近日，仲量聯(lián)行發(fā)布報(bào)告稱，香港樓價(jià)與收入比率已回落至2012年水平。這是否會(huì)對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響？

香港樓價(jià)與收入比率

2月25日，仲量聯(lián)行發(fā)布了《香港住宅銷售市場(chǎng)綜述》，報(bào)告稱，香港樓價(jià)與收入比率已回落至2012年水平。

報(bào)告指出，香港住宅市場(chǎng)經(jīng)歷三年顯著調(diào)整，需要刺激需求，以擺脫結(jié)構(gòu)性供應(yīng)過(guò)剩的困境。2024年底樓價(jià)與收入比率已由2021年的17.8年降至12.3年，意味著一般家庭購(gòu)買一個(gè)538平方英尺住宅單位所需的收入年期縮短了5.5年，為后續(xù)政策調(diào)整提供了空間。

仲量聯(lián)行認(rèn)為，雖然樓價(jià)回落與供應(yīng)增加符合政策目標(biāo)，但市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示地產(chǎn)發(fā)展正面臨兩大危機(jī)：2024年已批出土地上可隨時(shí)動(dòng)工的單位數(shù)目?jī)H為1.2萬(wàn)伙，按年急挫33%；而2024/25財(cái)政年度首三季地價(jià)收入急跌至約40億港元，遠(yuǎn)低于上一年度的139億港元，甚至不足本年度330億港元目標(biāo)的八分之一。

若不推出相應(yīng)政策，資產(chǎn)貶值恐將陷入惡性循環(huán)，不僅阻礙市區(qū)重建與策略規(guī)劃，更可能危及北部都會(huì)區(qū)這一香港長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的基石。

再出樓市新政

今日，香港特區(qū)政府財(cái)政司司長(zhǎng)陳茂波在香港特區(qū)立法會(huì)綜合大樓公布2025/2026財(cái)政年度特區(qū)政府財(cái)政預(yù)算案。他表示，為減輕購(gòu)買樓價(jià)較低的住宅及非住宅物業(yè)人士負(fù)擔(dān)，將征收100港元印花稅的物業(yè)價(jià)值上限由300萬(wàn)港元提高至400萬(wàn)港元，即日生效，預(yù)計(jì)可惠及約15%的物業(yè)成交個(gè)案，特區(qū)政府收入將每年減少約4億港元。

目前香港400萬(wàn)港元總價(jià)的物業(yè)，按以往1.5%的印花稅計(jì)算，稅費(fèi)約6萬(wàn)港元。從6萬(wàn)港元到100港元，意味著印花稅大幅下降99%。

陳茂波還透露，香港商業(yè)房地產(chǎn)在過(guò)去幾年面對(duì)不少挑戰(zhàn)?？紤]到寫字樓空置率近年處于高水平及未來(lái)幾年的供應(yīng)仍相對(duì)充足，特區(qū)政府在來(lái)年不會(huì)推售商業(yè)用地，讓市場(chǎng)有空間消化現(xiàn)有供應(yīng)。另外，亦會(huì)考慮將部分商業(yè)用地改劃作住宅用途，及提供更多用途上的彈性。

對(duì)此，世邦魏理仕香港區(qū)研究部主管陳錦平表示，預(yù)算案對(duì)香港房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有太大直接影響，旨在直接刺激房地產(chǎn)需求的政策措施較少。

但也有業(yè)內(nèi)專業(yè)人士認(rèn)為，香港樓市最差情況已過(guò)去，樓市穩(wěn)定向好，預(yù)計(jì)樓市“小陽(yáng)春”或延遲至3月出現(xiàn)，但升幅需視乎經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化。

影響幾何？

一直以來(lái)，香港的房?jī)r(jià)都高居不下，處于“望塵莫及”的級(jí)別，如今香港的房?jī)r(jià)回落，是否會(huì)對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響？

有業(yè)內(nèi)專業(yè)人士認(rèn)為，香港樓價(jià)回落會(huì)對(duì)內(nèi)地產(chǎn)生一些影響，但總體來(lái)說(shuō)影響并不會(huì)太大。

首先，香港的房?jī)r(jià)回落可能會(huì)導(dǎo)致內(nèi)地投資者對(duì)香港樓市的興趣降低，資金流向可能會(huì)發(fā)生變化。部分投資者或?qū)①Y金轉(zhuǎn)移到內(nèi)地樓市，導(dǎo)致內(nèi)地樓市的供需關(guān)系發(fā)生變化。

另外，香港房?jī)r(jià)的回落可能對(duì)內(nèi)地部分一線城市的豪宅產(chǎn)生影響，如上海和深圳。特別是深圳，部分樓盤已達(dá)到十幾萬(wàn)一平米，與香港的新盤價(jià)格相當(dāng)，但根據(jù)租金回報(bào)率來(lái)看，香港的租金是深圳的3到5倍，從資產(chǎn)回報(bào)角度來(lái)看，深圳的房地產(chǎn)價(jià)值低于香港。因此，隨著香港房?jī)r(jià)的回落，深圳的豪宅市場(chǎng)或面臨一定壓力。?

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