萬科似乎總能在風口浪尖上制造奇跡。

近日，彭博社又爆出重磅消息：有關(guān)部門正準備一項方案，有望為萬科解決今年500億元資金缺口。

而該方案包括考慮允許地方政府今年利用約200億元的專項債額度，用于購買萬科的待售樓盤以及空置土地。

換句話說，政府要真金白銀地為萬科“注入強心劑”，助其走出資金困境。

這不僅是萬科的“神跡”，更像是整場行業(yè)救市大戲的一個縮影。

01

這場大戲的臺本，早在去年11月就已寫就。

彼時，自然資源部發(fā)布《關(guān)于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》。

該文件明確表示：可以動用專項債券來收購這些閑置土地。此舉為地方政府用專項債“回購”土地提供了政策依據(jù)。

隨后，國務(wù)院又出臺《地方政府專項債券禁止類項目清單》，進一步放寬了限制，并明確將土地儲備列為允許范疇，讓各地有了更多操作空間。

與此同時，國務(wù)院還將審批權(quán)下放至北京、上海、廣東、江蘇、山東、浙江等重點區(qū)域。

審批權(quán)下放后的地方政府，仿佛一夜之間拿到了“通行證”，不再受繁瑣審批所束縛，資金也能迅速落地，助力土地收儲。

這一系列動作，使得政策落地速度遠超預(yù)期，推動了一場席卷全國的閑置土地收儲潮。

其中，動作最迅速的當屬改革開放的前沿——廣東。

據(jù)中指院不完全統(tǒng)計，截至目前，廣東省佛山、惠州、珠海、中山等地相繼發(fā)布公告，擬收購超過160宗閑置土地，合計金額超350億元。

此外，河南、湖南、浙江等地的一些城市，近期也陸續(xù)發(fā)布公告，公開征集存量閑置土地進行收儲。

事實上，還有更多的城市尚在醞釀中，也即將出臺閑置土地收儲的政策。

一場席卷全國的土地收儲運動，即將全面鋪開。

02

事實上，在當前房地產(chǎn)市場低迷、地方財政承壓的背景下，政府收儲閑置土地的邏輯或許遠不止讓房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)那么簡單。

炸天團注意到，地方政府收儲閑置土地時，也是出于多重考量：

比如 優(yōu)化財政報表，輸血地方平臺

土地財政日益緊張，賣地收入斷崖式下跌，但收儲閑置土地卻能在賬面上形成“政府投資”，至少短期內(nèi)可以美化財政數(shù)據(jù)。

比如托底國資房企，防止系統(tǒng)性風險

過去幾年，大量國資房企瘋狂拿地，但市場驟變后，許多項目開發(fā)受阻，變成了燙手山芋。 這些國企不可能像民企那樣直接爆雷，政府必須“溫柔以待”。

再比如調(diào)控供需關(guān)系，穩(wěn)住房價

收儲閑置土地，某種程度上減少了市場上可流通的土地供應(yīng)，能起到穩(wěn)住地價、房價的作用。

當然，更深一層看，地方政府在收儲時并非全盤接收，而是經(jīng)過精挑細選，收儲的多是那些可以提升賬面價值的“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”。

在政策推動下，部分優(yōu)質(zhì)地塊有望通過溢價回購，成為國資平臺的“金字招牌”。

一旦市場好轉(zhuǎn)，這些資產(chǎn)便能為地方政府帶來豐厚的回報，同時也鞏固了其在房地產(chǎn)市場的話語權(quán)。

或許，也正是出于這些考量，導(dǎo)致各地地方政府對于專項債收儲的熱情都異常高漲， 政策落地速度遠超預(yù)期。

03

在地方政府收儲實操中，炸天團注意到能 被地方政府收儲的大多是當?shù)貒Y手中的地塊。

或許， 這場轟轟烈烈閑置土地收儲潮的背后，更像是對“自家人”的精準滴灌。

據(jù)廣東首批專項債閑置土地收儲清單統(tǒng)計，48幅被收儲的地塊中，其中45塊都是當?shù)貒笏小?/p>

再比如在珠海，專項債回購的14塊土地中，6塊來自華發(fā)，6塊來自珠海大橫琴。

對于當?shù)貒蠖裕y消化的地塊被政府接盤了，自己的賬面負債瞬間好看了不少。

的確，過去幾年，在土地財政模式下，許多地方政府讓自己的城投公司、地方國企房企充當“地王收割機”。

每當市場疲軟，土地流拍風險上升，地方國企就被要求“托底”拿地，穩(wěn)住地價，穩(wěn)住財政收入。

但問題是，市場變化太快，許多地方國企買下的地塊，最終都變成了“燙手山芋”，開發(fā)不下去，資金周轉(zhuǎn)不開，反而拖垮了自己。

比如珠海華發(fā)、珠海大橫琴，這些年在本地扮演“托底俠”，現(xiàn)在自己都被土地反噬了。

地方政府當然不能讓這些“融資殼”崩盤，因為它們的債務(wù)，和政府的財政、城投債務(wù)，早已糾纏不清。

現(xiàn)在中央有政策了，地方政府當然也會優(yōu)先考慮收購當?shù)貒笫稚系拇媪块e置土地，去幫助當?shù)貒蠡瘋恕?/p>

幫助這些地方國企，等于地方政府給自己輸血，避免更大的金融風險。

的確，試想一下。

如果是地方國企倒下，那就意味著地方政府自己的融資體系出了問題，影響可能擴散到政府債務(wù)、基建投資，甚至是區(qū)域金融體系的穩(wěn)定。

所以，不管怎么樣，地方政府都要確保本地國企“安全著陸”。

如此說來， 收儲土地，對于地方國企而言，其實就是最大的政策利好。

04

當國資房企借助政府的“定向輸血”獲得生機時，民營房企似乎被有意遺忘了。

明明大家手上都有閑置土地，為什么政府的橄欖枝，大多只伸向了國資房企？

根本原因很現(xiàn)實： 民營房企，沒人敢救。

—— 救了，怕被質(zhì)疑“拉偏架”。

國資房企的錢，最終還是政府的錢，左手倒右手，誰都不會有意見。

但民企就不一樣了，救了A，B、C、D怎么辦？救的標準是什么？一旦處理不好，就可能引發(fā)更大的爭議。

—— 救了，也未必救得活。

對于許多深陷危機的民企來說，缺的可能不僅僅是幾塊土地變現(xiàn)，而是整體融資渠道被堵死后的系統(tǒng)性崩盤。

就算政府愿意高價收儲它們的土地，也未必能幫它們徹底擺脫困境。

除此以外， 民營房企的存量閑置地塊大多存在抵押融資、債務(wù)違約或法律爭議等，地方政府更不愿意去碰觸。

所以，最現(xiàn)實的辦法就是——該爆的，還是爆。

最終，產(chǎn)生的結(jié)果就是民營房企只能在激烈的市場競爭中逐步邊緣化。

05

最后，我們再回歸到文章的開篇，或許我們突然就理解了為什么深圳國資要那么強勢的入駐萬科。

在有些敘事邏輯里，只有把萬科變成“自己人”了，才能救得了萬科。

關(guān)注 大爆炸 好運 大爆發(fā)