2025年12月11日，由北京中指信息技術(shù)研究院主辦，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)、中國物業(yè)服務(wù)指數(shù)系統(tǒng)承辦的“2025中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)年會(huì)暨2026中國房地產(chǎn)市場趨勢(shì)報(bào)告會(huì)”在北京召開。

一、中國經(jīng)濟(jì)周期：增速換擋“尋底期”

房地產(chǎn)鏈條長、關(guān)聯(lián)廣、韌性強(qiáng)，是宏觀經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，直接影響著消費(fèi)和投資。目前經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)兩個(gè)背離，一是名義增速低于實(shí)際增速，導(dǎo)致居民收入、政府收入、企業(yè)收入增速偏低，宏觀數(shù)據(jù)好于微觀感受；二是實(shí)際增速又低于潛在增速，產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性失業(yè)問題。

中國人均GDP已跨越1.3萬美元，按2035年達(dá)到2.7萬美元的中等發(fā)達(dá)國家門檻計(jì)算，“十五五”期間需年均保持4.5%-5%的增長。當(dāng)前中國仍處新舊功能增速換擋期。

二、2026年經(jīng)濟(jì)的兩條主線：房地產(chǎn)和地方債務(wù)

2025年，中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行兩個(gè)“高于預(yù)期”和兩個(gè)“低于預(yù)期”特征明顯，兩個(gè)“高于預(yù)期”包括：出口和資本市場表現(xiàn)高于預(yù)期。其中1-11月出口同比保持5%以上，對(duì)非洲、東盟資本品與中間品出口占比提升；同時(shí)資本市場表現(xiàn)好于預(yù)期。而兩個(gè)“低于預(yù)期”是：房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)以及提振消費(fèi)需要久久為功的過程，2025年房地產(chǎn)市場仍處調(diào)整期，同時(shí)家電等耐用品提前購買導(dǎo)致后續(xù)消費(fèi)乏力，全年表現(xiàn)為“前高后低”。

2026年，房地產(chǎn)和地方債務(wù)仍然是中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要影響因素，而且這兩個(gè)問題相互交織，既是短期問題、也是中長期問題。房地產(chǎn)方面，短期房價(jià)仍有下行壓力。從三大微觀主體關(guān)系來看，當(dāng)前地方政府已居于關(guān)鍵地位，地方政府的積極性和能力直接影響到企業(yè)和居民的積極性，必須盡快恢復(fù)和激發(fā)地方政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)的活力。當(dāng)下房地產(chǎn)問題處理起來有難度，但地方政府債務(wù)問題解決起來則相對(duì)容易。應(yīng)優(yōu)先恢復(fù)和激發(fā)地方政府的積極性和能力，之后才有可能由地方政府帶動(dòng)企業(yè)和居民的積極性，推動(dòng)企業(yè)和居民行為從防御轉(zhuǎn)向擴(kuò)張。

2026年，出口和中央基建投資是經(jīng)濟(jì)增長的重要?jiǎng)恿Γ?026年是“十五五”開局之年，“十五五”規(guī)劃中的一些重大項(xiàng)目2026年也開始落地實(shí)施，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長形成一定支持。

三、房地產(chǎn)的未來與思考：短期與中長期

參考國際經(jīng)驗(yàn)，平均而言，房價(jià)從峰值到觸底需要5年。我國目前跌了約4年，不算特殊。完整的房地產(chǎn)周期可能是一個(gè)漫長的季節(jié)，平均跌5年、筑底震蕩2年、恢復(fù)至歷史水平4-5年。在房價(jià)下行、筑底期的經(jīng)濟(jì)增長壓力較大，但一旦完成筑底，經(jīng)濟(jì)增長依然可期。

國際房地產(chǎn)危機(jī)歷史上的兩個(gè)典型案例，美國、日本房地產(chǎn)周期來看，其中美國下行期4年，筑底期約1年；日本下行期21年，筑底3.5年。日本風(fēng)險(xiǎn)集中在企業(yè)部門，危機(jī)處置的遲緩和政策反復(fù)，是房地產(chǎn)危機(jī)延宕30年的重要原因。美國次貸危機(jī)時(shí)風(fēng)險(xiǎn)主要源自居民部門房貸過度金融化，危機(jī)后處置及時(shí)，市場快速恢復(fù)。

我國企業(yè)部門與房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)隔離較好、居民房貸負(fù)擔(dān)可控，風(fēng)險(xiǎn)累積主要在房企。對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)的準(zhǔn)確判斷是：房地產(chǎn)市場正逐步走出“硬著陸”風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)入一個(gè)周期更長、過程更為溫和但持續(xù)的調(diào)整階段。

中長期來看，城鎮(zhèn)住房進(jìn)入結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升的發(fā)展時(shí)期，城鎮(zhèn)化帶來的剛性需求、房齡老化帶來拆除改造需求、人均居住面積提升帶來的改善性需求仍將有望繼續(xù)釋放，中長期住房總量仍有增長空間，不必過于悲觀，但分化是未來趨勢(shì)。

建議，一是增發(fā)國債，探索在中央層面設(shè)立“房地產(chǎn)穩(wěn)定基金”。專項(xiàng)用于兩個(gè)核心領(lǐng)域：為陷入困境但有市場價(jià)值的項(xiàng)目提供“保交房”支持，切實(shí)維護(hù)購房者合法權(quán)益；收購部分房企持有的存量閑置土地，為房企注入流動(dòng)性。二是，要從根本上解決地方政府財(cái)政壓力的問題，增加轉(zhuǎn)移支付或者提高一般債額度。三是，高度重視并有效化解房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。四是，加快解除非必要的限制性措施，讓商品房回歸市場化配置。五是，進(jìn)一步降低交易成本，降低貸款利率和稅費(fèi)成本，切實(shí)減輕購房者負(fù)擔(dān)。六是，建立居民房貸彈性處理機(jī)制，防范社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

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