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作者：余飛

01

深圳，失守了

7月初，本號寫過一篇深圳樓市的文章，當時就說過：

按照當下的成交趨勢，7月份深圳房價大概率跌破6萬元，再次回到“5”字打頭時代。

樂有家最新的數(shù)據(jù)已經(jīng)公布，果不其然：

7月，深圳二手房成交價格，跌破6萬，跌至5.93萬元/平方米。

這是深圳房價去年以來第二次跌破6萬。第一次是去年7月份，跌至5.92萬元/平方米。

去年8月、9月份進一步下跌至5.87萬元/平方米。

之后大家都知道，四季度四大一線城市集體開啟強力救市模式，效果立竿見影，深圳也率先啟動，去年四季度初，也就是10月份，再次回到6萬以上。

直到今年4月份之后，才再次進入下跌通道。

這一點，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)也可以呼應(yīng)。

去年9月份末一線城市大招救市之下，深圳新房止跌上漲，上海二手房止跌上漲，北京二手房止跌上漲。

11月份深圳新房二手房齊漲，齊漲勢頭一直維持到今年3月份，4月份再次進入雙跌模式，5月份與6月份跌幅擴大，7月份的數(shù)據(jù)要等到本月中旬公布。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局

房價的波動，與成交量的波動，互為因果。

從成交量來看，無論是一手住宅還是二手住宅，與房價波動的兩個節(jié)點一致，都是在去年10月份開始攀升，在今年4月份下行。

02

何以失守

作為樓市風(fēng)向標，深圳尚且如此，其他城市更是望風(fēng)披靡。

深圳房價再次失守的直接導(dǎo)火索，是4月初爆發(fā)的關(guān)稅大戰(zhàn)，讓經(jīng)濟、就業(yè)預(yù)期再次不確定，讓市場信心再次喪失。

信心喪失下，年初的好勢頭，再次變得撲朔迷離。

我反復(fù)強調(diào)、解釋過一個事情，北上廣深乃至杭州這類城市，本質(zhì)是不缺購買力的，能夠影響這些城市房地產(chǎn)行情的因素，信心和預(yù)期占主要。

這就是為何深圳供需矛盾一直在，但過去三年深圳房價不斷下跌，從8萬跌破7萬再跌破6萬的原因。

也是京滬富豪扎堆的頂端城市，過去幾年跟隨大趨勢下跌的原因。

北上廣深杭這類城市，不缺購買力， 決定他們的因素是信心與預(yù)期。

而信心與預(yù)期的決定因素，則是全國的宏觀大環(huán)境，也就是經(jīng)濟恢復(fù)和就業(yè)恢復(fù)情況。

中國老百姓的就業(yè)、收入和經(jīng)濟預(yù)期是否在2025年能有邊際性改善，這是決定一線城市能否徹底筑底回暖的關(guān)鍵。

這也是我不斷強調(diào)的， 收入是就業(yè)的函數(shù)，就業(yè)是經(jīng)濟的函數(shù)。只有這些改變，預(yù)期才能改變，只有預(yù)期改變，大家才有能力有意愿入場。

關(guān)稅大戰(zhàn)只是誘因，并非根本原因，畢竟4月份關(guān)稅大戰(zhàn)打響之后，5月份就已經(jīng)停歇，而且中美最新進行的第三輪貿(mào)易談判成果顯示，雙方將繼續(xù)推動已暫停的美方對等關(guān)稅24%部分以及中方反制措施“展期90天”。

根本邏輯則是：房價已經(jīng)遠超各城市自身的購買力。

經(jīng)歷了上一輪猛漲，即便產(chǎn)業(yè)強悍如、供需短缺如深圳，其本身的收入、經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)也支撐不了其泡沫巨大的房價。

而且，在上一輪猛漲中，已經(jīng)消耗大多數(shù)人的加杠桿能力。

那一輪去庫存導(dǎo)致房價快速上漲，買得起的瘋狂掃房，有的甚至不惜加杠桿炒房。

買不起的，則掏空全家上下兩代人六個錢包，孤注一擲。

雖然從2021年開始，房地產(chǎn)進入了全面盤整周期，很多城市的房價跌幅還不小。

但伴隨發(fā)生的還有民眾的收入與就業(yè)不如預(yù)期，讓相當一部分買不起房的人，更加買不起房。

所以，本號說過，這一輪全國房價普跌的根本邏輯在于，大多數(shù)城市的房價，都遠超城市本身的購買力和支撐力，也就是我常說的“德不配位”。

所以，即便是深圳、蘇州、寧波、無錫、東莞、佛山這樣的制造業(yè)、產(chǎn)業(yè)強市，房價也難止跌。

所以，在4月份的導(dǎo)火索之下，全國房價跌幅面再次擴大。

國家統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)顯示：

2025年4月，新房價格環(huán)比上漲城市數(shù)量為22個，較上月減少2城；下跌城市有45個，較上月增加4城。二手房價格方面，有5城房價環(huán)比上漲，較上月減少5城；下跌城市64個，較上月增加8城 。

6月16日，國家統(tǒng)計局公布了5月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)。

2025年5月，新房價格環(huán)比上漲城市13個，較4月份減少了9個；下跌城市53個，比上月增加了8個。二手房價格環(huán)比上漲城市3個，較上月減少了2個；下跌城市67個，較上月增加了3個。

7月15日國家統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)顯示：

2025年6月份，新房價格環(huán)比上漲14個，較5月份增加1個。下跌城市56個較5月份增加3個。二手房環(huán)比下跌城市69個，較5月份增加兩個，僅西寧一城上漲。

以格隆匯旗下的勾股數(shù)據(jù)梳理的北上廣深港五大一線城市二手房價格走勢：

當下，一線城市中的北京房價下跌了30.7%，跌回到2016年8月；上海房價下跌31.6%，跌回2016年3月；廣州房價下跌33.9%，跌回2017年2月；深圳房價下跌39.6%，跌回2016年6月。香港最慘，房價跌回了2015年2月。

國內(nèi)主要城市中，目前跌幅最大的是溫州，相比于高點跌超了60%。

其次是東莞，房價相比于高點也已腰斬。

惠州、鄭州、福州、石家莊、青島、寧波、蘭州、徐州、煙臺、武漢、蘇州、天津的跌幅也超過了40%。

03

還要調(diào)整到何時

盡管目前全國房價已經(jīng)連續(xù)調(diào)整了三年多，但在房價調(diào)整的同時，大家的收入也隨之調(diào)整。

過去幾年的大環(huán)境下，民眾的收入縮水，讓有實力投資的人也丟失了信心，才進入了不斷調(diào)整的周期當中。

我提出過一個概念，叫“需求斷檔”。簡單理解，就是高房價形成了一個天塹，讓相當部分人空有需求沒有實力。

總結(jié)下來就是：

第一，宏觀經(jīng)濟周期、宏觀大環(huán)境以及關(guān)稅大戰(zhàn)、全球局部戰(zhàn)爭帶來的不確定性，讓有錢人沒有信心和預(yù)期買房投資。而且，之前炒房投資收獲的人，正在尋求離場，落袋為安。

第二，當下的收入和失業(yè)，讓相當一部分買不起房的人，更加買不起房。

第三，中間一小撮有首付能力的人群，在調(diào)整的環(huán)境中，選擇持續(xù)觀望，既怕追高，又怕踏空。

一句話概括就是，富人不買，中產(chǎn)不敢買，普通人買不起。

更為關(guān)鍵的是：

第一，現(xiàn)在市場再次進入了調(diào)整深水區(qū)，觀望再次成為主流。

第二，觀念轉(zhuǎn)變。

年輕人不愿再為高房價壓上余生。

從之前的佛系，到躺平，再到如 今的“絕貸佳人”，這種社會現(xiàn)象背后其反映的便是當下年輕人的心態(tài)轉(zhuǎn)變。

這一次調(diào)整，實際上是購房者不再愿意為高房價去買單。人生一半是執(zhí)著，一半是釋然。既然執(zhí)著沒用，那就釋然吧。

錢的終極功能，不是用來買物，而是用來買清閑，買自由空間，買不被定義的人生。

而不是買后半輩子的房貸，買不敢請假、不敢生病、不敢懈怠的桎梏。

第三，杠桿率不同。

上一輪房價上漲，已經(jīng)掏空了很多家庭的6個錢包，拉滿了居民家庭的杠桿率，很多家庭再也加不動了。

2021年開始，我們的居民杠桿率已經(jīng)紋絲不動，這意味著杠桿率已經(jīng)到達極限。民眾再也沒有錢來買房了，沒有能力去負債。

來源：國家金融與發(fā)展實驗室

第四，人口形勢不同。

人口已經(jīng)三連降了。

2021年，中國人口增量創(chuàng)新低，2022年正式見頂開始負增長，當年減少了85萬人，2023年加速減少，減少了208萬人。

2024年，繼續(xù)減少139萬人。

人口下降，首當其沖的便是樓市。

因為人口是樓市短期、中期、長期的決定性因素。

以上四點，就是連續(xù)三年上至中央下至地方的救市，產(chǎn)生不了作用，而且效果越來越短的根本原因。

本號之前多次強調(diào)過，房價與收入、預(yù)期之間，要尋找一種新的平衡，只有出現(xiàn)了新的平衡點，房價才會止跌。

而無論是放開限購、放開落戶，還是降低首付等其他措施，都做不到這一點。

要快速實現(xiàn)平衡，一方面要不斷縮小房價與收入之間的差距，要么提升民眾的收入，要么不斷降低房價。另一方面，恢復(fù)信心。

無論是縮小房價收入比，還是恢復(fù)信心，都得基于經(jīng)濟回暖、就業(yè)回暖。

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