- 致敬在困境中崛起、在變革中前行的力量 -

當(dāng)歲月的車輪緩緩駛過2024年，我們站在時(shí)間的門檻上回望，這一年，對(duì)于廣州樓市而言，是變革的一年，是挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存的一年。

這一年，我們見證了政策的春風(fēng)拂過樓市的每一個(gè)角落，從限購(gòu)的放寬到首付比例的降低，從稅收優(yōu)惠到區(qū)域政策的調(diào)整，這些市場(chǎng)措施如同春雨般滋潤(rùn)著市場(chǎng)，為行業(yè)注入了新的活力。

在這一年，行業(yè)調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)逐步出清，市場(chǎng)預(yù)期逐漸趨穩(wěn)，行業(yè)將逐步穩(wěn)定并形成新的均衡局面。

在這個(gè)“止跌回穩(wěn)”的關(guān)鍵時(shí)刻，我們比以往任何時(shí)候都更需要提升市場(chǎng)信心、凝聚行業(yè)力量。

作為中國(guó)媒體的先驅(qū)者，網(wǎng)易新聞重磅推出2024年廣州樓市十大關(guān)鍵詞，以文字為媒，以內(nèi)容為橋，記錄時(shí)代的脈動(dòng)。

放開限購(gòu)

2024年9月29日，廣州迎來了一記深夜重磅，官宣全面放開限購(gòu)，不再審核購(gòu)房資格，不再限制購(gòu)房套數(shù)，成為四大一線城市中首個(gè)放開限購(gòu)的城市?；仡櫿?qǐng)戳：

自此，廣州長(zhǎng)達(dá)14年的“限購(gòu)之路”就此終結(jié)，低迷了一年半的樓市也迎來了歷史性的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

在全國(guó)范圍內(nèi)樓市政策逐步放寬、官方立場(chǎng)日益明確的大背景下，廣州勇于先行先試，大膽出臺(tái)全面放開限購(gòu)的措施，這一開創(chuàng)性的舉動(dòng)不僅震動(dòng)了全國(guó)樓市，也成功吸引了首批享受到政策紅利的購(gòu)房者。

隨著政策的實(shí)施，市場(chǎng)反應(yīng)迅速，成交量顯著增長(zhǎng)，10月份廣州一手房和二手房的成交量雙雙破萬，顯示出市場(chǎng)對(duì)政策變化的積極響應(yīng)。這一政策的放開，不僅激發(fā)了市場(chǎng)的活力，增強(qiáng)了購(gòu)房者的信心，也為全國(guó)樓市的復(fù)蘇起到了積極的推動(dòng)作用。

買房入戶

11月，廣州樓市利好政策再一次加碼，時(shí)隔20年重啟“買房送戶口”。

白云區(qū)、黃埔區(qū)、花都區(qū)、番禺區(qū)、南沙區(qū)、從化區(qū)和增城區(qū)7個(gè)行政區(qū)內(nèi)實(shí)施了更為寬松的入戶標(biāo)準(zhǔn)，允許擁有合法產(chǎn)權(quán)住宅房屋且在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)滿1年的人員申請(qǐng)戶籍遷入。

購(gòu)房入戶政策的調(diào)整，對(duì)于廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)和城市發(fā)展具有深遠(yuǎn)的意義。

這一政策將直接刺激購(gòu)房需求，尤其是那些渴望在一線城市落戶的外來人口，現(xiàn)在有了更明確的動(dòng)機(jī)去購(gòu)買房產(chǎn)。

特定區(qū)域的房?jī)r(jià)可能會(huì)因?yàn)檎叩膬A斜而上漲，如那些之前房?jī)r(jià)相對(duì)較低的外圍區(qū)域，將會(huì)成為購(gòu)房者的新寵。

從另一方面來說，這一政策還有助于優(yōu)化城市的人口結(jié)構(gòu)，吸引更多高素質(zhì)人才，提升城市競(jìng)爭(zhēng)力。

置業(yè)門檻降低

不光是政策準(zhǔn)入門檻降低，今年廣州置業(yè)資金門檻也得到了大幅下降。

一方面，相比此前高達(dá)3-7成的首付比例，如今廣州買房首付比例降了不少，首套、二套商業(yè)貸款首付只需15%，公積金貸款首付降至20%。

倘若入手一套300萬的房子，首付相比新政前，最高可以省下165萬！

這一波操作，直接讓購(gòu)房者上車的門檻降低，資金壓力大大減少，特別是對(duì)于預(yù)算有限的年輕家庭和首次購(gòu)房者將有更多的機(jī)會(huì)邁入樓市大門。

不光如此，11月中旬， 廣州市出臺(tái)了新的稅收優(yōu)惠政策，對(duì)于購(gòu)買不超過140平方米的住房，契稅降至1%，同時(shí)宣布取消“豪宅稅”。

此舉進(jìn)一步有效降低了置換成本，提升了市場(chǎng)的吸引力。

史上最強(qiáng)降息

2024年，中國(guó)樓市迎來了史上力度最大的降息潮。

央媽在一年內(nèi)三次下調(diào)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），從年初的4.2%降至年末的3.6%：

2月份，5年期以上LPR從4.2%降至3.95%；

7月份，5年期以上LPR從3.95%下調(diào)至3.85%；

10月份，5年期以上LPR從3.85%降至3.6%。

這一連續(xù)降息動(dòng)作不僅創(chuàng)下了有史以來利率新低，也為廣州的房貸市場(chǎng)帶來了前所未有的寬松環(huán)境。

目前，廣州的主流商業(yè)銀行的房貸利率大致維持在首套5年期利率3%左右。

其中，如華潤(rùn)、渣打、匯豐等部分銀行，視資質(zhì)而言可提供更低的房貸利率申請(qǐng)，首套5年期利率大約在2.85%左右。

廣州的房貸利率也隨之降至冰點(diǎn)，極大地減輕了購(gòu)房者的還款壓力。

同時(shí)，在全球降息的大背景下，廣州存量房貸利率也響應(yīng)下調(diào)了30個(gè)基點(diǎn)（BP），為存量房貸持有者帶來了實(shí)質(zhì)性的利好。

此外，由于美聯(lián)儲(chǔ)降息自9月來已經(jīng)降了100BP，但國(guó)內(nèi)LPR只降低了25BP，市場(chǎng)普遍預(yù)期未來降息空間仍然較大。

目前，市場(chǎng)上有傳言稱明年LPR可能將大幅下調(diào)，預(yù)計(jì)調(diào)整幅度為40-60BP，這一預(yù)期為廣州樓市的未來增添了更多想象空間。

止跌回穩(wěn)

2024年，對(duì)于廣州樓市而言，是充滿轉(zhuǎn)折和希望的一年。

2024年9月26日，中央政治局會(huì)議歷史性地提出了“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”的指導(dǎo)方針，為當(dāng)年乃至隨后的2025年樓市發(fā)展明確了方向。

這一關(guān)鍵詞不僅凸顯了政府對(duì)于樓市穩(wěn)定的重視，也精準(zhǔn)描繪了廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)從低迷到復(fù)蘇的轉(zhuǎn)變軌跡。

得益于連續(xù)出臺(tái)的利好政策，廣州樓市逐漸展現(xiàn)出復(fù)蘇的勢(shì)頭。特別是在政策轉(zhuǎn)折點(diǎn)之后的10月份，市場(chǎng)成交量顯著攀升，這一勢(shì)頭延續(xù)至11月和12月?；仡櫿吖己髽鞘惺r請(qǐng)戳：

在這三個(gè)月內(nèi)，廣州新房市場(chǎng)的成交量高達(dá)288萬平方米，占據(jù)了全年成交量的37%，成為全年樓市成交的高峰時(shí)期。（數(shù)據(jù)來源：廣州中原研究發(fā)展部）

盡管年初市場(chǎng)表現(xiàn)略顯疲軟，但全年廣州樓市的成交量依然達(dá)到了776萬平方米，同比降幅顯著縮小至5%。同時(shí)，房?jī)r(jià)均價(jià)為36233元/平方米，同比微跌4%。（數(shù)據(jù)來源：廣州中原研究發(fā)展部）

2024年，廣州樓市經(jīng)歷了一次從低迷到復(fù)蘇的顯著轉(zhuǎn)變。在政策的持續(xù)刺激和市場(chǎng)信心的穩(wěn)步提升雙重作用下，樓市實(shí)現(xiàn)了‘止跌回穩(wěn)’，展現(xiàn)了市場(chǎng)自我調(diào)整和政策引導(dǎo)相結(jié)合的積極效果。

頂豪洗牌

在這一年的樓市風(fēng)云變幻中，頂級(jí)豪宅市場(chǎng)迎來了一場(chǎng)深刻的變革。全國(guó)豪宅市場(chǎng)正在經(jīng)歷一場(chǎng)大洗牌，而廣州在這場(chǎng)變革中尤為引人注目。

6月，星河灣半島五號(hào)網(wǎng)簽了一套總價(jià)達(dá)2.06億的大平層，創(chuàng)下中國(guó)（內(nèi)地）新房市場(chǎng)的首個(gè)2億+網(wǎng)簽記錄。9月底，鵬瑞1號(hào)完成了兩套2億+大平層的網(wǎng)簽。10月初，星河灣半島五號(hào)再次成交兩套2億+的千平復(fù)式，總價(jià)超過4億。

僑鑫匯悅臺(tái) 頂復(fù)更是以4.61億的成交總價(jià)、37萬/平的成交單價(jià)，刷新了豪宅成交紀(jì)錄，成為中國(guó)最貴大平層。回顧可戳 ：

據(jù)克而瑞和合富研究院的統(tǒng)計(jì)，截至2024年，四大一線城市中2億以上的豪宅一手成交（包括住宅大平層和商辦公寓）共有10套，其中廣州獨(dú)占7套，干翻北上深！

年底，珠城TOP級(jí)豪宅凱旋新世界推出新一期住宅【廣粵觀邸】，更是接連爆出千萬級(jí)、億級(jí)成交，再次顯示出頂級(jí)富豪對(duì)廣州的高度認(rèn)可?；仡櫩纱粒?/p>

廣州憑借其深厚的底蘊(yùn)、強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及在科技、教育等領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)力，充分證明了自己的價(jià)值。

尤其是珠江新城、金融城、琶洲等核心CBD區(qū)域，依舊是富人階層的首選，吸引力和資金吸納能力持續(xù)強(qiáng)勁。

保障性住房

2024年，廣州樓市的“保障性住房”關(guān)鍵詞備受關(guān)注。

廣州市政府積極響應(yīng)國(guó)家政策，大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)，計(jì)劃籌建配售型保障性住房1萬套，保障性租賃住房10萬套，并發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼1.8萬戶，以滿足中低收入家庭的住房需求。

這些項(xiàng)目選址優(yōu)先考慮交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施完善的區(qū)域，旨在為工薪階層提供實(shí)用緊湊型的兩居室、三居室成套住房。

配售型保障性住房的銷售價(jià)格相對(duì)親民，一個(gè)家庭限擁有一套，購(gòu)買后另行擁有自有產(chǎn)權(quán)住房的必須退出。

這一政策雖然會(huì)為市場(chǎng)剛需商品房帶來一定的沖擊，但卻給剛需購(gòu)房者提供了實(shí)質(zhì)性的幫助，有助于去庫(kù)存和穩(wěn)定房?jī)r(jià)?；仡櫿?qǐng)戳：

隨著保障性住房政策的深入實(shí)施，廣州的保障性住房市場(chǎng)預(yù)計(jì)將更加成熟，逐步實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)。

改善大年

2024年，不光頂豪迎來超預(yù)期的熱度，其實(shí)也是改善大年。

一方面，剛剛我們也提到，如今廣州的保障房體系愈發(fā)完善。在“保障房+商品房”雙軌制體系之下，與保障房品質(zhì)相近的剛需房，越來越不值錢了。

11月中旬，廣州全市收購(gòu)90㎡以下商品房改為保障房，更是給剛需產(chǎn)品，帶來了致命一擊。

相反，越遠(yuǎn)離保障房的改善資產(chǎn)，在市場(chǎng)上的稀缺性和獨(dú)特性反而更高了，在資產(chǎn)價(jià)值上就越安全，因此改善房、好房子逐漸成為了熱門之選，與剛需房的分化也越來越明顯。

另一方面，在2024年廣州樓市一系列重大利好政策中，很多都是針對(duì)改善型住房需求的。

例如，前面提及的二套首付比例、利率下降至與首套同等水平，以及取消“豪宅稅”，即取消了普通住宅和非普通住宅的區(qū)分，不超過140平的住房契稅降至1%，2年以上免征增值稅等等。

這些政策的實(shí)施，不僅降低了購(gòu)房者的交易成本，也極大地激發(fā)了改善型住房需求的釋放，為廣州樓市注入了新的活力。

中心價(jià)值回歸

2024年，廣州樓市有一個(gè)非常明顯的趨勢(shì)：中心價(jià)值回歸。

從土地市場(chǎng)便可見一斑。 就在今天，2024年廣州涉宅用地土拍收官，全年成交涉宅用地49宗，成交總金額為772.7363億元。

其中，高品質(zhì)、黃金段的中心區(qū)地塊集中供應(yīng)，中心六區(qū)全年供應(yīng)25宗地，光是天河、海珠兩區(qū)全年土拍成交金額便高達(dá)492.8億，占據(jù)了全市2024年土拍金額的6成以上。

尤其是天河，出讓的都是核心宅地，9月南方面粉廠地塊以6.7萬/㎡的樓面價(jià)沖上廣州地價(jià)TOP2，今天絹麻廠地塊又以超5萬/㎡的地價(jià)奪下廣州樓面價(jià)TOP10。

中心區(qū)核心地段的宅地，成為開發(fā)商必爭(zhēng)之地，這一趨勢(shì)表明，廣州樓市的中心區(qū)域正在重新獲得市場(chǎng)的青睞，其價(jià)值和吸引力不斷增強(qiáng)，接下來廣州樓市的中心區(qū)域?qū)?huì)越來越卷，且持續(xù)成為市場(chǎng)的熱點(diǎn)和價(jià)值高地。

中心區(qū)域的樓市價(jià)值正在強(qiáng)勢(shì)回歸，更體現(xiàn)在市場(chǎng)熱度中。

當(dāng)外圍區(qū)樓市仍在調(diào)整階段時(shí)，部分中心區(qū)的項(xiàng)目顯示出較高的市場(chǎng)關(guān)注度，并且價(jià)格出現(xiàn)了上升趨勢(shì)。

比如科學(xué)城核心地段的 佳大瑞園 ，憑借距離21號(hào)線、7號(hào)線交匯的水西地鐵站僅約800米、一路之隔便是蘿崗敏捷廣場(chǎng)、周邊二中蘇元、北京師范大學(xué)廣州實(shí)驗(yàn)學(xué)校、玉巖中學(xué)名校林立等全能配套，以及高品質(zhì)、2字頭價(jià)格，吸引了眾多購(gòu)房者的關(guān)注。

超高贈(zèng)送率

2024年，“超高贈(zèng)送率”成為了廣州樓市產(chǎn)品趨勢(shì)中出現(xiàn)頻次最高的關(guān)鍵詞。

容積率新規(guī)放寬了住宅半開敞空間半計(jì)容比例，并允許設(shè)置滿足連續(xù)開敞率不低于40%的主景觀陽(yáng)臺(tái)，不限制其進(jìn)深，極大地提高了新房套內(nèi)面積的贈(zèng)送率。

一些項(xiàng)目通過“贈(zèng)送”陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)等部分面積的形式，實(shí)現(xiàn)了得房率的大幅提高。例如，招商林嶼境項(xiàng)目的得房率高達(dá)140%，遠(yuǎn)超市場(chǎng)上85%-100%的普遍水平。

超高贈(zèng)送率的項(xiàng)目不僅提升了居住的舒適性，還滿足了更多家庭成員的居住需求，使得同等面積的住宅能夠?qū)崿F(xiàn)更多的房間布局，因此在市場(chǎng)上引起了廣泛關(guān)注。

不過，目前市場(chǎng)傳言廣州“超新規(guī)”即將收緊，明年陽(yáng)臺(tái)占比將限制在20%以內(nèi)， 得房率超過130%的高贈(zèng)送戶型或成歷史。

這十大關(guān)鍵詞不僅讓我們回顧了2024年廣州樓市的風(fēng)云變幻，更為我們指明了2025年的發(fā)展趨勢(shì)和前行路徑。

隨著行業(yè)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)的逐步出清，市場(chǎng)預(yù)期的逐漸趨穩(wěn)，我們看到了行業(yè)新的均衡局面正在形成。

2025年的廣州樓市，將會(huì)是一個(gè)更加穩(wěn)健、更加均衡的市場(chǎng)，是一個(gè)能夠讓每一個(gè)家庭實(shí)現(xiàn)安居夢(mèng)想的市場(chǎng)。

我們期待，在這個(gè)新的均衡中，每個(gè)人都能找到屬于自己的溫暖家園。

網(wǎng)易房產(chǎn)廣州站

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