2025年12月11日，由北京中指信息技術(shù)研究院主辦，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)、中國(guó)物業(yè)服務(wù)指數(shù)系統(tǒng)承辦的“2025中國(guó)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)年會(huì)暨2026中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)報(bào)告會(huì)”在北京召開(kāi)。

一、歷史鏡鑒：從中房指數(shù)系統(tǒng)看三十年行業(yè)變化（1995-2025）

中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)見(jiàn)證并記錄了行業(yè)三十年的起伏與變遷。數(shù)據(jù)來(lái)看，商品房銷(xiāo)售面積從1998年的1.2億平米增長(zhǎng)至2021年的16.1億平米，累計(jì)增長(zhǎng)12.2倍，預(yù)計(jì)2025年降至8.8億平米左右，較峰值回落約五成，但仍較1998年增長(zhǎng)超6倍。2021年城鎮(zhèn)人均住房面積達(dá)41平米，總?cè)丝谂c新房銷(xiāo)售規(guī)模同時(shí)達(dá)峰，行業(yè)進(jìn)入新階段。

同時(shí)，我們也應(yīng)該看到，在行業(yè)三十年里，每一個(gè)十年，中房指數(shù)系統(tǒng)也在順應(yīng)行業(yè)變化，不斷完善拓展。

第一個(gè)十年（1995-2004）：中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)自1995年起開(kāi)始發(fā)布主要城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，并在同年通過(guò)國(guó)家最高級(jí)別的專(zhuān)家鑒定，為客觀揭示中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)提供了早期的量化依據(jù)?！胺扛摹弊畛醯膸啄?，房?jī)r(jià)整體平穩(wěn)運(yùn)行，2001年后北京、上海等城市房?jī)r(jià)進(jìn)入快速上漲通道，其中上海2002-2004年住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)上漲79%，漲幅顯著。

第二個(gè)十年（2005-2014）：是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的黃金十年。經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、快速城鎮(zhèn)化與貨幣供應(yīng)增加，帶動(dòng)新房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)六倍，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP比重從8.4%提升至13.8%的峰值，并直接推動(dòng)了城市基礎(chǔ)設(shè)施的全面升級(jí)。頭部企業(yè)銷(xiāo)售規(guī)模實(shí)現(xiàn)了從百億級(jí)到千億級(jí)別的跨越。

房?jī)r(jià)方面，十年間，盡管調(diào)控政策不斷，但在供不應(yīng)求背景下，房?jī)r(jià)整體保持上漲，十大城市新房綜合價(jià)格指數(shù)累計(jì)上漲79%，其中2006與2007年累計(jì)漲幅均超15%。為更全面地監(jiān)測(cè)全國(guó)市場(chǎng)變化，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)于2010年6月起正式發(fā)布“百城價(jià)格指數(shù)”。2013年4月，百城新建住宅均價(jià)正式突破1萬(wàn)元/平米。

第三個(gè)十年之（2015-2019）：大規(guī)模棚改貨幣化安置帶動(dòng)需求釋放，2017-2019年全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積保持在15億平米以上，各線城市房?jī)r(jià)輪動(dòng)上漲，三四線城市量?jī)r(jià)齊升。其中2016年百城新建住宅價(jià)格漲幅達(dá)18.7%，2017年百城漲幅降至2.7%，而三四線城市房?jī)r(jià)漲幅達(dá)12%。

第三個(gè)十年之（2020-2025）：2021年全國(guó)總?cè)丝谂c新房銷(xiāo)售規(guī)模同步見(jiàn)頂，房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，自2021年下半年開(kāi)始，行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期。而隨著房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，2020年起中房指數(shù)系統(tǒng)開(kāi)始發(fā)布百城二手住宅價(jià)格指數(shù)，數(shù)據(jù)顯示，自2021年10月房?jī)r(jià)下跌以來(lái)，截至2025年末，百城二手住宅價(jià)格已回調(diào)約4年，部分城市價(jià)格已回到2016年水平。

二、前瞻破局：未來(lái)五年行業(yè)發(fā)展空間與轉(zhuǎn)型趨勢(shì)（2026-2030）

趨勢(shì)來(lái)看，未來(lái)五年新建住宅年均銷(xiāo)售面積有望保持在7-8億平米。根據(jù)中指測(cè)算，“十五五”時(shí)期全國(guó)城鎮(zhèn)住房需求總量約為49.8億平方米，綜合按照70%-80%的轉(zhuǎn)化比例，未來(lái)五年新建商品住宅銷(xiāo)售面積年均預(yù)計(jì)為7-8億平米。從住房需求構(gòu)成來(lái)看：1）新增城鎮(zhèn)人口帶來(lái)的住房需求，假設(shè)未來(lái)五年我國(guó)總?cè)丝诿磕隃p少約0.25%，城鎮(zhèn)化率年均提升0.7個(gè)百分點(diǎn)，則五年城鎮(zhèn)人口增加約3650萬(wàn)人，帶動(dòng)住房需求增加16.1億平米。2）生活水平提升催生的改善性需求，按照五年累計(jì)增加2.1平米計(jì)算，“十五五”末全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積將達(dá)到45平米，帶動(dòng)住房需求增量20.3億平米，占總需求比例約四成，是未來(lái)住房消費(fèi)的核心增長(zhǎng)點(diǎn)。3）拆遷改造帶來(lái)的住房需求，預(yù)計(jì)未來(lái)五年拆改需求約13.4億平米。值得關(guān)注的是，2025年新房銷(xiāo)售面積已降至合理中樞水平，隨著市場(chǎng)庫(kù)存逐步回落，配合社會(huì)預(yù)期修復(fù)，預(yù)計(jì)“十五五”中后期，房地產(chǎn)有望逐步走出調(diào)整階段。

三、篤行當(dāng)下：2025年市場(chǎng)總結(jié)與2026年趨勢(shì)展望

2025年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)，二季度以來(lái)新房銷(xiāo)售邊際轉(zhuǎn)弱，二手房市場(chǎng)持續(xù)“以價(jià)換量”，市場(chǎng)整體仍處于“止跌回穩(wěn)”過(guò)程中。

房?jī)r(jià)方面，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2025年1-11月，百城二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌7.46%。部分核心城市改善樓盤(pán)入市帶動(dòng)百城新房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲2.29%，漲幅較2024年同期持平，但城市間分化顯著，三四線城市以消化庫(kù)存項(xiàng)目為主，價(jià)格整體面臨壓力。

銷(xiāo)售方面，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，1-11月，重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積同比有所下降，二季度以來(lái)市場(chǎng)轉(zhuǎn)弱，高基數(shù)影響下，10-11月同比下降超兩成；二手房市場(chǎng)整體延續(xù)“以價(jià)換量”行情，重點(diǎn)30城二手房成交套數(shù)同比增長(zhǎng)2%。二手房占比方面，1-11月，30城二手住宅成交套數(shù)占新房及二手房合計(jì)成交量的比重為65%，較2024年全年提升4個(gè)百分點(diǎn)。

需求特征方面，2025年以來(lái)，重點(diǎn)城市高總價(jià)改善樓盤(pán)去化表現(xiàn)良好，帶動(dòng)30城120平米以上戶型新房成交占比持續(xù)提升，其中120-144平米戶型占比升至30%，改善需求仍為新房市場(chǎng)重要支撐。二手房方面，近兩年二手房?jī)r(jià)格持續(xù)調(diào)整，成交總價(jià)段有所下移，京滬300萬(wàn)以下剛需房源成交同比增幅明顯，500萬(wàn)以下房源占比均在七成左右，是二手房主流需求。

土地方面，2025年各地政府保持“縮量提質(zhì)”供地策略，今年截至12月9日，300城住宅用地成交規(guī)劃建面同比下降13.0%，出讓金下降6.7%。房企拿地進(jìn)一步向核心城市聚焦，城市集中度方面，今年截至12月9日，TOP20城市住宅用地出讓金占全國(guó)比重為55%，TOP10城市占比超40%；杭州、上海、北京成交金額均超千億元，但多數(shù)城市土地出讓金同比下降。

展望2026年，經(jīng)濟(jì)基本面的好轉(zhuǎn)與居民就業(yè)收入預(yù)期的改善，是促進(jìn)市場(chǎng)恢復(fù)的重要基礎(chǔ)。根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”測(cè)算，中性情形下，預(yù)計(jì)2026年全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積同比下降6.2%，降幅較今年有所收窄，市場(chǎng)分化態(tài)勢(shì)延續(xù)，“好城市+好房子”仍具備結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。新開(kāi)工、開(kāi)發(fā)投資或延續(xù)下行態(tài)勢(shì)。

過(guò)去，房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)相輔相成，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。未來(lái)，市場(chǎng)空間依然廣闊，增量市場(chǎng)把握好城市+好房子結(jié)構(gòu)性機(jī)遇，存量市場(chǎng)聚焦城市更新與運(yùn)營(yíng)服務(wù)機(jī)會(huì)。企業(yè)應(yīng)立足當(dāng)下，求生存、謀發(fā)展，穿越周期，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。在此過(guò)程中，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)將繼續(xù)堅(jiān)守初心，以大數(shù)據(jù)和創(chuàng)新科技賦能中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)。

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