2025年廈門第一場(chǎng)土拍于3月21日舉行，地塊名單已經(jīng)出爐，。

首輪土拍出讓的5幅地塊：

①、思明區(qū)，2025P04 地塊（開元片區(qū)將軍祠）：

②、海滄區(qū)，2025HP01 地塊（新陽片區(qū)樂活島）；

③、同安區(qū)，2025TP01 地塊（西柯片區(qū)）；

④、同安區(qū)，T2025P01 地塊（祥和片區(qū)）；

⑤、湖里區(qū)，2025P05 地塊（后埔片區(qū)）；

1、思明區(qū)，2025P04 地塊（開元片區(qū)將軍祠）：

A、土地面積：1.46公頃，建筑面積：6.55萬㎡，起叫價(jià)：29.8億，樓面地價(jià)：46929元/㎡（其中住宅4.8萬/㎡），容積率4.5.

B、周邊二手房與地塊：

①、筼筜書院，房齡，2011年，目前廈門各二手房平臺(tái)的掛牌均價(jià)是7.3~8.9萬/㎡；近日87.9㎡成交價(jià)7.37萬/㎡。

②、陽鴻新城：房齡，2003年，目前廈門各二手房平臺(tái)的掛牌均價(jià)是5.6~7.8萬/㎡，近期成交價(jià)是6.47萬/㎡；

③、假日萬壽公寓：房齡，1998~2004年，目前廈門各二手房平臺(tái)的掛牌均價(jià)是4.6~6.3萬/㎡，近期成交價(jià)是5.5萬/㎡；

周邊大多數(shù)是二三十年的社區(qū)，較新的有筼筜書院，迄今14年左右，均價(jià)超7萬/㎡以上，而高峰期更是超12萬/㎡。

④、周邊地塊：國貿(mào)將軍祠地塊：廈門“地王”，于2024年3月土拍，152輪競(jìng)價(jià)，溢價(jià)率超40%，最終成交樓面價(jià)6.26萬/㎡。

2、海滄區(qū)，2025HP01 地塊（新陽片區(qū)樂活島）；

A、土地面積：約3.24公頃，計(jì)價(jià)建筑面積6.44萬㎡。地塊起拍總價(jià)10.2億，住宅起拍樓面價(jià)1.6萬/㎡，容積率1.99.

B、周邊二手房與地塊：

①、建發(fā)和璽，房齡，2022年，目前廈門各二手房平臺(tái)的掛牌均價(jià)是2.7~3.5萬/㎡；近日126.73㎡成交價(jià)3.19萬/㎡。

①、建發(fā)灣璟，房齡，2022年左右，目前廈門各二手房平臺(tái)的掛牌均價(jià)是2.8~4.1萬/㎡；近日106.96㎡成交價(jià)3萬/㎡。

③、廈門中央公園，房齡，2021年，目前廈門各二手房平臺(tái)的掛牌均價(jià)是2.4~3.3/㎡；近日113.33㎡成交價(jià)2.66萬/㎡。

周邊大多數(shù)是近幾年的次新房，多數(shù)為2020年之后才交付，目前配套聚齊了教育（雙十海附庚西學(xué)校9年制、一島三幼兒園）、商業(yè)（17萬㎡的招商海滄花園城，去年?duì)I業(yè)額超7.5億）、地鐵（已開通地鐵2號(hào)線新陽大道站、新垵站，預(yù)計(jì)后續(xù)可換乘4、6號(hào)線）、醫(yī)療（三甲級(jí)別長庚醫(yī)院）、休閑三公園（南岸濱海公園、南岸綠軸、馬鑾灣帶狀公園）。

④、周邊新地塊：雙十海附庚西小學(xué)南側(cè)總地塊的總建筑約11.9萬，本次地塊的總建筑6.44萬㎡，相當(dāng)于一分為二，還有另外一半的地塊尚未出讓。該地塊容積率2，大概率打造洋房或者疊加，而剩余另一半地塊的產(chǎn)品類型、面積將會(huì)互補(bǔ)。

周邊新盤：象嶼自在海、建發(fā)閱海、灣墅，而從容積率1.99看，競(jìng)品主要是閱海、灣墅，雖然同為樂活島，細(xì)化來看，南北兩側(cè)主打的最核心賣點(diǎn)稍有不同，大概率會(huì)做產(chǎn)品差異化。

3、同安區(qū)，2025TP01 地塊（西柯片區(qū)）、T2025P01 地塊（祥和片區(qū)）；

西柯地塊，約1.66公頃，總計(jì)價(jià)建筑面3.48萬㎡，起拍總價(jià)3.48億，住宅起拍樓面價(jià)1萬/㎡；容積率2.1；

祥和地塊，約7.41公頃，總計(jì)價(jià)建筑面13.74萬㎡，起拍總價(jià)13.76億，起拍樓面價(jià)1萬/㎡，容積率1.86；

西柯地塊在2023年曾流拍，今年縮小了建筑面積、降低容積率后重新出讓。

祥和地塊，周邊二手房近半年成交價(jià)0.94~1.73萬/㎡。

4、湖里區(qū)，2025P05 地塊（后埔片區(qū)）；

約1.47公頃，計(jì)價(jià)建筑面積3.56萬㎡。地塊起拍總價(jià)14.7億，住宅起拍樓面價(jià)4.2萬/㎡，容積率為2.42。

湖邊水庫南岸，一線臨湖景觀，緊鄰地鐵2號(hào)線，蔡塘廣場(chǎng)。

周邊二手房：近一年成交價(jià)3~5萬/㎡。

世茂湖濱首府，3.9~5萬/㎡；

融景灣，2024年成交5萬/㎡；金山湖景大廈，近期成交4.32萬/㎡。

本幅地塊不大，僅3.56萬㎡，一線湖景、地鐵、商業(yè)，周邊生活配套逐步完善，交通便利，有發(fā)展?jié)摿Α?/p>

隨著容積率和第四代住宅的迭代，“高端改善+剛需保障”會(huì)兩條腿走路。

土拍市場(chǎng)向來是樓市的晴雨表，不僅在于樓面價(jià)，更多在于預(yù)期和探清高層的態(tài)度，而在當(dāng)下的市場(chǎng)中，我們應(yīng)該做的，是不停的根據(jù)歷史周期的演變，持續(xù)地優(yōu)化自己。