離奇,離奇,還是離奇!
前不久,杭州進(jìn)行了本年度第十八批次的土拍。
相當(dāng)離奇。
一宗位于下沙的宅地,經(jīng)過35輪報價競爭,最終以64.55%的溢價率成交。
而在同期參與拍賣的宅地中,一宗位于奧體的宅地也才拍出33.85%的溢價率。
更離奇的是,
這宗位于下沙的宅地,以個人名義被拿下。
對……
拿下這塊宅地的,不是濱江、綠城等等房地產(chǎn)公司,而是自然人。
這個人,初次出現(xiàn)在杭州土拍的市場上,就豪擲4.46億拿了一塊下沙的地。
對此,許多人做出了解釋——
這位富豪是不滿意杭州當(dāng)下的產(chǎn)品,準(zhǔn)備找一塊先天的好胚子自己親手DIY一個滿意的房子。
這個解釋的原因,基于下沙宅地占地面積13811㎡,容積率1.3。
一塊低密地。
若是尋常的房地塊開發(fā)商,那么肯定要把貨值堆滿,以此獲得最大的利潤,那么這宗宅地就只能做做疊墅、排屋。
但是,
個人拿地確實(shí)可以更奢侈一些,蓋個別墅不在話下。
這還沒完,更離奇的是——
這宗宅地的成交并不“合法”。
據(jù)最新消息,此次交易最終被撤回了。官網(wǎng)中,此次宅地顯示為未成交的狀態(tài)。
這到底是個怎么回事?
首先,下沙單元宅地出讓的細(xì)則中,早就明確:
中華人民共和國境內(nèi)外具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的法人、其他組織可參加地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓活動(聯(lián)合競買的競買各方均應(yīng)具備)。
自然人并不具備拿地資格。
其次,杭州土拍的流程大致如此:
報名參加—繳納保證—參與競拍—審查資格。
注意,
此處的重點(diǎn)是先競拍,后審查資格。
買方需要為自己的行為負(fù)一切責(zé)任。
甚至,
關(guān)于買家的違約責(zé)任中,還有這么一條規(guī)定——
經(jīng)審查,不符合規(guī)定拿地的,將取消拿地資格,并且不予返還保證金。
事情至此,脈絡(luò)很清晰了。
一位財大氣粗的富豪,豪擲千金高溢價拿地。
事前,他并不了解競拍的規(guī)則,上得虎了吧唧的。
事后,他大概要損失5000多萬的保證金。
同樣是個人拿地,不同的地方待遇還真不太一樣。
杭州,
大概是“個人拿地?fù)p失5000萬”,事件的影響還在持續(xù)。
麗水,
今年剛出臺過允許個人購買土地并自行建房的新政策。
云南普洱,
11月份出讓了三宗建設(shè)用地使用權(quán),三宗地塊均為個人拿地。
面積最小的178平方米,最大的336平方米,容積率為2.0。在這三宗地上建起來的房子,性質(zhì)上與商品房并無太多的區(qū)別。
這三件事情串在一起,你似乎會發(fā)現(xiàn)——
土拍市場,分化到了另一個程度。
不同城市土拍市場設(shè)置的門檻,有了區(qū)別。
傲嬌如杭州這類的大城市,土拍市場還相對矜持。
卑微如普洱這類能級更小一些的城市,土拍市場正求賢若渴。
其實(shí),杭州與普洱的土拍市場的走勢并無區(qū)別。
普洱為什么熱烈歡迎個人拿地?
大致的邏輯如下:
一、地方需要土地出讓金補(bǔ)充財政庫;
二、當(dāng)?shù)氐男路渴袌霾缓?,房企沒有拿地意愿。
于是,地方只能把希望寄托于當(dāng)?shù)刈钣绣X的那批人,滿足他們親手建造房子的質(zhì)樸心愿。
反觀杭州,對個人拿地卻非常謹(jǐn)慎。
咋一看,兩地土拍市場完全不一樣。
普洱,
那些地早已經(jīng)不值錢了。
杭州,
大城市寸土寸金,根本不缺房企拿地。
錯!
其實(shí),杭州也不缺地,也不是哪里都寸土寸金。
哪怕是奧體這樣的核心地段每年都能給你騰出好幾塊宅地來,更何況是下沙?
那么,
這塊下沙的宅地,明明拍出了64%的超高溢價率。
這塊下沙的宅地,明明有愿者上鉤的自然人。
為何卻以“5000萬保證金不予退還”收場?
以杭州嚴(yán)格按條例辦事的態(tài)度來看,目前的杭州并沒有考慮讓自然人拿地這個問題。
即便是下沙。
這件事,許多人都分析出了不同的角度。
從公信力的角度出發(fā),
土拍規(guī)則明文在先,不逾矩是為了保證官方的公信力;
從硬實(shí)力的角度出發(fā),
杭州不論是賣地收入,還是其它收入,都有條件支撐城市運(yùn)行和發(fā)展;
從城市發(fā)展和規(guī)劃的角度出發(fā),
個人拿地或許會產(chǎn)生許多“不可控”的建筑,對于都市界面的美感可能會產(chǎn)生負(fù)面影響。
但是這些原因都太官方了。
歸根結(jié)底,
杭州這樣的大城市,就是憑實(shí)力在傲嬌。
憑的什么實(shí)力?
是憑杭州的地更稀缺嗎?
前面我們已經(jīng)說過,杭州壓根就不缺地。
當(dāng)下杭州土拍市場的基本面也眾所周知——
土地出讓越來越少;
邊緣板塊的宅地很難出讓。
那么杭州憑的是什么?
購買力。
更多的改善購買力。
你看,
2023年7月份,下沙一宗地鐵口,容積率2.6的商住地,以流搖告終。
一年以后,下沙一宗容積率1.3的宅地,競價35輪,以64%的溢價率成交。
區(qū)別很明顯。
容積率。
2.6的容積率,那么最終的產(chǎn)品只能是高層。
1.3的容積率,操作空間就很靈活了??梢宰霪B墅,甚至可以做些排屋,總之有了為改善量身定制的余地。
只要把容積率變一變,地就能變得很好賣。
這是因?yàn)椋?/p>
杭州不缺超級改善房源的成交。
今年10月,杭州共成交127套千萬級以上房源。其中,1000-2000萬成交98套,2000-3000萬成交12套,3000-4000萬成交10套,5000萬以上成交7套。
這是因?yàn)椋?/p>
杭州的豪宅新房交付即有成交。
今年11月,海潮望月城交付不到一周,出現(xiàn)了多套成交。
一套房源建面約278.4㎡,成交總價約2950萬;
一套房源,面積達(dá)約483㎡。
K11,最新成交單價站到了10萬/㎡。
所以,
杭州與普洱的土拍市場沒什么區(qū)別。
普洱為了賣地,吸引自然人拿地。
杭州為了賣地,把地塊的容積率越做越低。
它們都為了賣地,給了新房市場更多的可能性,產(chǎn)品的可能性。
普洱的新房市場,會出現(xiàn)更多“個人主義”的商品房。
杭州,則會出現(xiàn)更多改善產(chǎn)品,豪宅商品。
不過,值得我們注意的是,
此次“個人拿地”事件,我們會發(fā)現(xiàn)杭州其實(shí)很缺乏最頂級的豪宅。
杭州不缺拿4.46億買房的人,但缺與之相匹配的豪宅。
尤其是在新房市場,杭州已經(jīng)很久很久沒有出現(xiàn)過頂級的豪宅。
當(dāng)下的杭州新房豪宅,普遍是高層產(chǎn)品。
比如,前文提到的海潮望月城;比如,錢江新城二期的天瀾海岸;再比如,江南岸的朗云、潮起……這些豪宅除了在面積、裝修上做文章,再無其它的可能性。
但是,也有城市有更實(shí)至名歸的豪宅。
最近的,應(yīng)該是蘇州玫瑰園。
蘇州玫瑰園作為金雞湖百米以內(nèi)的最后一塊住宅拼圖,不僅地塊天賦拉滿,容積率僅為1.02,而且還打造了產(chǎn)品力顛覆級別的合院和洋房。
如果把蘇州玫瑰園搬到杭州,那么杭州新房市場沒有一個能打的。
但是杭州為什么沒有這種級別的豪宅?
明明,杭州就不缺這種級別的購買力。
上城區(qū)江河匯的鳳起錢潮合院,單價能站上13-19萬/平方米;哪怕臨平的合院,也能賣到15萬/平方米。
還有人愿意拿4.46億拿一塊下沙的地。
那么,是杭州已經(jīng)沒有這種稟賦的宅地了嗎?
我們也說過,這個問題根本不存在。
地也能像海綿里的水,擠一擠總會有的。
歸根究底,還是杭州太傲嬌了。
首先,杭州今年才剛結(jié)束限價時代。
限價時代,杭州新房最高限價也不是70800元/平方米。
而蘇州玫瑰園僅是樓面價就已經(jīng)達(dá)到65022元/平方米。
限價時代下的杭州,壓根就打造不出真正意義上的豪宅。
其次,結(jié)束了限價時代的杭州還有其它約束——
主城出不了排屋。
去年9月,濱海悅?cè)诟偟梦妮x地塊容積率為1.19。
這宗地的建設(shè)方案中,出現(xiàn)了聯(lián)排產(chǎn)品。
今年,善賢TOD地塊出讓中,明確表明不得建設(shè)聯(lián)排、排屋。
你看,杭州主城想要做個頂級的豪宅產(chǎn)品就是那么難。
即便是聯(lián)排產(chǎn)品,那也只是曇花一現(xiàn),更何況是獨(dú)立性更強(qiáng)的合院、別墅類的產(chǎn)品。
但是,我們已經(jīng)說過——
杭州與普洱的土拍市場走勢本質(zhì)上沒什么不同。
同樣是在降低門檻,同樣是在放寬限制。
普洱只不過走得更快,已經(jīng)到了允許個人拿地的程度。
杭州的土地出讓也在放寬。
比如,低密地塊越來越多;
比如,限價取消;
比如,容積率新規(guī)之后,戶型得房率更高。
其實(shí),杭州也在小步快走。
這才是我們今天想說的主題。
大趨勢之下,每個市場都在積極地應(yīng)對變化。
正如普洱劃時代般地展開了個人拿地的序幕。
杭州離那個頂級豪宅的時代已經(jīng)不遠(yuǎn)了。
不是有人嫌杭州奧體的地價不及預(yù)期嗎?
不是有人在質(zhì)疑杭州根本拿不出放眼全國都是重量級的地王嗎?
簡單,誠心拿出一塊沒有約束的宅地,滿足房企們大干一場的欲望。
畢竟,杭州也曾有過九溪玫瑰園吶!
眼下,大碗團(tuán)隊正奔波于全國各地。
我們堅持“仰望星空,腳底沾泥”的價值觀堅持一線實(shí)地調(diào)研,以純一線的市場數(shù)據(jù),作為應(yīng)對一切的基礎(chǔ)。
大碗新一輪的城市考察已經(jīng)啟動!
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