一線(xiàn)城市的樓市，終于不再寒冷。

2025年2月，北京二手房成交11876套，同比增長(zhǎng)87.6%；深圳一二手房網(wǎng)簽6161套，同比增長(zhǎng)119%；上海二手房網(wǎng)簽16742套，創(chuàng)下近三年同期新高。這一串?dāng)?shù)字，透露出的信息很清晰——樓市，動(dòng)了。

但更有意思的，往往藏在這些數(shù)字背后。

01

一線(xiàn)城市，終于有人搶房了

2月26日，上海普陀區(qū)“越秀蘇河和樾府”項(xiàng)目和靜安區(qū)的“越秀靜安天玥”項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)即售罄。

這是2024年9月“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策出臺(tái)后的又一次“日光盤(pán)”。

有意思的是，買(mǎi)房的人，和以前不太一樣了。

過(guò)去三年，撐起上海樓市的，是手握幾套房、看準(zhǔn)時(shí)機(jī)換房的改善型買(mǎi)家。但現(xiàn)在，剛需開(kāi)始沖進(jìn)來(lái)了。

“好多年輕人手里攥著家里的錢(qián)，一邊打聽(tīng)利率政策，一邊盯著熱門(mén)板塊。”一位上海中介說(shuō)。

深圳也不例外。2025年2月，深圳一手住宅網(wǎng)簽2484套，同比增長(zhǎng)141%。一名深圳中介直言：“門(mén)店帶看量比去年10月前增長(zhǎng)了10%左右，年輕客戶(hù)明顯多了起來(lái)。”

北京則更直接。2024年四季度，北京二手房成交57686套，創(chuàng)下21個(gè)月以來(lái)的最高值。新政之后，議價(jià)空間迅速收窄，房東的底氣回來(lái)了，買(mǎi)家的耐心沒(méi)了。

樓市情緒，正在逆轉(zhuǎn)。

02

是誰(shuí)，在掃貨？

政策，始終是樓市的方向盤(pán)。

從2023年下半年開(kāi)始，政策大幅松綁。首付降了，貸款利率降了，甚至連北京、上海這樣的核心城市，購(gòu)房門(mén)檻都在降低。

但真正引爆市場(chǎng)的，還是心理預(yù)期的變化。

一個(gè)關(guān)鍵的信號(hào)是——土地市場(chǎng)熱了。

2月20日，上海首場(chǎng)土地拍賣(mài)，4宗地塊吸引了17家房企競(jìng)拍，最終成交價(jià)159.2億元，平均溢價(jià)率超33%。其中，虹口區(qū)瑞虹新城地塊，刷新了區(qū)域“地王”紀(jì)錄。

杭州更夸張。2月份，杭州共出讓14宗涉宅用地，12宗溢價(jià)成交，最高溢價(jià)率72.48%。拿地的，依舊是央國(guó)企和少數(shù)活下來(lái)的優(yōu)質(zhì)民企。

土地市場(chǎng)回暖，房企敢于高價(jià)拿地，說(shuō)明什么？他們賭，樓市已經(jīng)觸底了。

03

二線(xiàn)城市，冰火兩重天

樓市的回暖，不是雨露均沾。

成都，依舊火熱。2024年成交商品住房11.39萬(wàn)套，穩(wěn)居全國(guó)第一。進(jìn)入2025年，成都新房、二手房成交連續(xù)三周增長(zhǎng)，2月份賣(mài)出超2萬(wàn)套房。

南京也不遑多讓。2月份，南京商品住宅成交面積同比增長(zhǎng)40.54%，去化率達(dá)到24%，比2024年全年15%的去化率高出一大截。

但熱的，永遠(yuǎn)是那些“能賣(mài)得動(dòng)”的城市和板塊。

杭州，申花板塊的馥香園，一個(gè)月帶看量9000多次，幾乎擠滿(mǎn)了來(lái)自溫州、臺(tái)州、義烏的買(mǎi)家；但外圍板塊，依舊冷清，去化周期高達(dá)17.9個(gè)月。

市場(chǎng)正在撕裂，“好地段、好產(chǎn)品，越賣(mài)越貴，差的，連價(jià)格都沒(méi)有意義了?！?/p>

為什么，這一輪回暖，和以往不一樣？

2024年的樓市，充滿(mǎn)不確定性，政策和市場(chǎng)都在試探底線(xiàn)。

但2025年，這個(gè)底線(xiàn)，似乎被踩實(shí)了。

1. 政策底已明確：

全國(guó)兩會(huì)政府工作報(bào)告中，“穩(wěn)樓市”被多次強(qiáng)調(diào)。從“穩(wěn)住樓市股市”到“更大力度促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”，政策方向，已然清晰。

2. 資金面更寬松：

各地加大了公積金支持力度，貸款利率不斷下調(diào)，購(gòu)房成本降到近幾年最低。手握現(xiàn)金的人，蠢蠢欲動(dòng)。

3. 市場(chǎng)信心回來(lái)了：

土地市場(chǎng)火熱，房企積極推盤(pán)，核心城市庫(kù)存消化加快，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理，正在復(fù)蘇。

市場(chǎng)情緒，總是比數(shù)據(jù)更敏感。當(dāng)下的樓市，不再是死水一潭，而是波瀾初起。

04

但，別高興太早

這一輪樓市回暖，雖然數(shù)據(jù)亮眼，但風(fēng)險(xiǎn)仍在。

首先，熱的是核心城市，冷的是三四線(xiàn)城市。

北京、上海、深圳、成都、南京這些“有人、有錢(qián)、有產(chǎn)業(yè)”的城市在回暖，但以往作為銷(xiāo)售主力的三四線(xiàn)城市，仍深陷庫(kù)存泥潭。

其次，回暖靠政策，能持續(xù)多久？

政策可以托起一時(shí)的需求，但如果經(jīng)濟(jì)基本面不穩(wěn)，居民收入不漲，這波“小陽(yáng)春”，隨時(shí)可能熄火。

市場(chǎng)已經(jīng)從極寒中走出來(lái)，但離真正的繁榮，還有很長(zhǎng)的路要走。

結(jié)尾

這次，你該上車(chē)嗎？

對(duì)于購(gòu)房者而言，這可能是最后的窗口期。

政策放松、利率降低、核心城市庫(kù)存消化加快，種種跡象都在釋放一個(gè)信號(hào)——樓市底部，已現(xiàn)。

但別忘了，這個(gè)市場(chǎng)，永遠(yuǎn)是“優(yōu)者恒優(yōu)”。

在好城市、好地段、好產(chǎn)品上，猶豫，意味著錯(cuò)過(guò)。

而在那些人煙稀少、產(chǎn)業(yè)空心的地方，價(jià)格再低，也只是數(shù)字游戲。

樓市回暖了，但這一次，真的不是人人都有機(jī)會(huì)。