每一次下蹲，只為跳得更高。經(jīng)歷多年盤整后，上海樓市終于支棱起來了。

2024年，上海頒布“滬九條”“滬七條”等政策，同時，土地10%封頂溢價率、房地聯(lián)動價、新房集中公示紛紛取消。

也就是，從政策面放寬限購、降低置業(yè)成本，最大程度上支持購房需求，擴大了上海樓市“基本盤”；同時給予開發(fā)商更高的自由度，想什么時候賣、賣多少錢，均由市場說了算。

于是很快，露香園和中海順昌玖里風(fēng)貌別墅就以接近30萬元/㎡的“離譜價格”，打響了新政后上海新房突破限價的“第一槍”。

另外明顯直觀的一點是，過去幾年地王一直是稀罕物，隔幾年或者一年出一個，而最近半年來，上海正在批量制造，逢拍地必出地王。

縱觀全國樓市歷年土拍，共計有6幅宅地樓板價超過10萬/㎡，且全部花落上海。除了八年前的融信靜安地塊之外，另外5幅均出現(xiàn)在最近半年。其中徐匯3幅、靜安1幅、虹口1幅，拿地企業(yè)分別是綠城、宸嘉、招商、華潤&越秀、金茂。對于預(yù)期售價，市場消息有地王項目已經(jīng)看到了20萬/㎡+！

不得不說，上海房價最近邁的步子有點大！

01

上海，半年持續(xù)制造地王！

上海土拍，一向是市場冷熱的晴雨表，也是衡量樓市信心的重要風(fēng)向標(biāo)。

此前，上海土拍規(guī)則是地塊設(shè)定最高限價，溢價10%就必須漲停。

如果大家都愿意出到漲停價，就進入競品質(zhì)環(huán)節(jié)，再無法分出勝負，就通過乒乓球搖號確認(rèn)競得人。

隨著去年土拍規(guī)則的調(diào)整，商品住房用地溢價率10%的上限要求被取消后，上海土地市場重新回歸“價高者得”，至今已有超過20幅地塊溢價率在10%以上，其中兩幅達到40%及以上。

2024年四批次土拍中，綠城以最高限價48.048億元競得徐匯濱江地塊，溢價率30%，不僅見證了上海土拍最后一次“搖乒乓球”，其成交樓板價13.1萬元/㎡一舉登上彼時全國“單價地王”寶座。

而近期，綠城徐匯濱江項目案名揭曉：綠城·潮鳴東方，規(guī)劃3棟高層住宅，清一色大平層戶型。由于不設(shè)房地聯(lián)動價，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)估售價將突破20萬/㎡。

另外一幅溢價率40%地塊，為宸嘉發(fā)展競得的徐匯龍華地塊，成交總價43.824億元，樓板價12.6萬元/平方米。雖然地段和地價略遜于徐匯濱江地王，但7000元/㎡裝標(biāo)已經(jīng)突破歷史，預(yù)期保本售價也將達到18萬/㎡。

另外比較受關(guān)注的新楊思板塊。華潤&越秀&中能建以74426元/㎡樓板價拿下20B-12地塊，溢價率40.37%，是土拍恢復(fù)價高者得后溢價率最高的宅地。而旁邊的新楊思上園整盤均價不過9.9萬/㎡。在今年首輪土拍中，華潤&越秀聯(lián)合體再度落子新楊思，樓板價上漲至74695元/㎡，溢價率33.38%。

如果說第一次拿地是在給新楊思上園作嫁衣，那后一次拿地，刷新自己創(chuàng)造的樓板價紀(jì)錄，更是在托舉整個新楊思板塊。

虹口瑞虹地塊同樣有意思，現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)主要圍繞在中海、招商綠城、金茂聯(lián)合體之間展開，三家勢在必得。經(jīng)過184輪拉鋸競價，最終金茂&新加坡慶隆聯(lián)合體在中止價之前成功拿下該地塊，成交總價89.6435億元，溢價率38.21%，樓板價約117474元/㎡。

細看其他競拍房企，在市區(qū)都有項目，報名參拍的心態(tài)自然是能拿到地當(dāng)然最好，如果拿不到去抬價也是不錯的選擇。比如華潤去年11月拿下的虹口內(nèi)環(huán)地塊，樓板價9.3萬/㎡，遠低于瑞虹地塊，未來入市壓力將大為減輕。

最終，金茂聯(lián)合體用近90億承擔(dān)了所有，拿到了搶灘內(nèi)環(huán)的籌碼，當(dāng)然也是所有人喜聞樂見的結(jié)果。

而一個月后，上海第三批次土拍將打響，4幅宅地，總起價約113.3億元。其中靜安大寧、浦東北蔡有望鎖定板塊內(nèi)新的地王。

不難看出，目前拍地以少量多次的節(jié)奏推進，并且每次都不乏一些熱門板塊壓箱底優(yōu)質(zhì)地塊，以此提升房企拿地積極性和市場熱度。

02

一場解套大戰(zhàn)：沒有最高，只有更高

地價沒有最高，只有更高。

這不，上海靜安寺商圈“悄悄”出了一個單價地王！

2月25日，靜安區(qū)兩宗地塊成功以協(xié)議方式出讓，成交總價5.6171億元，競得人為隸屬于靜安國資委的上海靜投置新城市更新建設(shè)有限公司。

其中一幅風(fēng)貌住宅地塊成交總價約4.87億元，樓板價約16.23萬/㎡，創(chuàng)下本市協(xié)議出讓地塊樓板價新高；同時遠遠超過綠城徐匯濱江的13.1萬/㎡，問鼎上海新的“單價地王”。

該地塊非常迷你，出讓面積僅2084㎡，容積率1.44，限高12米，未來預(yù)計會打造為三層風(fēng)貌別墅。有業(yè)內(nèi)人士表示，鑒于地塊本身如此優(yōu)越的地段位置及其供應(yīng)稀缺性，該地塊別墅價格預(yù)期大概率會超過25萬/㎡，甚至有望沖擊上海房價天花板。

經(jīng)濟學(xué)家凱恩斯提出的“博傻理論”認(rèn)為，投資者愿意花高價購買資產(chǎn)，是因為他們預(yù)期會有一個更大的“笨蛋”愿意以更高的價格接手。這一理論在土地市場中同樣適用。地價的上漲，本質(zhì)上是開發(fā)商對未來房價的樂觀預(yù)期，但這一預(yù)期能否實現(xiàn)，仍然存在不確定性。

比如上一輪地價快速上漲時期是2015—2016年，最終的頂峰出現(xiàn)在2016年夏天，融信樓板價超10萬每平拿下靜安中興路宅地，此后被套牢多年。而且口罩事件又讓房價跌跌不休，上漲的紅利快速打回原形。

但這一輪地價頂峰出現(xiàn)在何時尚不可知，隨之而來的房價上漲壓力，購房者能否買單也將持續(xù)考驗開發(fā)商的耐力。

伴隨地價飆升，未來房價也將不可避免水漲船高。那誰來買單呢？

顯然，這些單價10萬+、總價動輒上千萬的豪宅，與普通家庭沒什么直接關(guān)系。

數(shù)據(jù)顯示，2024年上海整個新房市場單價10萬元/㎡+項目一共成交了9588套，總價3000萬元以上豪宅累計成交約2600套，已經(jīng)消耗了不少購買力。

對于今年而言，設(shè)置聯(lián)動價的項目越賣越少，即使有這些新晉地王“抬轎子”，眾多新項目能否比去年更好地消化，短期是有一定擔(dān)憂，對于房企營銷提出了更高的挑戰(zhàn)。

03

狂熱與理性的十字路口

申度君認(rèn)為，土地價格的市場化，無疑是推動房價市場化的重要一步。然而，市場化并不意味著沒有風(fēng)險。地價的快速上漲，雖然能在短期內(nèi)提振市場，但也可能帶來房價泡沫的風(fēng)險。因此，如何在支持市場發(fā)展的同時，防范市場風(fēng)險，成為政策制定者和市場參與者需要共同面對的挑戰(zhàn)。

對于房企而言，地王的頻現(xiàn)既是機遇，也是挑戰(zhàn)。如何在高價拿地的同時，確保項目的盈利能力和市場競爭力，成為房企需要思考的問題。對于購房者而言，如何在房價上漲的背景下，理性購房，避免成為“博傻理論”中的“最大笨蛋”，同樣需要謹(jǐn)慎對待。

申度君認(rèn)為，上海樓市的“地王盛宴”，是政策紅利、資本博弈與稀缺性崇拜的共振結(jié)果。然而，當(dāng)核心區(qū)房價沖上30萬/㎡，市場已站在狂熱與理性的十字路口，機遇與風(fēng)險隱藏其中。在未來的發(fā)展中，如何在市場化與風(fēng)險之間找到平衡，將成為上海樓市健康發(fā)展的關(guān)鍵。