伴隨著2025年鐘聲的敲響，2024年已經(jīng)徹底結(jié)束了。

回顧2024年，“救市”幾乎是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)全年的主旋律。

在“救市”大背景下，房地產(chǎn)土拍市場(chǎng)卻讓我們看到了遠(yuǎn)比“救市”更重要的事情——拯救地方財(cái)政危機(jī)。

或許，正是在這個(gè)目的下，2024年土拍市場(chǎng)上許多看似“扭曲”的事情都有了合理的解釋。

01

上海：“舊中國(guó)”的繁華影像

超高溢價(jià)率、地王頻出、幾十家房企爭(zhēng)搶… …

誰(shuí)也沒想到，上海2024年的土拍市場(chǎng)竟然這么火爆，幾乎全國(guó)頭部央國(guó)企都將目標(biāo)聚焦在了上海。

以保利、招商蛇口、金茂、華潤(rùn)為代表的央國(guó)企攪動(dòng)了上海土拍風(fēng)云，并在上海的歷次土拍熱潮里收獲頗豐，涉及拿地金額均破百億元。

正是在這樣的土拍市場(chǎng)熱度全面回歸的氛圍里，上海全年攬金一舉超過了2400億元。

然而，在這一片“風(fēng)景獨(dú)好”背后，卻透著幾分“舊中國(guó)大上?！钡挠白?/strong>：

上海的火爆，并非真正的市場(chǎng)復(fù)蘇，而是央國(guó)企集中押注核心城市的一種選擇。

02

蘭州：托底救場(chǎng)的地方劇本

接下來，我們把視線從上海轉(zhuǎn)向大西北的蘭州，一座典型的三四線城市，另一個(gè)完全不同的故事正在上演。

在克而瑞2024年新增土地建筑面積排行榜中，排名第5位的是來自蘭州新區(qū)城投公司旗下的蘭州新區(qū)房地產(chǎn)。

這家此前一直名不見經(jīng)傳的區(qū)屬房企去年全年新增土儲(chǔ)面積高達(dá)234萬平方米，當(dāng)然，作為區(qū)屬國(guó)資，其拿地也基本集中在蘭州新區(qū)。

如果換算下，蘭州去年近半土地出讓面積都被這家區(qū)屬房企拿走了。其一家房企的新增土儲(chǔ)面積已經(jīng)快接近蘭州全市全年銷售的新建商品住宅銷售面積。

當(dāng)然，這背后的邏輯并不復(fù)雜。

地方財(cái)政收入捉襟見肘，地方城投平臺(tái)和區(qū)屬房企不得不扮演“救火隊(duì)員”的角色，通過土地“自買自賣”維系財(cái)政運(yùn)轉(zhuǎn)。

但這種方式透支了未來，并埋下了更大的隱患。

03

渦陽(yáng)縣：沉寂小城里的“大玩家”

如果說蘭州還是個(gè)全國(guó)人民都認(rèn)識(shí)的大城市，那么相信絕大多數(shù)人都沒聽說過渦陽(yáng)縣。

這個(gè)隸屬于安徽省亳州市的省級(jí)貧困縣幾年前才剛剛完成摘帽脫貧，全年商品房銷售面積不足40萬平方米。

然而，就是在這個(gè)名不見經(jīng)傳的小縣城里竟然孕育出一家位列2024年新增土地TOP100排行榜第7位的房企——渦河置業(yè)。

事實(shí)上，你沒聽過很正常，因?yàn)檫@家渦陽(yáng)縣國(guó)資委旗下的房地產(chǎn)公司直到2023年才成立。然而，成立僅一年的房企去年就新增了建面高達(dá)218萬平方米的土儲(chǔ)。

當(dāng)然，土儲(chǔ)規(guī)?？粗車樔?，實(shí)際也是真的嚇人，居然碾壓了萬科、招商蛇口、中國(guó)鐵建、金茂等一眾央國(guó)企。

如果我們繼續(xù)舉例子，攤開2024年新增土地Top100榜單，看著那些以不同城市名為冠頭，又以“城投”、“城建”、“城發(fā)”等為冠尾的房企，似乎都有著一些貌似極為隱秘的故事。

04

土拍市場(chǎng)“80%”的真相

炸天團(tuán)十幾年前就開始進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，做地產(chǎn)自媒體也已經(jīng)超過10年，然而，看著克而瑞2024年新增土地Top100榜單，仍然覺得才疏學(xué)淺，竟然有如此多不認(rèn)識(shí)的百?gòu)?qiáng)房企。

4年前，同樣是這份榜單，炸天團(tuán)幾乎在榜單上的每家房企都至少找出一兩個(gè)相熟的朋友。

是的，對(duì)比2020年版新增土地Top100榜單，大部分房企竟然都消失在2024版的榜單上。

名單更迭背后，揭示了土拍市場(chǎng)“80%”的真相：

全國(guó)土拍市場(chǎng)的絕對(duì)主力是頭部央國(guó)企和地方國(guó)資房企，投資占比超過80%；

核心一二線城市土拍市場(chǎng)，頭部央國(guó)企投資占比超過80%；

廣大三四線城市土拍市場(chǎng)，當(dāng)?shù)貒?guó)資房企投資占比超過80%。

說實(shí)話，這三個(gè)“80%”，沒一個(gè)是正常的。

三個(gè)“80%”，如同土拍市場(chǎng)的溫度計(jì)，暴漏出背后的虛火與寒意：

投資超過80%來自于頭部央國(guó)企和地方國(guó)資房企，本質(zhì)就是國(guó)進(jìn)民退，讓數(shù)十年的土拍市場(chǎng)化倒退成了國(guó)資自導(dǎo)自演自掏票房的游戲場(chǎng)。

頭部央國(guó)企的80%，這些央國(guó)企體質(zhì)屬于“全體國(guó)民”，但卻把投資都投給了極少數(shù)的一二線城市，表面是讓國(guó)有資產(chǎn)沒有流失，但卻制造了更大的不公平。

地方國(guó)資房企的80%，動(dòng)機(jī)就是“接盤托底”，地方政府用他們套錢填補(bǔ)財(cái)政缺口，而非正常的開發(fā)建設(shè)。

05

避免“泡沫化”的深淵

在這樣的土拍市場(chǎng)里，短期內(nèi)，地方政府的財(cái)政危機(jī)似乎通過土拍得到了緩解。

但長(zhǎng)期來看，這種“托底”模式可能將整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)推向更危險(xiǎn)的深淵。

一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，需要的是理性的土地價(jià)格和真正的市場(chǎng)化運(yùn)作，而不是一場(chǎng)以國(guó)資為主導(dǎo)、自導(dǎo)自演的游戲。

而一個(gè)扭曲的土拍市場(chǎng)，注定無法孕育出健康穩(wěn)健發(fā)展的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)。

現(xiàn)在從中央到地方都該做的，就是要徹底整治土拍市場(chǎng)，尤其是要徹底整治地方政府在土拍市場(chǎng)上的托底行為。

如果不盡早扭轉(zhuǎn)這一局面，房地產(chǎn)行業(yè)可能將再度陷入“泡沫化”的深淵，甚至引發(fā)更為嚴(yán)重的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

06

豪賭的代價(jià)

最后，那些土拍市場(chǎng)上的昔日“猛虎”——民營(yíng)房企們，現(xiàn)在在干嘛呢？

想躺平但躺平的土地上布滿荊棘，想自救卻發(fā)現(xiàn)在債務(wù)的泥潭里越陷越深。

不得已，這些受了傷的民營(yíng)房企們，看著頭部央國(guó)企和地方國(guó)資房企在土拍市場(chǎng)上的爭(zhēng)斗或者“表演”，只能暗自神傷。

然后，支個(gè)攤，希望政府回購(gòu)那些過往土拍市場(chǎng)上搶來的土儲(chǔ)。

那些吞不下的土地，終究是要吐出來！

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