陳偉奇：工程案件律師

陳偉奇個(gè)人社會(huì)職稱

政協(xié)茂名市電白區(qū)第二屆委員會(huì)委員

貴州省茂名商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)

振興電白廣州聯(lián)誼會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)

西南政法大學(xué)法學(xué)博士

西南政法大學(xué)中國(guó)法文化研究傳播中心研究員

廣東盈隆律師事務(wù)所　副主任

廣東盈?。ㄙF陽(yáng)）律師事務(wù)所管委會(huì)主任

盈隆法律研究中心主任

中國(guó)廣州仲裁委員會(huì)仲裁員

廣州市司法局調(diào)解專家

建設(shè)工程合同糾紛專業(yè)律師

工程案件律師

廣州大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心研究員

茂商新媒體平臺(tái)“茂名故事館”、“商訊0668”常年法律顧問(wèn)

《民法典》第八百零七條之規(guī)定，“【發(fā)包人未支付工程價(jià)款的責(zé)任】發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以請(qǐng)求人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。”

根據(jù)上述法律規(guī)定，優(yōu)先受償權(quán)是承包人依法享有的權(quán)利，在發(fā)包人欠付工程款的情況下，承包人可依法主張優(yōu)先受償權(quán)。但是，如果工程項(xiàng)目已經(jīng)全部銷(xiāo)售完畢的情況下，承包人是否仍享有優(yōu)先受償權(quán)？

如果工程項(xiàng)目在起訴后仍未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的情況下，承包人是否仍享有優(yōu)先受償權(quán)？

讓我們通過(guò)解讀最高人民法院的案例來(lái)進(jìn)行分析。相關(guān)案例：（2021）最高法民終958號(hào)。

2011年7月26日，房產(chǎn)公司（甲方）與某乙建設(shè)公司（乙方）簽訂《承包協(xié)議書(shū)》。

2011年9月20日，某甲房產(chǎn)公司（發(fā)包人）與某乙建設(shè)公司（承包人）簽訂《建設(shè)工程施工合同》。

2013年7月6日，發(fā)包方（甲方）某甲房產(chǎn)公司與總承包方（乙方）某乙建設(shè)公司簽訂《施工承包補(bǔ)充協(xié)議》。

在2013年8月15日，4號(hào)、5號(hào)樓未經(jīng)五方竣工驗(yàn)收，僅有設(shè)計(jì)單位、勘察單位、監(jiān)理單位、施工單位四方在驗(yàn)收意見(jiàn)上蓋章確認(rèn)，建設(shè)單位某甲房產(chǎn)公司未在驗(yàn)收意見(jiàn)上蓋章確認(rèn)。

2017年12月6日，某甲房產(chǎn)公司在晨報(bào)上刊登通知：“由某甲房產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的明苑小區(qū)4號(hào)、5號(hào)樓，現(xiàn)已達(dá)成入住條件，請(qǐng)各安置戶自本通知之日起30日內(nèi)來(lái)公司辦理入住手續(xù)。

2018年2月8日，某乙建設(shè)公司同公證處公證員蔡某和公證員助理來(lái)到涉案工程附近一處新建的樓房處，指認(rèn)該處就是某甲房產(chǎn)公司辦公地點(diǎn)，并向?qū)Ψ焦ぷ魅藛T遞交了《建設(shè)工程結(jié)算書(shū)》，對(duì)方拒絕接受、簽字。某乙建設(shè)公司將上述資料放在其辦公桌上后離開(kāi)。公證員對(duì)送達(dá)建設(shè)工程結(jié)算材料的過(guò)程進(jìn)行證據(jù)保全公證。

后某乙建設(shè)公司與某甲房產(chǎn)公司之間就結(jié)算問(wèn)題無(wú)法達(dá)成一致，某乙建設(shè)公司向法院提起訴訟，訴求某甲房產(chǎn)公司支付工程款、享有優(yōu)先受償權(quán)等。

一審法院認(rèn)為，關(guān)于某乙建設(shè)公司是否就某甲房產(chǎn)公司欠付工程款對(duì)4號(hào)、5號(hào)樓折價(jià)或拍賣(mài)的價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)的問(wèn)題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋（二）》（法釋〔2018〕20號(hào)）第二十二條規(guī)定：“承包人行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的期限為六個(gè)月，自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日起算。”某甲房產(chǎn)公司依據(jù)該規(guī)定抗辯稱某乙建設(shè)公司于2018年8月6日向一審法院提起訴訟并主張對(duì)案涉工程享有優(yōu)先受償權(quán)，該日期距某甲房產(chǎn)公司最后的應(yīng)付款日期2017年12月已超過(guò)六個(gè)月，且某乙建設(shè)公司未舉證證實(shí)其在6個(gè)月期限內(nèi)向某甲房產(chǎn)公司主張過(guò)優(yōu)先受償權(quán)，故其該項(xiàng)主張已超過(guò)行使期限。

而《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋（一）》（法釋〔2020〕25號(hào)）第四十一條規(guī)定：“承包人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，但最長(zhǎng)不得超過(guò)十八個(gè)月，自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日起算?！?/p>

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>時(shí)間效力的若干規(guī)定》（法釋〔2020〕15號(hào)）第二條規(guī)定：“民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋有規(guī)定，適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋的規(guī)定，但是適用民法典的規(guī)定更有利于保護(hù)民事主體合法權(quán)益，更有利于維護(hù)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)秩序，更有利于弘揚(yáng)社會(huì)主義核心價(jià)值觀的除外。

依據(jù)上述法律及司法解釋的規(guī)定，本案雖屬于《中華人民共和國(guó)民法典》施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋對(duì)于行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的期限亦有規(guī)定，但適用新的解釋更有利于保護(hù)實(shí)際施工人的合法權(quán)益、維護(hù)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)秩序、弘揚(yáng)社會(huì)主義核心價(jià)值觀，故對(duì)本案工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)行使期限的認(rèn)定應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋（一）》（法釋〔2020〕25號(hào)）第四十一條規(guī)定的最長(zhǎng)不超過(guò)十八個(gè)月的除斥期間。

某乙建設(shè)公司就本案的起訴日期距某甲房產(chǎn)公司就4號(hào)、5號(hào)樓的應(yīng)付款日期2017年12月尚未超過(guò)十八個(gè)月的除斥期間，一審法院認(rèn)定某乙建設(shè)公司關(guān)于4號(hào)、5號(hào)樓、地庫(kù)工程款享有工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的主張未超過(guò)行使期限。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋（二）》（法釋〔2018〕20號(hào)）第二十條規(guī)定：“未竣工的建設(shè)工程質(zhì)量合格，承包人請(qǐng)求其承建工程的價(jià)款就其承建工程部分折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。”案涉4號(hào)、5號(hào)樓、地庫(kù)雖未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格但某甲房產(chǎn)公司已實(shí)際占有使用，應(yīng)視為對(duì)工程質(zhì)量的認(rèn)可，某乙建設(shè)公司就4號(hào)、5號(hào)樓、地庫(kù)未付工程款享有工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的主張亦符合法律規(guī)定應(yīng)予支持。

上述司法解釋第二十一條規(guī)定：“承包人建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償?shù)姆秶勒諊?guó)務(wù)院有關(guān)行政主管部門(mén)關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款范圍的規(guī)定確定。承包人就逾期支付建設(shè)工程價(jià)款的利息、違約金、損害賠償金等主張優(yōu)先受償?shù)?，人民法院不予支持。?/p>

因此，某乙建設(shè)公司僅就4號(hào)、5號(hào)樓、地庫(kù)工程款47948067.74元享有對(duì)4號(hào)、5號(hào)樓地、地庫(kù)工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。富房產(chǎn)公司雖主張案涉工程已全部銷(xiāo)售安置給拆遷戶，但未提交證據(jù)予以證實(shí)，即使存在部分房屋已銷(xiāo)售安置給拆遷戶的事實(shí)，某乙建設(shè)公司亦不因此而喪失對(duì)整體案涉工程依法享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，可在執(zhí)行中依照《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（法釋〔2002〕16號(hào)）的規(guī)定處理。

因此，一審法院判決：某乙建設(shè)公司就工程欠款享有對(duì)涉案樓庫(kù)、地庫(kù)工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

某甲房產(chǎn)公司不服一審判決，向最高人民法院提起上訴，稱“某乙建設(shè)公司對(duì)于4號(hào)樓、5號(hào)樓、地庫(kù)項(xiàng)目未取得規(guī)劃許可等手續(xù)導(dǎo)致合同無(wú)效的后果有重大的責(zé)任。某乙建設(shè)公司作為多年專門(mén)承包建筑工程項(xiàng)目的公司，在簽署合同時(shí)并未審查某甲房產(chǎn)公司是否辦理，其本身應(yīng)當(dāng)承擔(dān)重大責(zé)任，故其對(duì)于該部分工程不享有優(yōu)先受償權(quán)?！?/p>

二審法院認(rèn)為，關(guān)于某乙建設(shè)公司是否對(duì)案涉4號(hào)樓、5號(hào)樓、地庫(kù)、地庫(kù)項(xiàng)目享有優(yōu)先受償權(quán)的問(wèn)題。某甲房產(chǎn)公司上訴主張，某乙公司對(duì)于4號(hào)樓、5號(hào)樓、地庫(kù)、地庫(kù)項(xiàng)目未取得規(guī)劃許可等手續(xù)未盡審查義務(wù)大責(zé)任，其對(duì)于該部分工程不享有優(yōu)先受償權(quán)。

《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋（二）》第二十條規(guī)定：“未竣工的建設(shè)工程質(zhì)量合格，承包人請(qǐng)求其承建工程的價(jià)款就其承建工程部分折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)?，人民法院?yīng)予支持?！?/p>

案涉4號(hào)、5號(hào)樓、地庫(kù)、地庫(kù)雖未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格富房產(chǎn)公司已實(shí)際占有使用，應(yīng)視為對(duì)工程質(zhì)量的認(rèn)可，一審認(rèn)定某乙建設(shè)公司就4號(hào)、5號(hào)樓、地庫(kù)、地庫(kù)未付工程款享有優(yōu)先受償權(quán)并無(wú)不妥。工程未取得規(guī)劃許可等手續(xù)責(zé)任在于某甲房產(chǎn)公司，并不在于某乙建設(shè)公司，且法律并未以工程未取得相關(guān)手續(xù)作為承包人不享有優(yōu)先受償權(quán)的條件。故對(duì)某甲房產(chǎn)公司的該項(xiàng)上訴意見(jiàn)，本院不予采納。

根據(jù)上述最高人民法院的裁判規(guī)則可知，涉案工程是否全部銷(xiāo)售或者取得規(guī)劃許可等審批手續(xù)，均不能對(duì)抗承包人依法享有的優(yōu)先受償權(quán)。

至于住宅樓工程已經(jīng)銷(xiāo)售的問(wèn)題，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》答復(fù)。

一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

二、消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人”可知，對(duì)于承包人的優(yōu)先受償權(quán)是否能夠?qū)官?gòu)房消費(fèi)者，需要視消費(fèi)者是否已經(jīng)支付全部或者大部分購(gòu)房款的情況而定，也就是，如果購(gòu)房消費(fèi)者并未支付全部或者大部分購(gòu)房款，則承包人仍可請(qǐng)求對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行折價(jià)、拍賣(mài)處理。

在2023年4月20日，最高人民法院發(fā)布《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》，加大了對(duì)商品消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)。對(duì)此，承包人在主張優(yōu)先受償權(quán)時(shí)，應(yīng)該注意是否存在《批復(fù)》中的情形。

《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》（法釋〔2023〕1號(hào)）：你院《關(guān)于明確房企風(fēng)險(xiǎn)化解中權(quán)利順位問(wèn)題的請(qǐng)示》（豫高法〔2023〕36號(hào)）收悉。就人民法院在審理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因商品房已售逾期難交付引發(fā)的相關(guān)糾紛案件中涉及的商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題，經(jīng)研究，批復(fù)如下：

一、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)之間的權(quán)利順位關(guān)系，按照《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋（一）》第三十六條的規(guī)定處理。

二、商品房消費(fèi)者以居住為目的購(gòu)買(mǎi)房屋并已支付全部?jī)r(jià)款，主張其房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。只支付了部分價(jià)款的商品房消費(fèi)者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實(shí)際支付剩余價(jià)款的，可以適用前款規(guī)定。

三、在房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

陳偉奇律師工程案例100期之第十九期分享完畢。

供稿：陳偉奇

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