文/子木

好久沒更新城市研究，今天繼續(xù)補(bǔ)上，講講華中地區(qū)的龍頭城市武漢。這個(gè)城市很有意思，我盡量幫大家講明白，講清晰。文章很長，大約6000多字，大家耐心看。

武漢這個(gè)城市，說實(shí)話，一開始不怎么喜歡。

粗糙的線條，不按規(guī)則開車、亂按喇叭的司機(jī)，吵鬧的市井，黑壓壓的高樓，沒有一點(diǎn)洋氣屬性。

但武漢的魔力就在于，你多來幾次，就會發(fā)現(xiàn)這是一個(gè)很舒服很想呆下去的城市。

看似粗糙，但美景一個(gè)不拉，大江大湖，各季的花開得很艷，野營露營到處都是美景打卡地，完全不輸杭州。

市井吵鬧，但到處都是能提供老百姓就業(yè)的小吃街，美食特別多，早起過早，半夜大路邊聊天吃飯，春夏秋冬，一年四季。大街小巷彌漫著真正的煙火氣。

物價(jià)便宜，商業(yè)繁榮，你能在SKP、恒隆買到對標(biāo)國際的奢侈品，也能在街邊小巷里買到5塊錢一碗的熱干面。

有錢可以住在6萬多一平米的江景房，2-4萬多的湖景房，沒錢也可以買到不到一萬的剛需房。

總之武漢是接地氣的城市，包容的城市，容量很大的城市，你在這個(gè)城市能找到豐富多樣的生活場景，選擇空間更大。

對于武漢經(jīng)濟(jì)，市面上褒貶不一。

事實(shí)上，十年前的武漢很一般的，沒有經(jīng)濟(jì)支柱，也沒有拔尖的產(chǎn)業(yè)，整體上死氣沉沉。

而現(xiàn)在，穩(wěn)坐華中第一大城，跟長三角明星城市杭州角逐全國第八大城之位，經(jīng)濟(jì)活躍，這十年基本也走出了一條漂亮的發(fā)展曲線。

今年前三季度，武漢GDP為14720.98億元，按不變價(jià)格計(jì)算，同比增長 5.1%，比杭州還要高0.5%。這也是事實(shí)。

關(guān)于武漢經(jīng)濟(jì)，網(wǎng)上一搜一大堆，但我今天要告訴大家?guī)讉€(gè)真相和事實(shí)，這對買房有很重要的影響。

首先，武漢國企多，民企少。

排在第一名是北京市，擁有國企369家央企68家，第二名是上海，第三就是武漢。

武漢為啥有這么多國企，跟國家的定向扶持有關(guān)，因?yàn)槲錆h自古就是九省通衢，中國幾何中心，經(jīng)濟(jì)咽喉，而且這些國企都不差，比如中建三局、中鐵十一局、中交二航局、中國信息通信等等。

國企多，是好事也不是好事。

好事在于很穩(wěn)定，吃資源的飯，能創(chuàng)造大量穩(wěn)定的購買力，壞事在于，在有限的市場，搶占更多資源，導(dǎo)致民營經(jīng)濟(jì)發(fā)育不良。

武漢的民營經(jīng)濟(jì)就很一般，尤其上市企業(yè)，跟杭州差很多，跟成都都差一半。

國企強(qiáng)，但就業(yè)門檻高，解決的就業(yè)少，主要解決就業(yè)的民營弱，所以在武漢，大學(xué)生就業(yè)非常有痛感。但似乎，整個(gè)二線城市，基本都存在類似的問題。

這加劇了，武漢勞動力資源的溢出效應(yīng)。

武漢有百萬大學(xué)生，是中國乃至全球，大學(xué)最多的城市之一，排第一的是北京92所，排第二廣州84所，武漢83所，位列第三。本科數(shù)量46所，排名全國第二。

武漢的常駐大學(xué)生人數(shù)是128萬左右。占武漢總?cè)丝诟哌_(dá)10%。這就是武漢最強(qiáng)大的優(yōu)勢，比什么地理位置和城市能級，甚至中央扶持，都重要的多。

而且大學(xué)生資源，是源源不斷的，給武漢產(chǎn)業(yè)升級創(chuàng)造了無限的可能性。

民營弱，但勞動力充沛。這決定了武漢的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，那就是：

以中低端人力為驅(qū)動的互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)。

所以很多一線大廠，比如華為、小米、阿里、小紅書、字節(jié)跳動等等企業(yè)，最喜歡在武漢開分部，把大量偏后端和體力性質(zhì)的工作放到武漢。

而且民營經(jīng)濟(jì)也在遵循這個(gè)思路，太高端的產(chǎn)業(yè)，武漢干不了，但中低端的，武漢是真的很強(qiáng)。

比如客服中心、呼叫中心、催收中心、互聯(lián)網(wǎng)直播中心。近兩年武漢的網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)也很強(qiáng)，不同于杭州的大網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)，這邊都是密密麻麻的小網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)，這些人也在帶貨，也在輸出價(jià)值和內(nèi)容。

年輕人多，導(dǎo)致全國大量消費(fèi)型企業(yè)都在加速布局武漢。比如茶飲賽道，外拓第一站也喜歡到武漢，中低端消費(fèi)力旺盛，店租和員工成本又低，所以整體的利潤和銷售甚至比一線城市更劃算。

所以，武漢是一個(gè)創(chuàng)業(yè)友好城市，但并不是一個(gè)就業(yè)友好城市。但未來隨著創(chuàng)業(yè)企業(yè)變多，就業(yè)環(huán)境也會慢慢好起來。這都是城市成長的必然路徑。

還是那句話，武漢的人才紅利，決定了這座城市的價(jià)值和地位，未來只會越來越強(qiáng)，尤其是產(chǎn)業(yè)量變達(dá)到質(zhì)變后。

盤點(diǎn)完經(jīng)濟(jì)，我們再來看樓市。

上一輪周期，武漢樓市出眾，最出名的高價(jià)茶水費(fèi)就起源于武漢，當(dāng)時(shí)人們搶房搶瘋了，連續(xù)幾年，新房銷售量都在20萬套以上，排名全國第一。就連成都和杭州都只能站在后面觀望。

武漢之所以有這么強(qiáng)的購買力，歸根結(jié)底還是因?yàn)槿硕?，武漢的大學(xué)像一個(gè)虹吸器一樣，從全國各地吸大學(xué)生，這些學(xué)生，家里支持一下，就在武漢買房了。

而且武漢基本虹吸整個(gè)湖北省，河南省南部地區(qū)，湖南省北部地區(qū)，那幾年但凡是有些想法的周邊年輕人，都愿意在武漢置業(yè)。

武漢第一輪房價(jià)從2016-2018年，第二輪是從2019年-2021年，最高房價(jià)漲到2.1萬/平米。

大概從2021年開始，武漢房價(jià)開始下跌，從2萬左右，跌到1.2萬每平米，后來我看了一下，這是因?yàn)榻荒陻?shù)據(jù)把新洲、漢南、蔡甸、黃陂的大量低價(jià)房源統(tǒng)計(jì)進(jìn)來了，導(dǎo)致整體數(shù)據(jù)加速下滑。

真實(shí)的評估結(jié)果為，武漢上一輪從2萬左右的均價(jià)，跌到了1.5萬左右，平均跌幅30%左右。

武漢的核心區(qū)，比如光谷關(guān)山大道、新光谷、武昌沙湖板塊、漢口等等，基本房價(jià)都從3萬多跌至2萬多左右。

按照比價(jià)邏輯，武漢現(xiàn)在的房價(jià)已經(jīng)很真實(shí)了。我們再看需求。

貝殼數(shù)據(jù)顯示，9月底“止跌企穩(wěn)”基調(diào)后，市場帶看持續(xù)活躍。11月份全市貝殼二手帶看量467034次，環(huán)比10月份小幅上漲，新增帶看連續(xù)3個(gè)月反彈，僅次于3月份全年最高點(diǎn)，預(yù)計(jì)12月份帶看量會繼續(xù)保持高位狀態(tài)。

旺盛的帶看量，背后是激增的成交量，9月武漢新房成交4564套，而10月直接跳漲到10919套，11月更強(qiáng)，達(dá)到16767套。

12月呢？從1-15日，共成交了11578套，繼續(xù)跳漲。

一方面，武漢近三年積壓的大量購買力在釋放，另一方面，武漢的確房價(jià)跌到了非常誘人的層面，1-2萬在全國前十的城市上車，橫向?qū)Ρ龋詢r(jià)比已經(jīng)非常高了。

因?yàn)榻?jīng)過上一輪大開發(fā)，武漢好地段的土地基本開發(fā)殆盡，而郊區(qū)土地所開發(fā)的項(xiàng)目，可買性一般。

還有一點(diǎn)，下半年武漢都施行了類4代住宅，得房率基本都圍繞著90-100%，這在超高層居多，得房率一直都是頑疾的武漢來說，非常具有誘惑力。比如今年武昌區(qū)沙湖旁邊的改善和豪宅，類四代住宅賣得異常好。

總的來說，武漢住宅產(chǎn)品的代差很撕裂，房子的新舊交替速度快。

以下是武漢最真誠的買房建議：

1、在時(shí)間判斷上，武漢新房還會維持熱度，優(yōu)質(zhì)新房需要靠大家去搶了，這里所謂的優(yōu)質(zhì)就是地段和區(qū)位要好。

2、二手房存在激烈的分化，也是以好產(chǎn)品為主。外圍剛需區(qū)域不用著急，武漢18萬套的二手房庫存，基本都藏在外圍區(qū)域，而核心區(qū)域，漢口、武昌和光谷，只占了5萬左右。這三個(gè)地方，小陽春左右可以入，其他板塊，不著急，主要看產(chǎn)品。

3、武漢買房一定要搞清楚自己的主位需求，如果是高端改善，可選擇的空間并不是很大，還是圍繞著漢口、武昌和光谷。

4、改善：漢口看沿江一帶，武昌圍繞著沙湖板塊，光谷圍繞著關(guān)山大道和光谷東的少量精品住宅。產(chǎn)業(yè)角度，光谷更強(qiáng)，環(huán)境和商業(yè)角度，沙湖不錯(cuò)，漢口是另外一套邏輯，現(xiàn)在主要是二七濱江的富人區(qū)。

5、比如這幾個(gè)板塊：二七濱江，建設(shè)大道，武昌濱江，中北中南，關(guān)山大道，金融港....為什么二七，武昌濱江的二手如此堅(jiān)挺？因?yàn)檫@些地方買房子的很多都是企業(yè)主管，高凈值人群。樓齡近15年的武漢天地一期，雖然隨著市場環(huán)境出現(xiàn)小幅震蕩，但目前穩(wěn)定成交在5萬以上。

6、在武漢買房，必須要考慮到流動性，也就是未來誰來接你的盤。如果這個(gè)房子的價(jià)格漲不起來，跑輸武漢的大盤，就不值得買，因?yàn)槟阄磥砜隙ㄒ獡Q房的。

7、剛需在買房的時(shí)候，重心要放在房產(chǎn)的保值增值屬性上，輔以上班通勤的便捷性和宜居度。而像改善關(guān)注的優(yōu)質(zhì)教育、圈層、醫(yī)療配套等其他維度則不宜過多奢求。剛需要學(xué)會取舍，因?yàn)榉孔雍苜F，什么都好的房子你肯定買不起。建議交通、商業(yè)配套、優(yōu)質(zhì)教育、居住體驗(yàn)、圈層這些緯度，你最多只能選3個(gè)。

8、不買別墅，沒有增值性。除非僅為了自住消費(fèi)。

9、不知道買哪里的時(shí)候，就選武漢東側(cè)的房子，因?yàn)槲錆h的東邊年輕人多，就業(yè)機(jī)會更多。比如洪山在校大學(xué)生就達(dá)60萬，武漢九大支柱產(chǎn)業(yè)，光谷占了六個(gè)。西側(cè)的江岸和江漢也可以重點(diǎn)考慮，硚口要慎重，正謀求新的產(chǎn)業(yè)機(jī)遇，過去天下第一街的漢正街已經(jīng)過去了。東側(cè)的青山要謹(jǐn)慎，跟硚口類似，人口老齡化，化工區(qū)，選房一定要守在產(chǎn)業(yè)邊，能帶教育更好。

10、武漢東西走向的地鐵能級更強(qiáng)，其次是地鐵環(huán)線，它們對房價(jià)的提升都比較明顯。比如，已經(jīng)建成的地鐵2號線，還有在建的地鐵11號線，目前環(huán)線只有12號線。武漢的地鐵三換站要重視，比如武昌的徐家棚，江岸的香港路，宏圖大道。

11、房子選在遠(yuǎn)城區(qū)，一定要選地鐵附近，不然上班堵到懷疑人生。

12、剛需，根據(jù)自己的就業(yè)生活區(qū)位選擇，記得配套大于樓盤品質(zhì)，樓盤品質(zhì)大于朝向。武漢剛需房較多，只有頭部才有增值空間，要求配套強(qiáng)產(chǎn)品新。

13、武漢買新不買舊。產(chǎn)品跨代設(shè)計(jì)很撕裂，過去的產(chǎn)品，尤其是超高層小開窗，未來愿意住的人會很少，基本貧民窟的邏輯。三室是絕對主流，市場的高流動性產(chǎn)品。

14、不買太密集的產(chǎn)品，比如白沙洲這種超剛需地段，基本沒有升值屬性，庫存太大。

15、大光谷：武漢產(chǎn)業(yè)中心、科技中心、人才中心，武漢人口最多的區(qū)域，承擔(dān)了武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要GDP。這里產(chǎn)業(yè)多元且發(fā)達(dá)，是全球最大光纖光纜研制基地、中國重要光器件與激光產(chǎn)業(yè)基地，生物產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，高端裝備制造業(yè)不斷壯大，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)蓬勃興起；人才優(yōu)勢顯著，有超 30 萬專業(yè)技術(shù)人員、80 多萬在校大學(xué)生等多元人才群體?？梢哉f，光谷就是武漢的未來之一。

老光谷板塊梯度

第一梯隊(duì)：關(guān)山

第二梯隊(duì)：金融港、佛祖嶺、森林公園+光谷一路

第三梯隊(duì)：民族新城、武漢東站、雄楚大道

新光谷板塊梯度

第一梯隊(duì)：光谷中心城，圍繞著高新大道和光谷四路、光谷五路、光谷六路一帶

第二梯隊(duì)：花山、左鄰、光谷南

第三梯隊(duì)：葛店

16、江岸區(qū)：武漢富人區(qū)，教育強(qiáng)區(qū)，金融政治中心，市委所在地。最便宜的板塊在甚家磯，一萬四一平，最貴的板塊在二七濱江，賣到了六萬一平。江岸區(qū)是市政府所在地，是大漢口最重要的核心區(qū)域，GDP常年在全市前五。保存至今的漢口租界為全國第三大租界區(qū)，漢口江灘目前還是全亞洲最大的濱江公園，解放公園是武漢最大的市區(qū)公園。全區(qū)現(xiàn)有二七濱江國際商務(wù)區(qū)的規(guī)劃發(fā)展，也有老漢口歷史風(fēng)貌區(qū)里分街巷的煙火氣，是一座新舊交融的主城區(qū)。

板塊梯度

第一梯隊(duì)：二七濱江商務(wù)區(qū)、黃埔永清

第二梯隊(duì)：江岸內(nèi)環(huán)，大后湖、塔子湖、百步亭

第三梯隊(duì)：堤角等長江新區(qū)起步區(qū)

17、江漢區(qū)：江漢區(qū)優(yōu)勢是地段和配套。地盤不大，但處處是黃金，商業(yè)發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)繁榮。江漢路商圈、武廣商圈、西北湖商圈和王家墩CBD商圈，隨便拎一個(gè)出來都是武漢的名片，教育水平武漢排名第三位，板塊不足是發(fā)展較完善，起點(diǎn)太高，未來的進(jìn)步空間有限。房價(jià)最便宜的板塊是漢口站附近，2萬左右，最貴的是武廣附近35000左右。處于漢口三個(gè)區(qū)地盤地盤最小，但經(jīng)濟(jì)非常強(qiáng)，江漢路、國廣、泛海、CBD都?xì)w它。便宜的板塊在楊汊湖，1.9w左右，貴的在江漢路，4w左右。

板塊梯度

第一梯隊(duì)：中山公園，西北湖片，泛海片

第二梯隊(duì)：楊汊湖，京漢大道以南片

第三梯隊(duì)：菱角湖，園博園，唐家墩

18、硚口區(qū)：武漢商業(yè)源頭，08年被電商沖擊后，一蹶不振，房價(jià)便宜的在古田長豐，貴的在漢正街、宗關(guān)2-3.5W。早期屬于碼頭貨運(yùn)和工業(yè)區(qū)，有文化有煙火氣，但是后期的轉(zhuǎn)型沒有新的突破，現(xiàn)如今也沒有很好的產(chǎn)業(yè)和公立教育資源支撐，導(dǎo)致人口外流，所以說硚口是大漢口三個(gè)主城區(qū)綜合排名最末的，但是相對來說硚口也是漢口性價(jià)比比較高。目前硚口的情況和漢陽有點(diǎn)類似，兩個(gè)板塊也處于“難兄難弟”的競爭關(guān)系，這兩年都是以價(jià)換量的狀態(tài)，隨著漢陽前兩個(gè)月的“多米諾骨牌”式的跳水降價(jià)，硚口今年乃至明年的處境也不容樂觀。

板塊梯度

第一梯隊(duì)：硚口內(nèi)環(huán)

第二梯隊(duì)：大宗關(guān)

第三梯隊(duì)：漢西古田，長豐

19、漢陽區(qū)：武漢三鎮(zhèn)之一，老工業(yè)基地，目前產(chǎn)業(yè)遷徙到沌口，優(yōu)點(diǎn)就是環(huán)境比較好，商業(yè)氣息不錯(cuò)，環(huán)境除了鐘家村之外，其他區(qū)域一般般，價(jià)格并不便宜，在1.8左右。漢陽是很多剛需客戶買房會重點(diǎn)考慮的板塊，因?yàn)闈h陽是價(jià)格洼地，150萬預(yù)算可以買到有地鐵，一、二梯隊(duì)的教育資源，可以稱得上是三環(huán)內(nèi)主城區(qū)性價(jià)比最高，而且距離漢口和武昌都不遠(yuǎn)，因?yàn)榧w跳水，降了一波價(jià)之后，確實(shí)銷量也非常亮眼

板塊梯度

第一梯隊(duì)：鐘家村

第二梯隊(duì)：四新

第三梯隊(duì)：七里廟，五里墩、十里鋪，王家灣，漢陽濱江

20、武昌區(qū)：大武昌規(guī)劃很混亂，很多板塊存在多區(qū)位重合，但邏輯都不變。

武漢文化中心，學(xué)生居多，省政府所在地，以新武漢人為主，貴的在沙湖，價(jià)格 3W 左右，教育一點(diǎn)不遜色。

武昌區(qū)我把他分為考慮學(xué)區(qū)、兼顧居住的學(xué)區(qū)和不考慮學(xué)區(qū)的。沒有按照常規(guī)的梯度劃分，武昌區(qū)比較特殊。

如果你只考慮學(xué)區(qū)能選的真的蠻多的，但是都是老房子，這個(gè)你就確定好自己想去哪個(gè)學(xué)校就行了，然后圍繞著這個(gè)學(xué)校找房子就很簡單了。

如果你又要好學(xué)校又要舒適度，那就要加錢了，東湖國際肯定是沒問題的。第一屆中考就卷出成績，靠的是小區(qū)體量大生源多(而且可以中途轉(zhuǎn)學(xué))還有就是業(yè)主普遍學(xué)歷高、收入高且穩(wěn)定。學(xué)校方面比較保值的應(yīng)該是天璽，和建發(fā)的新地塊，因?yàn)楫a(chǎn)品可以，房子新，雖然現(xiàn)在小學(xué)不是特別好(但是武鍋的生源過渡以后會持續(xù)變好)，初中是還可以的，老房子加第一梯隊(duì)書包的流通和保值上是干不過改善加第二書包的!如果想卷教育又不想太多的預(yù)算，就去南湖中學(xué)的房子不是那么老，也不是很貴。

接下來就是不考慮學(xué)區(qū)的，武昌比較熱板塊分別是武昌濱江商務(wù)區(qū)和沙湖，產(chǎn)品多以高改為主。武昌濱江商務(wù)區(qū)價(jià)值確定的樓盤只有三個(gè)，分別是月亮灣、天弈、長江中心，都處于由投資向自住過渡的周期，其中能打的肯定是長江中心，天奕的產(chǎn)品可以，但跟濱江學(xué)區(qū)沒關(guān)系，月亮灣有關(guān)系但是產(chǎn)品讓人糾結(jié)，這兩個(gè)盤怎么舍取 只能自己做心理建設(shè)了。徐家棚的利好在 TOD開發(fā)模式的兌現(xiàn)和學(xué)區(qū)的周期，這需要一個(gè)漫長的過程。

沙湖屬于純自住板塊，當(dāng)下好的選擇有幾個(gè)，高改買御湖世家，價(jià)格實(shí)在，高凈值沖壹號院空中別墅，建發(fā)朗悅有兩個(gè)問題，設(shè)計(jì)太超前不適應(yīng)當(dāng)前版本，去化太快可能是沖動型盤。招商搞得神神秘秘的，戶型其實(shí)也很普通，但是好在面積段很適合，產(chǎn)品也很好，不考慮學(xué)區(qū)的中產(chǎn)和水果湖的黃馬甲很適合。新出來的沙湖旁邊的華潤和建發(fā)的盤，位置好，產(chǎn)品新，競爭力很強(qiáng)。

板塊梯度

第一梯隊(duì)：中北路、漢街

第二梯隊(duì)：武昌濱江商務(wù)區(qū)、水果湖

第三梯隊(duì)：高鐵商務(wù)區(qū)、青山、楊春湖、積玉橋

第四梯隊(duì)：白沙洲、黃家湖、首義等

21、洪山區(qū)：洪山區(qū)分為徐東、白沙洲、南湖、虎泉以及卓刀泉，卓刀泉和虎泉相當(dāng)于是洪山區(qū)發(fā)展最成熟和配套比較齊全的區(qū)域，教育是洪山區(qū)最好的，太久沒上新，虎泉保利開盤即售罄。整個(gè)區(qū)域中面積最大，高校眾多，便宜的在青菱，均價(jià) 0.8，貴的在光谷，均價(jià)2.5w。

板塊梯度

第一梯隊(duì)：卓刀泉，虎泉，街道口

第二梯隊(duì)：珞獅南路，新南湖

22、青山區(qū)：青山區(qū)買房基本上都是沿著5號線買，就是從科普公園到青宜居之間這個(gè)范圍，二手房代表樓盤有奧山瀾緣，大華鉑金瑞府，大華濱江天地，大華錦繡時(shí)代，中建開元公館，中冶39大街，以及融創(chuàng)臨江府，聯(lián)泰香域水岸。這是青山區(qū)目前成交量比較大的幾個(gè)小區(qū)，單價(jià)在1.3到1.9不等，看戶型樓層裝修，略微有差異。武鋼基地，俗稱剛出去的出不去，想進(jìn)來的進(jìn)不來，現(xiàn)在大修公園綠化，逐漸成為睡城，價(jià)格不便宜，教育資源挺雄厚，便宜的在武東，均價(jià)1w，貴的在青山濱江，均價(jià) 2w。

板塊梯度

第一梯隊(duì)：建二

第二梯隊(duì)：紅鋼城

第三梯隊(duì)：武豐，楊春湖

23、東西湖區(qū)：俗稱數(shù)谷，GDP排前三，產(chǎn)業(yè)眾多，東有光谷，西有網(wǎng)谷，房價(jià)在8000到兩萬一平。貴的在金銀潭，便宜的在吳家山。遠(yuǎn)城區(qū)，環(huán)境可以。

板塊梯度

第一梯隊(duì)：保利錦上印，恒基旭輝鉑樾云著

第二梯隊(duì)：漢口道六號，武漢二十四城

第三梯隊(duì)：保利清能拾光年，聯(lián)發(fā)悅文華

24、黃陂區(qū)：漢口的后花園，歷史悠久，不過還是被淘汰在歷史的洪流中，盤龍城靠近漢口，剛需考慮這塊居多。主要功能是剛需自住，看點(diǎn)是天河機(jī)場在黃陂，離主城區(qū)較遠(yuǎn)。

板塊梯度

第一梯隊(duì)：保合太和，綠城武漢誠園

第二梯隊(duì)：山海觀，御璟上城，城投豐山府，盤龍理想城

第三梯隊(duì)：聯(lián)發(fā)云璟，金川?純水岸，漢口左岸天地二期

25、新洲區(qū)：功能是剛需自住，就業(yè)。貨運(yùn)港口基地，快速路修通之后，到二期20分鐘，這塊以貨運(yùn)，物流為主，環(huán)境一般般。均價(jià)0.5W左右。

板塊梯度

第一梯隊(duì)：百瑞景濱江生活區(qū)，華發(fā)中城中央公園

第二梯隊(duì)：陽邏萬達(dá)廣場御江，武漢城建融創(chuàng)水韻長洲，德雅國際城

第三梯隊(duì)：江景花園，東方佳園二期

26、漢南區(qū)：遠(yuǎn)城區(qū)，非必要不考慮。目前以汽車產(chǎn)業(yè)為主，周邊配套還是差點(diǎn)意思，離漢陽，武昌有點(diǎn)距離，很多人都說快跟武漢脫鉤了。

板塊梯度

第一梯隊(duì)：華發(fā)中城峰景灣，新城庭瑞君悅觀瀾別墅

第二梯隊(duì)：武漢綠地城，碧桂園經(jīng)開城

第三梯隊(duì)：薇湖水岸，幸福家園，江景灣

27、江夏區(qū)：在武昌上班的，選擇文化大道或者黃家湖，通勤更方便一些;如果是在光谷軟件園或者金融港這些區(qū)域上班，可以選擇佛祖嶺，2號線可到達(dá)，另外廟山往光谷核心也還比較方便。黃家湖新區(qū)、文化大道、廟山的居住環(huán)境都還不錯(cuò)，均有一線臨湖的房源，其中文化大道上在售的兩盤均是主打一線湖景，比如鵬湖灣、金融街金悅府。

板塊梯度

第一梯隊(duì)：文化大道，黃家湖

第二梯隊(duì)：廟山，紙坊

第三梯隊(duì)：五里界、金口以及鄭店

28、蔡甸區(qū)：環(huán)境優(yōu)美，不過人氣少了一些，在武昌和漢陽的富人 在這塊買別墅的很多。俗稱這邊的后花園，可惜 GDP不怎么樣。老武漢人都說這里是為廣東香港的種菜基地，房價(jià)在6000到1萬左右。

篇幅有限，今天先講到這里，想把武漢講透一篇文章不夠，起碼得好幾萬字，所以更多是每個(gè)人帶著自己的問題，尋找準(zhǔn)確的答案。

大家也可以到星球提問，星球關(guān)于什么房子能買，什么地段有價(jià)值，都會有詳細(xì)的解釋。

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