2002年的武漢王家墩機(jī)場(chǎng)，下過(guò)雨之后的泥灘上，荒草長(zhǎng)得比人還高。

西裝革履的一群人此時(shí)卻踩著泥水勘察現(xiàn)場(chǎng)，突然有人踢到半截生銹的飛機(jī)零件。

領(lǐng)頭的山東商人彎腰撿起來(lái)擦了擦，對(duì)一旁的市領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)：“這地方，五年后能停滿勞斯萊斯?！?/p>

在場(chǎng)的人聞言都笑了。

誰(shuí)也沒(méi)想到十多年后，這片爛泥灘上真就長(zhǎng)出了數(shù)百棟百米高樓，齊整的淮海路上，不時(shí)有百萬(wàn)級(jí)豪車駛過(guò)。

當(dāng)年放話的泛海控股董事長(zhǎng)盧志強(qiáng)，并沒(méi)有享受到成功的喜悅，反倒成了四方追債的老賴。

這場(chǎng)20年的CBD夢(mèng)，終于也到了該醒的時(shí)候了。

01

21世紀(jì)初的武漢，盡管貴為湖北省會(huì)，卻因?yàn)槌鞘谢ㄋ讲畋环Q為“全國(guó)最大的農(nóng)村”，作為武漢三鎮(zhèn)之一的漢口，更亟待舊貌換新顏。

時(shí)任武漢市長(zhǎng)的李憲生，向市人大提出了“在遷建后的漢口王家墩機(jī)場(chǎng)地區(qū)建設(shè)武漢王家墩商務(wù)區(qū)”的提案。

始建于上世紀(jì)30年代的王家墩機(jī)場(chǎng)，誕生之初是軍用機(jī)場(chǎng)，承擔(dān)著保衛(wèi)大武漢的重任。

進(jìn)入90年代之后，占據(jù)漢口黃金位置的王家墩機(jī)場(chǎng)反倒成了武漢城建路上的絆腳石。

經(jīng)過(guò)幾年的軍地協(xié)調(diào)，2001年空軍終于同意將機(jī)場(chǎng)從王家遷至陽(yáng)邏，移交4000畝土地給地方。

但是批文里面，還附帶著武漢市政府跟廣州空軍搬遷機(jī)場(chǎng)的合同協(xié)議：軍方要求18個(gè)億的投資并且先建（陽(yáng)邏機(jī)場(chǎng)）后搬（王家墩機(jī)場(chǎng)）。

當(dāng)時(shí)武漢市財(cái)政年收入才85個(gè)億，18個(gè)億的還建資金無(wú)疑就是天文數(shù)字，搬遷心切的武漢市政府最后表態(tài)——這筆資金將從投資開(kāi)發(fā)商處籌措。

武漢方面也跟軍方打包票，不會(huì)因?yàn)橘Y金問(wèn)題中途停止工程，所以企業(yè)的資金實(shí)力尤為重要。

不過(guò)在接觸了各路開(kāi)發(fā)商之后，負(fù)責(zé)招商同志的心卻涼了大半截。

18億的天價(jià)進(jìn)場(chǎng)門票以及拆遷還建的不可控風(fēng)險(xiǎn)，還有在天上飛的空軍飛機(jī)，勸退了一波又一波意向開(kāi)發(fā)商。

就連有著香港地產(chǎn)“四大天王”之稱的新世界鄭裕彤也望而卻步，要知道新世界1993年就已經(jīng)進(jìn)軍武漢。

在經(jīng)歷了四處碰壁之后，最終在北京柳暗花明——武漢方面通過(guò)中央統(tǒng)戰(zhàn)部胡德平部長(zhǎng)找到了有興趣的大公司。

據(jù)說(shuō)當(dāng)時(shí)胡部長(zhǎng)牽頭幫忙找了北京幾家有實(shí)力的企業(yè)——中關(guān)村、四通，還有史玉柱等四家聯(lián)合出方案，結(jié)果幾輪溝通下來(lái)，談判桌上只剩下泛海。

名不見(jiàn)經(jīng)傳的盧志強(qiáng)，在親自考察了機(jī)場(chǎng)之后，堅(jiān)持拿下王家墩商務(wù)區(qū)項(xiàng)目。

五年后停滿勞斯萊斯的背后，泛海承擔(dān)起一場(chǎng)史無(wú)前例的造城運(yùn)動(dòng)。

在盧志強(qiáng)心中，這就是一次揚(yáng)名立萬(wàn)的時(shí)代機(jī)遇。

他甚至提出：把承接武漢CBD項(xiàng)目視為社會(huì)目標(biāo)、企業(yè)目標(biāo)、個(gè)人目標(biāo)相統(tǒng)一的一次機(jī)會(huì)，一個(gè)留下“傳世傳奇”的機(jī)會(huì)。

02

盧志強(qiáng)發(fā)誓要在武漢創(chuàng)造傳奇，他也有足夠的時(shí)間和金錢去豪賭一場(chǎng)。彼時(shí)的他，早已經(jīng)在中國(guó)金融圈站住了腳。

2000年民生銀行成功上市，名列第二大股東的盧志強(qiáng)通過(guò)泛海持股9.42%。

盧志強(qiáng)并沒(méi)有停下步伐，伴隨2002年《證券公司管理辦法》出臺(tái)，泛海拿下黃河證券并改名為民生證券。

同年，盧志強(qiáng)發(fā)起設(shè)立中國(guó)第一家民營(yíng)股份制壽險(xiǎn)公司——民生人壽，并組建了民生典當(dāng)和民生保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司。

而在他身邊，更站著聯(lián)想柳傳志、四通段永基、新希望劉永好等泰山會(huì)大佬，個(gè)個(gè)人脈廣，資源多。

而因?yàn)檐姺较冉ê蟀嵊残砸?，王家墩商?wù)區(qū)的整體規(guī)劃更可以多花時(shí)間打磨。

武漢城市要有新形象，武漢市民要看到新氣象，為此王家墩商務(wù)區(qū)請(qǐng)來(lái)了多家國(guó)際知名的咨詢機(jī)構(gòu)把脈。

經(jīng)過(guò)多輪修改，終于在2004年年底，武漢市政府批準(zhǔn)通過(guò)了武漢王家墩商務(wù)區(qū)的總體規(guī)劃。

而泛海也成立了武漢中央商務(wù)區(qū)股份公司，負(fù)責(zé)商務(wù)區(qū)內(nèi)的土地開(kāi)發(fā)和建設(shè)投資。

按照原本計(jì)劃，政府負(fù)責(zé)給政策，泛海搭臺(tái)做整合，各路開(kāi)發(fā)商分批拿地做開(kāi)發(fā)。

2007年9月，華潤(rùn)昂首進(jìn)軍CBD，經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)拍以85%的溢價(jià)拿下外圍地塊。但一場(chǎng)全球金融危機(jī)，卻讓華潤(rùn)的腳步戛然而止。

迫于利潤(rùn)問(wèn)題，華潤(rùn)要求更改規(guī)劃設(shè)計(jì)以修正項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)，但武漢CBD整體規(guī)劃設(shè)計(jì)早已落地，沒(méi)有調(diào)整的空間。

華潤(rùn)最后無(wú)奈只能退地，留下泛海在王家墩唱起了獨(dú)角戲。

與主打全國(guó)復(fù)制的開(kāi)發(fā)商不同，除了武漢，泛海只在北京和上海拿地，而無(wú)論從哪個(gè)角度來(lái)看，武漢王家墩項(xiàng)目都是泛海的重中之重。

此時(shí)的盧志強(qiáng)更是花開(kāi)兩朵各表一枝，地產(chǎn)和金融都在大踏步向前。

2008年，CBD首個(gè)住宅項(xiàng)目“泛海國(guó)際居住區(qū)櫻海園”開(kāi)工建設(shè)，武漢CBD內(nèi)第一條市政路——淮海路也在年底全面貫通。

作為CBD的門面擔(dān)當(dāng)，起初淮海路兩旁種植的是市政標(biāo)準(zhǔn)的行道樹(shù)，但盧志強(qiáng)覺(jué)得不行，于是全部換成了胸徑50公分的大香樟。

櫻海園在2011年年底本已經(jīng)完成外墻保溫，但因?yàn)樯蜿?yáng)皇朝萬(wàn)鑫酒店一場(chǎng)大火，主流巖棉保溫板成為眾矢之的。

泛海主動(dòng)全面返工，并為此多花了700多萬(wàn)元，替換成符合最新安全標(biāo)準(zhǔn)外墻保溫材料。

這些花錢的事都是小事，卻一點(diǎn)點(diǎn)完善了盧志強(qiáng)心中的中央CBD夢(mèng)想。

2012年，“武漢王家墩中央商務(wù)區(qū)”正式更名為“武漢中央商務(wù)區(qū)”，定位也變成了：立足華中、面向世界、服務(wù)全國(guó)。

盧志強(qiáng)此時(shí)，無(wú)比接近自己的心中夢(mèng)想。

03

2014年9月，“武漢，每天不一樣” 的城市口號(hào)正式發(fā)布。

過(guò)去的六年，經(jīng)歷了“滿城挖”的武漢，終于呈現(xiàn)出面貌為之一新的大江大湖大武漢。而武漢中央商務(wù)區(qū)的變化同樣不小。

先是泛海城市廣場(chǎng)和泛海喜來(lái)登酒店先后開(kāi)業(yè)，緊接著地鐵三號(hào)線通車，武漢商務(wù)區(qū)站、云飛路站投入運(yùn)營(yíng)。

那是一段屬于武漢CBD的激情燃燒的歲月。

投資近50億、438米的武漢中心大廈封頂，超越331.3米的武漢民生銀行大廈，問(wèn)鼎華中第一高樓。

2016年泛海國(guó)際蘭海園開(kāi)盤，套均總價(jià)飚到千萬(wàn)。也是在這一年， CBD的房?jī)r(jià)追上了武漢天地，成為武漢富人區(qū)樣板。

除了武漢中央商務(wù)區(qū)日益火熱之外，盧志強(qiáng)在金融領(lǐng)域同樣揮斥方遒。

盧志強(qiáng)和他的老朋友們一起發(fā)起成立亞太再保險(xiǎn)，武漢中央商務(wù)區(qū)股份公司還成了民安財(cái)險(xiǎn)占股51%的大股東。

與此同時(shí)，盧志強(qiáng)還完成對(duì)李嘉誠(chéng)旗下和記港陸71.36%股份收購(gòu)，并更名為中泛控股。

在中國(guó)，橫跨地產(chǎn)和金融的民營(yíng)老板不在少數(shù)，但像盧志強(qiáng)這樣，拿下所有金融行業(yè)最值錢的牌照的卻少之又少。

2016年，僅泛海控股一家上市公司就實(shí)現(xiàn)營(yíng)收246億元，創(chuàng)下歷史新高。

到了2017上半年，泛海先是花了10億港元成了香港華富國(guó)際大股東，又砸下了12億美金收購(gòu)了美國(guó)數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)集團(tuán)IDG，為泛海走向國(guó)際化又加了濃墨重彩的一筆。

然而到了2017年年中，隨著金融監(jiān)管政策的收緊，做大做強(qiáng)的民營(yíng)企業(yè)家們集體意識(shí)到，要變天了。

過(guò)去大家是國(guó)內(nèi)融資國(guó)外花，把風(fēng)險(xiǎn)都留給國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)，但是卻逃不過(guò)資本外逃和轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的嫌疑。

盧志強(qiáng)好朋友之一的王健林很快就扛不住了——萬(wàn)達(dá)旗下的13個(gè)文旅項(xiàng)目、77家酒店在監(jiān)管收緊的一個(gè)多月后就被打包賣給了融創(chuàng)和富力。

盧志強(qiáng)自然也察覺(jué)到風(fēng)向變化，不過(guò)以他的經(jīng)驗(yàn)，泛海只需要熬一熬就可以撐到政策環(huán)境變好。

畢竟這么多年，背靠民生的盧志強(qiáng)還沒(méi)有嘗過(guò)缺錢的滋味。

04

1996年成立的民生銀行，被看作中國(guó)金融史上一座里程碑。

它打開(kāi)了中國(guó)民營(yíng)資本進(jìn)軍金融市場(chǎng)的第一扇窗,突破了金融領(lǐng)域的國(guó)有壟斷和對(duì)民營(yíng)資本的限制。

民生銀行的董事會(huì)更是藏龍臥虎，劉永好、張宏偉、盧志強(qiáng)、王玉貴、史玉柱……基本都是當(dāng)時(shí)手眼通天的實(shí)業(yè)大鱷。

在2007年的一份《中國(guó)資本市場(chǎng)控制榜》上，盧志強(qiáng)就以掌控2609億元的總市值，成為國(guó)內(nèi)“市值第一人”。

背靠民生銀行的盧志強(qiáng)，自然也能獲得更便利的融資條件。CBD正是在源源不斷的金融輸血之下，才能有今天的模樣。

可在中國(guó)，地產(chǎn)和金融都靠政策吃飯，往往一朵烏云飄來(lái)，就意味著天就要下雨了。

2016年底， “房住不炒”政策出臺(tái)，伴隨著各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，泛海地產(chǎn)項(xiàng)目回款開(kāi)始持續(xù)走，2016年還有185億，到了2019年只有28億。

這場(chǎng)猛烈的風(fēng)切變，引爆了前幾年借錢擴(kuò)張埋下的雷，泛海的短期負(fù)債連本帶息滾到了500億。

為了堵上窟窿，盧志強(qiáng)把在上海董家渡和北京泛海國(guó)際住區(qū)的地塊擺上了交易桌，而買家同樣是先前接盤萬(wàn)達(dá)的融創(chuàng)孫宏斌。

大家都是老相識(shí)，彼此幫幫忙救個(gè)急也是正常不過(guò)。

在回籠了240億資金后，盧志強(qiáng)本應(yīng)該可以松口氣，但突然的一場(chǎng)疫情，又帶著整個(gè)泛海系走進(jìn)了波瀾詭譎的2020年。

武漢CBD好不容易迎來(lái)了復(fù)工復(fù)產(chǎn)，神秘商人賈志宏卻點(diǎn)了民生的雷。

憑借80噸假黃金瞞天過(guò)海，賈志宏的金凰珠寶卻成功騙取了多家信托公司融資款。金額總計(jì)高達(dá)200個(gè)億，其中出資41億元的民生信托受傷最為嚴(yán)重。

民生信托最后選擇剛性兌付到期投資者，可民生信托一年的凈利潤(rùn)還不到10個(gè)億，40個(gè)億的缺口只能是盧志強(qiáng)從其他地方挪過(guò)來(lái)。

盧志強(qiáng)也清楚，畢竟錢還可以想辦法，要是丟掉了信任兩字，以后信托生意真就沒(méi)法做了。

過(guò)去40億對(duì)于泛海系來(lái)說(shuō)，只能說(shuō)是小意思。

可現(xiàn)在卻是屋漏偏逢連夜雨，再加上自己地產(chǎn)業(yè)務(wù)造血能力本就不強(qiáng)，泛海集團(tuán)開(kāi)始陷入資金鏈困境。

內(nèi)憂外患疊加在一起，武漢CBD的發(fā)展就此踩了一腳急剎車。

05

疫情結(jié)束之后，想象中的觸底反彈并沒(méi)有出現(xiàn)。泛海迎來(lái)的是接二連三的訴訟糾紛，等待盧志強(qiáng)的是一筆又一筆的到期債務(wù)。

而2024年武漢CBD，除了武漢市圖書(shū)館和廣電新傳媒中心之外毫無(wú)亮點(diǎn)。

對(duì)于盧志強(qiáng)來(lái)說(shuō)，2024年傳來(lái)的也都是壞消息。

先是*ST泛海終止上市，后是因拖欠銀行而被查封的CBD 泛海時(shí)代中心 1、2 號(hào)樓上線法拍，卻因無(wú)人競(jìng)拍而流拍。

經(jīng)過(guò)四年的等待，規(guī)劃宏大，房?jī)r(jià)曾經(jīng)比肩武漢天地的武漢CBD，如今早已經(jīng)讓武漢市民失去了耐心。

深陷困局的泛海，也已經(jīng)無(wú)力再去完成CBD剩余體量的開(kāi)發(fā)。

不管是有心無(wú)力還是言行不一，泛海和武漢CBD之間小馬拉大車的雙輸局面已經(jīng)注定。

身在寸土寸金的漢口二環(huán)，CBD內(nèi)至今還有大量軍土未置換，還有大量土地未收儲(chǔ)，還有大量土地未開(kāi)發(fā)。

時(shí)代風(fēng)口早已悄然發(fā)生了變化，大佬也早已今非昔比。

盡管盧志強(qiáng)曾創(chuàng)造過(guò)武漢傳奇，可武漢人并不會(huì)因此感謝盧志強(qiáng)，如今更多的是質(zhì)疑和遺憾：假如當(dāng)初CBD不讓泛海一家獨(dú)大，今時(shí)今日或許就是另一種結(jié)局。

CBD那些沒(méi)有能打通的斷頭路，是泛海的問(wèn)題卻也是后來(lái)者的機(jī)會(huì)。

只有那半張白紙的武漢CBD，始終都值得期待。