2.3萬元/平米左右徘徊，是穿越口罩周期的存在。

問題就出現(xiàn)在了2023年，2023 年，美聯(lián)儲暴力加息 100個基點，帶動全球加息潮，各國需求萎靡，直接拉崩了蘇州的出口數(shù)據(jù)。

去年對于在蘇州開廠子的老板一族，簡直是噩夢，大量老板為了對沖現(xiàn)金流，無奈拋盤回血，導(dǎo)致房價一路暴跌。

但這一年，蘇州開始開始積極轉(zhuǎn)型，開拓新興市場，對東盟、中東地區(qū)、墨西哥、印度等地區(qū)的貿(mào)易增長開始加速。

同時加大對一帶一路國家的機電產(chǎn)品設(shè)備輸出，同時也學(xué)習(xí)深圳參與國際跨境外貿(mào)業(yè)務(wù)。這在未來的外貿(mào)動蕩中，有了一定的緩沖。

所以說，當蘇州是接近3萬的均價時，可以說很猶豫，但1.67萬的均價，作為全國經(jīng)濟第六城，算是非常劃算了的。

但即使這樣，蘇州也不能盲目買，因為和杭州一樣，蘇州也存在偌大的庫存問題。

以下是最真誠的買房建議：

1、園區(qū)和獅山的核心地段依然是整個蘇州的核心資產(chǎn)、潛力資產(chǎn)。

2、熱門區(qū)域板塊的太湖新城、高鐵新城、科技城以及高貿(mào)新城未來預(yù)期前景較大，值得關(guān)注，其中排序上，科技城絕對領(lǐng)先，因為高科技工業(yè)是蘇州的未來，這個板塊是對標工業(yè)園區(qū)打造的，其次是高鐵新城、高貿(mào)新城、太湖新城、平江新城等。

3、姑蘇區(qū)：蘇州的政治、經(jīng)濟和文化中心之一，商業(yè)繁榮，街道布局具有江南水鄉(xiāng)的特色。其中滄浪新城早已發(fā)展飽和，未來變動不會太大。姑蘇區(qū)只能向北部和西北部發(fā)展，但西北側(cè)的“金閶新城”主要的定位以產(chǎn)業(yè)園和物流園為主，城市界面較差。買房梯隊，依次為老城、西城、平江新城等。

4、虎丘區(qū)（高新區(qū)）：蘇州重要的工業(yè)基地和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展區(qū)域，非?！敖拥貧狻钡牡湫椭袊介_發(fā)區(qū)的氛圍，更嘈雜更擁擠，也更像中國城市。總的說來城市界面和園區(qū)相比有比較大的差距，但是由于這幾年一直在“退二進三”把一些廠區(qū)搬走，整體的界面有很大的改善。第一梯隊：獅山；第二梯隊：科技城，太湖科學(xué)城；第三梯隊：滸關(guān)

5、吳中區(qū)：在蘇州市的西南部，山水相依，環(huán)境優(yōu)美，是蘇州的生態(tài)宜居區(qū)。區(qū)域內(nèi)各個板塊聯(lián)系緊密度太差。第一梯隊：太湖新城；第二梯隊：城南，甪直，木瀆；第三梯隊：尹山湖，胥口、太湖度假區(qū)。

6、相城區(qū)：是蘇州的新興發(fā)展區(qū)域，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完善，擁有高鐵新城等重要的交通樞紐和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，吸引了大量企業(yè)和人才的聚集。第一梯隊：高鐵新城，元和（中央公園）；第二梯隊：活力島，黃埭；第三梯隊：蠡口，望亭，陽澄湖

7、吳江區(qū)：位于蘇州市的南部，緊鄰太湖，是蘇州的制造業(yè)基地之一，同時也是重要的物流和貿(mào)易中心，第一梯隊：吳江太湖新城；第二梯隊：花港，運東；第三梯隊：盛澤等鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域。

8、蘇州工業(yè)園區(qū)：不用多說。預(yù)算足夠的前提下，優(yōu)先級肯定是最高的。但是目前在比較核心的區(qū)域只有二手房可以選擇，這些項目在戶型、居住的舒適還有得房率等各個維度上來說是和新房沒辦法相比的，關(guān)鍵是價格也是天花板級別的。而新房有相對核心的區(qū)域還有零星一些項目，但是基本都是要搖號加錢才能買到的，普通人去基本上過去是陪跑的多，而園區(qū)的外圍區(qū)域?qū)τ诘鼐壙蛻粢约巴顿Y客戶來說也是相當不錯的選擇。第一梯隊：湖西，雙湖；第二梯隊：玲瓏，湖東；第三梯隊：獨墅湖高教區(qū)，婁葑、青劍湖，勝浦

9、不建議購買：北橋、東橋、望亭、光福、東山、臨湖、橫涇、汾湖、同里、周莊、用直古鎮(zhèn)、太平，漕湖、陽澄湖、胥口等等。

常熟市、張家港、昆山市、太倉市，這幾地方雖然屬于蘇州代管，但其實樓市分析并不屬于蘇州，比如昆山和太倉基本是圍繞著上海的衛(wèi)星城概念。但這些城市我也放在資料包里面。

篇幅有限，今天先講到這里，想把蘇杭講透一篇文章不夠，起碼得好幾萬字，所以更多是每個人帶著自己的問題，尋找準確的答案。 大家可 以到星球提問，星球關(guān)于什么房子能買，什么地段有價值，都會有詳細的解釋。

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