如果現在問你買不買房，除非為了結婚或者孩子上學，我想大部分人的回答都是：不買！

但10年前，卻是另一幅光景。

那是一個房價天天漲，很多人把杠桿拉滿的年代。

中介、房地產商，以及投資客們成為這一輪造富神話中的“主角”，他們精準踩到了時代的紅利，在房價節(jié)節(jié)攀高的浪潮中收獲財富自由。

然而，當房地產的泡沫被戳破，只剩下高位接盤的人在“裸泳”，房子逐漸回歸了它本來的“人設”。

這個由鋼筋混凝土筑造的“牢籠”，不再是人人爭搶的優(yōu)質資產，反而成為時代棄子，成為人們奔向美好自由生活的“枷鎖”。

房地產，舊時代的挽歌

說到房地產的崛起，就不能不提中國經濟齒輪轉動的大方向。

改開后的40年，是中國經濟急速奔馳的40年，也是工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的40年。

我們來看下具體的經濟數據：

GDP從1978年的排名全球第11上升到如今的世界第二；
人口從1978年的9.6億人，增長到了2023年的14億人；
城鎮(zhèn)化率從1978年的17.9%，增長到了2023年的66.16%；
工業(yè)產值從1978年的1622億元，增長到了2023年的39.9萬億元?。

毫無疑問，這是一個高增長的時代，對應的就是工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和人口的大幅躍升。

與此同時，人們對生存、生活與工作的物理空間需求大增。于是，政府、企業(yè)、銀行和老百姓都開始了大規(guī)模的投資——基建、城區(qū)、園區(qū)、工廠、景區(qū)、商業(yè)和住宅等不動產價格快速飆升。

而這正是我們所說的“大基建時代”。

有了上面這些背景介紹后，我們再通過數據直觀地感受一下近20年房價上漲的脈動。

回望2004年，那時的全國住宅商品房均價僅為2608元/平米，而到了18年后的2022年，房價已經漲到了10375元/平米，年平均增長率高達8.46%。

而這20年，中國GDP的平均增速為7.75%，明顯低于房價的增長速度，房子讓很多老百姓高攀不起。

但當增量見頂，也就意味著拐點將至。

這個打破上漲的拐點正是疫情突襲的2020年：GDP增速大幅下降、房價開始下探、新生兒數量進一步減少。

在宏觀上對應的正是：城市化拐點、人口拐點、不動產價格的拐點。

其實早在2017年，中央就提出了我國經濟發(fā)展已由高速增長階段轉向高質量發(fā)展階段。

而高質量發(fā)展對應的就是后工業(yè)化、后城市化、老齡化和少子化的時代。

由于有了大量的基建“底子”，再疊加人口的逐漸減少，人們對于房子的需求開始下降，投資自然也就減少，資金開始從不動產上撤離。

去年開始，銀行的房地產新增貸款占比降至負數，房地產開發(fā)投資、整體融資較峰值分別下降30%、50%。

而近三年房地產價格普遍下跌30%-40%，人口凈流出的縣市降幅更大。

房子不再是人見人愛的香餑餑，而是搖身一變，成為了燙手的山芋：流動性差、變現難。

那么到了后城市化、后工業(yè)化和后房地產時代，整個社會的投資邏輯又是什么？

咱們可以想想，在吃喝不愁疊加老齡化和少子化的年代，什么是最為稀缺的？稀缺就意味著有價值，意味著匱乏和缺少，也意味著有投資價值。

人多的時候，空間是稀缺的、是昂貴的資產；當人少的時候，空間不僅不缺，甚至是冗余的。

與之相對的，時間就是稀缺的、是昂貴的資產。換句話來說，就是那些流動性好、能跨越時間的資產就是優(yōu)質資產。

對應的投資邏輯就是從空間資產轉向時間資產。

那什么是時間資產？就是那些帶得走的、能流動的就是時間資產，比如存款、債券、股票、基金、保險、養(yǎng)老金。

回望歷史，一切有跡可循

其實，要預判中國未來的資產走勢，日本是個非常有價值的參考對象。

同源的文化基底、趨同的地理分布、以及包括老齡化、少子化等在內多個趨同的影響因子。

1990年-2012年，日本經濟相繼經歷了地產泡沫、股市泡沫破滅，1997年金融危機、互聯網泡沫、以及全球金融危機等沖擊，并開啟了失落的“三十年”。

在泡沫被戳破前，日本老百姓持有最多的資產就是不動產，比例高達為41%。但大衰退后，日本居民持有的不動產比例下降到22%。

與此同時，日本家庭持有的存款份額逐漸增加，從約45％上升到約55%。即使銀行利率下降，甚至是負利率，老百姓也不愿意將資金轉移到其他資產類別中。

因為泡沫危機的沖擊和央行的持續(xù)降息，導致日本金融資產收益率接近清零。日本面臨資產荒，家庭無資產可配，買什么都不賺錢。

所以，資產的穩(wěn)定和保值成為重中之重。

相應地，自1980年代中期以來，日本家庭持有的股票和投資信托份額逐漸降低，從約20％下降到約8.5％。

這是日本股市在1980年代末至21世紀初期的資產泡沫破裂和嚴重的通貨緊縮所導致的。同時，日本家庭持有的國債份額也逐漸減少，從約6％下降到約2％。

我們再來還原一下，當時日本社會的大環(huán)境。

泡沫經濟之后，日本長期處于通縮狀態(tài)。而通縮時代對應的就是物價下跌，現金為王，流動性為本。

進入失落的三十年后，日本開始了房子價格下跌、汽車價格下跌、電子產品價格下跌、大類商品價格下跌的跌跌不休狀態(tài)，持有現金就等于提升購買力。

所以賣房子、拿現金是最劃算的配置策略。當價格下跌到預期位置，隨時可以拿著現金抄底各類金融資產和不動產。

那我們再來看看當下的中國，2022年、2023年，中國新增存款分別達到了26.26萬億、25.74萬億元。

而房子、車子、大宗消費品的價格，以及存款利率也開始應聲下跌。

同樣的，中國老百姓也開始遭遇資產荒，買啥都不賺錢。

新時代的資產配置邏輯

看到這里，我想大家應該已經明白了，未來錢該往哪里投。

簡單來說，無非是以下三點：

首先，謹記時間資產的稀缺性。要投資那些能跨越時間、穿越牛熊的資產，比如養(yǎng)老、醫(yī)療、教育以及高新科技。本質上就是對生命（時間）價值和人力資本的投資。

其次，保持流動性。作為普通人的我們既沒人脈、也沒資源，很難去做所謂的主動型投資。不過是在時代中隨波逐流，被動地實現資產的保值、升值。

所以，過去20年，中國老百姓最看重的是房子，這是順勢而為。如今時代進入拐點，我們同樣要找到并跟好新的大勢，盡可能的提升自己的被動收入。

最后，在操作上要在資產端鎖定高收益，負債端鎖定低利息。

我們先來看看個人在資產端怎么操作。

現在，如果你把錢存銀行或者買基金，可能收益都不太穩(wěn)定。但如果你買國債或保險，就能提前確定未來的收益。

比如說，最近美國新發(fā)的10年期國債，年收益是4.4%，意味著接下來10年里每年都能穩(wěn)賺4.4%。而中國新出的30年期國債，年收益是2.5%。雖然這個數字看起來和銀行定存差不多，但如果以后銀行下調了定存利率，你的收益就會減少。但國債的收益則是固定不會變的。

這兩年，銀行也買了很多國債，因為市面上好的投資機會并不多，可銀行手頭有大量存款花不出去。通過買國債，銀行就可以提前確保一個穩(wěn)定的收益。

將來如果央行繼續(xù)降低利率，那么銀行給儲戶的利息就會減少。但國債的收益是不變的，這樣銀行賺的息差就能有所提升。

同樣，保險產品也能提前鎖定收益。保險公司買的大多數也都是債券，尤其是壽險，有大約一半的資金投在債券上。

那你說我根本就沒存款，全是貸款，這負債端咋操作呢？

大家都知道，當前的利率是下降的，無論是存款利率還是貸款利率都在降。那我們就可以來一招“債務置換”，就像地方政府那樣，用新的低利率貸款來還舊的高利率貸款。

打個比方：如果你現在手里有現金，并且你覺得這筆錢投資后賺的利息，根本抵不上你還貸款的利息，特別是以前那些高利率房貸，那你就可以考慮提前還掉一部分或全部貸款，以減少利息。

這么看也就明晰了，當前無疑是現金為王，保險與養(yǎng)老托底，股票和債券則看個人的風險偏好，有選擇性的配置。

在此基礎上，還有能力的，可以再做做對沖，讓資產配置的觸角沖出中國，走向世界。

畢竟，放眼全球，不論經濟處于什么周期、出現什么風險，總有資產在上漲。