深圳樓市火了，大批外地看房團(tuán)前來掃貨。

與此同時，長沙、重慶樓市也雄起了，外地客組團(tuán)買房。

可見市場一有回暖跡象，核心城市的市場反應(yīng)最為強(qiáng)烈，全國投資客會率先下場。

同樣的情況也在前海向西24公里處的馬鞍島上演，自從深中通道開通后，馬鞍島便被列為了全國投資客重點(diǎn)關(guān)注板塊。

據(jù)悉島上的中興智慧城·懿禧府最近就賣爆了，這次是全國人民在買入。

不僅有香港客、深圳客，就連福建的投資客也來了，甚至奧運(yùn)冠軍也成了這的業(yè)主。

而且壹地產(chǎn)了解到，還有人一次線上橫掃項(xiàng)目3層樓，拿下12套房。

注意是沒去現(xiàn)場看房的情況下直接空中轉(zhuǎn)定，真就這么豪橫。

現(xiàn)場銷售更是透露，海外人士也在買入這個項(xiàng)目。

“華爾街的金融才子，也買了我們這的頂樓?！?/p>

▲中興智慧城·懿禧府現(xiàn)場

深挖發(fā)現(xiàn)，中興智慧城·懿禧府真就是少有的出場即頂流：

上過兩次CCTV，而且是作為樓市標(biāo)桿來單獨(dú)報(bào)道；

香港明星打過call，老戲骨米雪、張兆輝都去看過產(chǎn)品。

厲害之處更在于，當(dāng)市場打價(jià)格戰(zhàn)的時候，項(xiàng)目在沒參與混戰(zhàn)的情況下，首開依舊賣了8000萬，3棟產(chǎn)品不到三周就被全部搶完，當(dāng)之無愧的灣區(qū)頂流紅盤。

▲中興智慧城·懿禧府現(xiàn)場

或許會有人疑惑，究竟是怎樣的產(chǎn)品可以如此火爆？

這些其實(shí)都建立在一個重要的前提下：地段、配套、交標(biāo)，正是項(xiàng)目的三個大殺器，真正做到了“別人有的它都有，別人沒有的它更有?！?/p>

01.

比深圳更近前海、機(jī)場

項(xiàng)目一出手就是天花板的地段

事實(shí)上，當(dāng)下購房者置業(yè)時已不再單純地將馬鞍島放在中山去看，更多是從深圳的視角看其價(jià)值。

何出此言？

深中通道開通前，深圳?馬鞍島需繞行廣州，時間距離要一兩個小時，此時兩地是隔裂開的。（注：通勤時間為高德地圖測距，僅供參考，具體時長以當(dāng)天出行路況為準(zhǔn)，下同。）

但深中通道通車后，兩地時空距離倍數(shù)性縮短，一舉將馬鞍島拉進(jìn)了深圳圈。

現(xiàn)在20多分鐘就能從馬鞍島抵達(dá)深圳，真就應(yīng)了那句“馬鞍島買上杯咖啡到深圳還是熱的”。

重點(diǎn)是馬鞍島?深圳的通勤時間，要比深圳多個區(qū)域更近前海、機(jī)場，就像沒有出深圳一樣。

如此一來，馬鞍島與大前?？焖傧噙B，擁有對接深圳發(fā)展的天然優(yōu)勢，當(dāng)兩地企業(yè)、人才、資金進(jìn)行深度融合與互動時，其價(jià)值自然不言而喻。

所以現(xiàn)在會聽到“馬鞍島是深圳第13區(qū)”這樣一個說法，雖是坊間自封，卻也反映出當(dāng)下馬鞍島在置業(yè)者心中的定位。

這并非夸張，我們以最近深中通道的中興智慧城·懿禧府為例，當(dāng)下馬鞍島?深圳往返主要有兩種選擇：

（1）自駕走深中通道；

（2）坐深中跨市公交。

如果是自駕出行，距離項(xiàng)目約800米處就是深中通道第一出入口。

從項(xiàng)目出發(fā)一腳油門的功夫就能去到深中通道，全程算下來大概20多分鐘便到了寶安機(jī)場、30多分鐘就去到了前海。

再看看坪山中心、龍崗中心到西部的自駕時長，要1小時以上。

▲高德地圖測距，僅供參考

而且踩盤那天，我們從福田出發(fā)去到馬鞍島也就40多分鐘，比從福田去坪山、龍崗都要近，感覺和去到龍華中心差不多。

▲高德地圖測距，僅供參考

再看第二種選擇。

即便公共交通出行，同樣友好。

在距離項(xiàng)目約1公里處，正是深中跨市公交站點(diǎn)——中山國際人才港站，坐上樓下的公交能一站抵達(dá)。

按照官方時間，從中山國際人才港出發(fā)，約45分鐘便能到達(dá)前海灣地鐵站。

況且票價(jià)僅15元/次，從早上6：20到晚上9：20，每天有30多班次，到了深圳下車就是地鐵口，通勤非常方便。

再看深圳東部區(qū)域到前海灣地鐵站的時間，同樣奔著1個半小時左右去了。

▲高德地圖測距，僅供參考

事實(shí)證明當(dāng)下深中兩地的通勤需求量大、頻次高，上個月時深中通道車流量和深中跨市公交客流量就已突破1000萬人次、100萬人次，兩地的聯(lián)系越來越緊密。

以為這就完了？

很多人可能沒注意到，馬鞍島上是有地鐵在建的，即南中城際（原廣州地鐵18號線）。

而距離項(xiàng)目約700米處，正是南中城際進(jìn)入中山的首站——香山站。

以后從項(xiàng)目出發(fā)步行便能抵達(dá)地鐵站，一路直達(dá)廣州天河珠江新城。

重點(diǎn)是，深圳和中山之間也要建跨城地鐵了——深南中城際（原深中城際），按照此前消息線路東起深圳機(jī)場北站，終點(diǎn)就在香山站。

若真如此，意味著今后從馬鞍島還能坐著地鐵去到深圳，兩地通勤又多了個選擇。

這并非空口說說，日前深圳市人民政府印發(fā)的《深圳市綜合立體交通網(wǎng)規(guī)劃方案（2024—2035年）》中，再次提及要謀劃深南中城際，并將其列為深圳今年重點(diǎn)推進(jìn)的重大建設(shè)項(xiàng)目之一，可見線路兌現(xiàn)已提上日程。

▲圖源深圳廣播電影電視集團(tuán)

發(fā)現(xiàn)沒有，跨海大橋、跨市公交、跨城地鐵幾個重要的交通配套，基本都在項(xiàng)目旁邊，正應(yīng)了李嘉誠的“地段論”，優(yōu)勢尤為明顯。

但這并不是全部。

很難想象中興智慧城·懿禧府居然在項(xiàng)目內(nèi)部打造了一個灣區(qū)城市候機(jī)樓，據(jù)悉會連接香港、澳門、廣州、深圳、珠海五大國際機(jī)場候機(jī)樓資源，將于明年初正式運(yùn)營。

哪怕以后工作出差或是生活出行，下個樓就有車送到五大機(jī)場，從機(jī)場出來坐上接駁車直接送回家里。

因此這樣的地段和配置，放在市場上很難不被買房人看到。

02.

全維度+高規(guī)格的配套

都集中在這個“東北部”了

問題來了，既然馬鞍島是珠江口西岸的“紅利之島”，那在島上置業(yè)究竟該怎么選？

遵循一個原則：優(yōu)中選優(yōu)，認(rèn)準(zhǔn)龍頭。

同普漲的時代已經(jīng)過去，分化已從早先的“城市分化”，進(jìn)入到了現(xiàn)在的“板塊分化”。

即便是同一區(qū)域，也不是所有的房子都能買，一路之隔都可以是兩種價(jià)格表現(xiàn)，相信這類案例在深圳已經(jīng)見過不少。

回過頭看35平方公里的馬鞍島，根據(jù)規(guī)劃一共分為了9大區(qū)域，功能定位各有側(cè)重。

這當(dāng)中，“東北部”最為特殊。

馬鞍島的開發(fā)是從北往南的，東北部恰好是馬鞍島最早開發(fā)、最成熟的板塊，并有著城市資源的傾斜。

像島上目前最高的地標(biāo)、最早建成的大型公園、最先投入使用的名校、第一座文化地標(biāo)、首個沙灘公園等等都在這里。

看看下面這張配套示意圖就能明白了，是從交通、教育、商業(yè)，再到文體、公園、文旅、酒店、休閑的全維度配套，放眼全島屬于領(lǐng)頭位置。

這當(dāng)中大部分配套已經(jīng)建成，或是即將開建，是肉眼可見的確定性。

關(guān)鍵東北部的配套不僅密度大，也都以高規(guī)格打造，擁有島上多個“首個”。

僅僅是在中興智慧城·懿禧府的北側(cè)，就有4大即將動工的超級配套。

例如計(jì)劃12月開建的香山中學(xué)，72班規(guī)格，整整投入了9個多億，據(jù)說是中山近20年以來單筆投入最多的公辦學(xué)校項(xiàng)目。

一所學(xué)校能有如此大手筆的投入，今后帶來的無疑是更優(yōu)質(zhì)的教育資源。

而且旁邊還有已開學(xué)的名校——中山紀(jì)念小學(xué)，與中山紀(jì)念中學(xué)一脈相承，以省一級標(biāo)準(zhǔn)打造。

要知道中山紀(jì)念中學(xué)可是中山的王牌中學(xué)，僅是去年和今年就有20多人被清華北大錄取，清北人數(shù)常年保持在雙位數(shù)，這也是讓許多置業(yè)者愿意買在這的重要原因，一站式全齡優(yōu)質(zhì)教育就在家門口。

除此之外，香山中學(xué)旁邊還有翠灣文化藝術(shù)中心和翠湖體育中心兩個重磅級配套設(shè)施。

前者是島上首個文化地標(biāo)，今后這里將會有圖書館、展覽館、劇場及報(bào)告廳四大功能空間。

后者同樣不簡單，一開始的目標(biāo)就是能舉辦全國單項(xiàng)賽事的場館，目前土地已全面平整完畢，一旦兌現(xiàn)將是島上首個萬人體育館。

▲ 翠灣文化藝術(shù)中心& 翠湖體育中心效果圖

再往北走，還有中山首個沙灘公園--濱海沙灘公園（建設(shè)中）。

不久的將來中山版情侶路、中山版歡樂海岸將在這里呈現(xiàn)，成為大灣區(qū)又一個打卡點(diǎn)。

▲ 濱海沙灘公園效果圖

再看項(xiàng)目東面，是占地約400畝的大型高端商貿(mào)文旅綜合體，踩盤發(fā)現(xiàn)整個進(jìn)度很快，已有機(jī)械進(jìn)場平整土地了。

該項(xiàng)目由餐飲巨頭順峰集團(tuán)下屬子公司投資建設(shè)，未來這里將會有嶺南風(fēng)情古街、各國風(fēng)情集市以及現(xiàn)代主題婚禮中心等，而且預(yù)計(jì)會引進(jìn)超100家知名餐飲企業(yè)，據(jù)說不少上過舌尖上的中國。

說白了，這里就是一個具備文旅、餐飲、民宿等功能的超級文旅IP，加上處在大灣區(qū)中心點(diǎn)，旁邊的中興智慧城·懿禧府又自帶候機(jī)樓，建成后將成為灣區(qū)乃至全國年輕人的打卡圣地。

將視線再轉(zhuǎn)移到項(xiàng)目西側(cè)，還有超級IP——香山站TOD綜合開發(fā)項(xiàng)目，以及距離項(xiàng)目僅30多米、占地2100畝的翠湖公園。

▲香山站TOD綜合開發(fā)項(xiàng)目效果圖

這樣的配套量級和密度，無疑是其他版塊難以企及的，未來這里的圈層是高端且純粹的。

更難得的是，即便外部配套品質(zhì)足夠優(yōu)了，中興智慧城·懿禧府自身也在為片區(qū)的配套做加法。

這么說吧，中興智慧城·懿禧府是全島首個產(chǎn)城融合標(biāo)桿項(xiàng)目，它的出現(xiàn)直接給島上帶來了多個“第一家”。

像第一座候機(jī)樓、第一家麥當(dāng)勞、第一家萬豪酒店、第一家精品超市、第一家酒吧等等，無疑拉高了島上配套規(guī)格，助力板塊配套升級。

▲中興智慧城·懿禧府效果圖

重點(diǎn)是，項(xiàng)目還是全島唯一招商先行的商業(yè)綜合體。

什么意思？

今年4月中興智慧城?懿港匯商業(yè)綜合體舉行了簽約儀式，十余個品牌確認(rèn)簽約進(jìn)駐，并現(xiàn)場定好了開業(yè)時間。

要知道項(xiàng)目計(jì)劃是明年12月交樓，再看看配套的兌現(xiàn)時間，說明在收樓前配套就已經(jīng)全部兌現(xiàn)。

意味著業(yè)主一入住，就能享受到餐飲、購物、超市、健身、娛樂的完善配套。

可以說整個島上，敢如此不計(jì)代價(jià)投入，并做到商家進(jìn)駐的時間早于業(yè)主收樓時間的，恐怕只有中興智慧城·懿禧府了。

換個角度看，配套的提前兌現(xiàn)同樣是在為板塊賦能、給市場提供信心。

畢竟對每一個新板塊而言最大的問題就是配套的落實(shí)，買房人也最怕聽到“要看規(guī)劃”、“要等”，只有看得見的配套才能真正解決他們對效率的焦慮。

而這點(diǎn)，正是東北部板塊和中興智慧城·懿禧府獨(dú)一份的優(yōu)勢。

03.

近100%使用率+刷新中山交標(biāo)

這才是島上全能級別的選手

如果說決定房產(chǎn)價(jià)值下限的是地段和配套，那產(chǎn)品本身，則決定著房產(chǎn)價(jià)值的上限。

不同于選擇批量復(fù)制產(chǎn)品的項(xiàng)目，中興智慧城·懿禧府的核心賣點(diǎn)除了地段和配套，還有硬核產(chǎn)品這項(xiàng)。

細(xì)看項(xiàng)目，其實(shí)有多個標(biāo)簽：

全島唯一2梯4戶的產(chǎn)品

島上少有的小高層產(chǎn)品

戶型實(shí)用率接近100%

全島最高的交房標(biāo)準(zhǔn)

尤其看完戶型設(shè)計(jì)和交標(biāo)細(xì)節(jié)，是在瘋狂卷品質(zhì)、卷顆粒度，打造的是深圳西岸人居標(biāo)桿，品質(zhì)叫板全島。

先看戶型設(shè)計(jì)，項(xiàng)目主推建面約88-117㎡的3-4房，做到了近100%使用率，空間感吊打市面同面積戶型。

其中約88㎡戶型，帶有兩個只計(jì)一半面積的大陽臺，可以做到2+1房2衛(wèi)。

相比于市面同等面積產(chǎn)品已經(jīng)多出了1衛(wèi)，解決了一家人洗漱要排隊(duì)的問題。

另外的X空間可塑性很強(qiáng)，讓買小戶型的家庭也能居住地從容與舒適。

關(guān)鍵不到90平的面積，還配置了一個約6.3米的景觀大陽臺，加上整個南向景觀面達(dá)到了約9.6米，采光、通風(fēng)與觀景視野特別棒。

約100㎡戶型，是升級版的3房2衛(wèi)，帶有南北通透的雙陽臺，可以一面留給晾曬、一面留給景觀。

尤其站在景觀大陽臺上，抬眼就能看到珠江口海景和濱海沙灘公園，生活的自然松弛感觸手可及。

而且本身這個戶型的客廳開間已經(jīng)達(dá)到了約3.8米，若是客廳與入戶花園打通，開間可以去到約5.8米，一整個大橫廳的既視感。

約117㎡的4房2衛(wèi)，正是奧運(yùn)冠軍選中的戶型。

布局相當(dāng)方正，并做到了南北對流雙陽臺+5開間朝南。

算了下整個戶型有7個飄窗、2個陽臺、1個入戶花園，贈送面積差不多19平，空間感十足。

不得不夸的是6㎡多的多功能入戶花園，后期可以是男女主人的辦公區(qū)、孩子的秘密天地，也可以是全家的收納儲藏間。

如果再和客廳打通，直接秒變約5.9米開間大橫廳，闊綽感再上一個level。

再看精裝細(xì)節(jié)，首創(chuàng)中山多個交付標(biāo)準(zhǔn)，而且是從進(jìn)門開始的，貫穿室內(nèi)。

光是門這一項(xiàng)就很有看點(diǎn)，從入戶大門到戶內(nèi)每一處房門，均做了“到頂”設(shè)計(jì)，首創(chuàng)中山一門到頂交標(biāo)，更加美觀大氣。

再看地磚也進(jìn)行了升級，通鋪1.2*0.6米的大面積定制地磚，視覺效果更寬敞好看，這同樣是中山首創(chuàng)。

就連全屋墻面都貼心地做了防潮護(hù)墻板，而且客廳和主臥均做了背景墻。

要知道中山市面大多產(chǎn)品是大白墻交付，哪怕深圳能這樣做的項(xiàng)目也不多。

其實(shí)現(xiàn)場看過房的人很清楚，項(xiàng)目對產(chǎn)品力的追求幾乎達(dá)到了偏執(zhí)，將“定制”落到了每一處細(xì)節(jié)。

大到入戶門選用的是厚度接近9公分的陽裝甲門、搭配西門子智能門鎖，廚房配置了方太三件套、搭配抽拉式水龍頭，主衛(wèi)加裝了浴霸。

小到容易被忽略的開關(guān)和門窗把手，全部采用了西門子、希美克品牌。

或許單純的文字表達(dá)沒有很強(qiáng)的代入感，等真正住進(jìn)去后體驗(yàn)完全不一樣，滿足了置業(yè)者對高階生活的想象。

說到底，重視細(xì)節(jié)的同時又追求品質(zhì)，這樣的“精裝交標(biāo)”同樣為后期家裝設(shè)計(jì)省下不少功夫，真正實(shí)現(xiàn)了軟裝即入住。

放眼市場，想要同時滿足更高使用率的戶型+更高質(zhì)量的裝修標(biāo)準(zhǔn)，試問有幾個能做到？

別說馬鞍島，整個中山都少見，恐怕很難再找到第二個把交付做成IP的了，而這也是項(xiàng)目能被市場選擇的關(guān)鍵因素。

▲中興智慧城·懿禧府實(shí)拍圖

話說回來，地段核心、資源集中、 品質(zhì)拉滿，如果你get到了這3點(diǎn)，就能明白為什么中興智慧城·懿禧府能在市場中脫穎而出。

毫不夸張的講，項(xiàng)目的出現(xiàn)為灣區(qū)高階人居新打了個樣，強(qiáng)烈建議大家去現(xiàn)場看看。

說實(shí)話當(dāng)下的市場并不缺房子，但一定缺好房子。

在樓市分化的大背景下，同漲同跌的局面已經(jīng)過去，在這個只有少數(shù)稀缺優(yōu)質(zhì)房子才具備資本屬性的環(huán)境里，核心地段的核心盤越發(fā)稀缺，而中興智慧城·懿禧府完美匹配這點(diǎn)。

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