九龍灣置業(yè)和藍城”分手“。

曾經由九龍灣置業(yè)和藍城聯(lián)手打造的高端別墅項目——“玖曲風荷”，如今藍城退出，項目由九龍灣置業(yè)操盤，對于這個備案價超3萬元/㎡的高端別墅項目，失去宋衛(wèi)平藍城文化價值屬性包裝，你還愿意買單嗎？

PART 01

風云驟變：

藍城撤場始末與危機化解

合作破裂 ，一場“體面分手”！

2024年10月24日，揚州九耀置業(yè)有限公司一紙公告震動樓市：九龍灣與藍城正式解除《揚州GZ307地塊開發(fā)委托管理及商品房銷售合同書》，雙方不再合作，玖曲風荷的案名和營銷推廣都不再提及”藍城“品牌。項目案名剝離“藍城”印記。

2024年11月之后，在玖曲風荷 發(fā)布的公眾號內容里，可以看“藍城”已經除名，僅有“九龍灣置業(yè)”的名字。

▲2024年11月出街資料

▲2024年8月出街資料

時間撥回到2023年7月11日，藍城房地產建設管理集團有限公司中標GZ307地塊房地產開發(fā)委托管理（代建）及商品銷售服務采購項目。

中標價： 委托管理服務費（含品牌）按項目銷售額（以實際銷售成交價為準）x2%，項目管理費按項目EPC合同中標價x2%，項目營銷費按總銷售額的3% 。

2023年7月21日，九龍灣集團與藍城集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方官宣攜手打造GZ307項目。

2023年10月24日，藍城董事長宋衛(wèi)平一行來到揚州，與揚州經開區(qū)領導就品質合作開展交流。

座談會上宋衛(wèi)平表示： 希望利用藍城20余年服務全產業(yè)鏈的優(yōu)勢資源，在玖曲風荷項目上，深耕揚州當?shù)匚幕?，精研匠造品質，匠筑符合揚州生活文化的“好房子”。

攜手深度合作的愿景終究未能實現(xiàn)。

這場看似突然的“分手”，實為長三角代建模式轉型的縮影。據(jù)中國房地產業(yè)協(xié)會代建專委會數(shù)據(jù)顯示，2024年長三角代建項目合作終止率同比上升12%，主因地方國企強化開發(fā)自主權與代建方成本管控矛盾。

通常，商品住宅代建均會涉及代銷，本次玖曲風荷項目，藍城同樣涉及代銷，據(jù)揚州房產信息網最新數(shù)據(jù)顯示，玖曲風荷自2024年3月正式開盤至今已有1年，備案的未售59套，認購6套，銷售情況實屬慘淡。（截至2025年3月10日）

根據(jù)中指研究院報道， 對于代銷項目，委托方通常要求代銷項目去化率超70%才會支付合同款，這可能也是藍城與九龍灣置業(yè)代建合作終止的主要原因之一。

短暫震蕩下的危機化解！

面對危機，九龍灣祭出組合拳：

1、重新招銷售代理公司

2024年12月常熟房管家網絡科技有限公司中標， 別墅銷售代理費率1.99%，洋房銷售代理費率0.98% 。

2、418一系列新動作！

在經開區(qū)品質樓盤推介會專場活動上，九龍灣置業(yè)透露今年418前后，玖曲風荷將推出二期產品，同步公開建面約220㎡別墅樣板間、地庫實景示范區(qū)，以及全新別墅巷道。

PART 02

產品硬核：

低密基因與宋風美學

雖有磕絆，但是不可否認，玖曲風荷是運河畔少有的高端低密墅區(qū)。

揚州主城對比：瘦西湖板塊目前在售項目容積率1.2-1.8，玖曲風荷容積率僅1.05，市場少有。

產品結構：131套合院全城罕見，碾壓同類競品；

得房率革命：建面約240㎡戶型得房率約130％，干掛石材到頂+部分鋁板立面、地下挑高約5.7米、南向面寬約33米……

宋風IP的現(xiàn)代演繹： 合院的外立面采用全石材干掛到頂，局部采用鋁板，并打造懸山頂、懸魚、魚鱗瓦、絞角造......工藝復雜，造價成本高。

品牌物業(yè)：綠城物業(yè)，提供園區(qū)生活、健康醫(yī)療、文化教育服務體系。

社群運營：項目打造了“風荷社”，為玖曲風荷業(yè)主搭建專屬特色生活服務體系。

PART 03

板塊崛起：

30億文旅投資的價值重構

環(huán)顧玖曲風荷四周，2025年滔天富貴砸來，利好不斷兌現(xiàn)！

揚州凱賓斯基酒店&揚州畢思圖飯店：力爭今年4.18正式開業(yè)。未來也將成為區(qū)域文旅的重要增長極。

大運之舟（沉浸式主題商業(yè)街區(qū)）：作為30億文旅項目的一部分，未來將和五星級酒店（諾園-凱賓斯基酒店）、運河船說、運河花海、電競樂園、生態(tài)民宿酒店、揚子津古鎮(zhèn)、菩提灣國學館、黨史文化公園等項目，形成國風文旅綜合體。預計今年6月底全面竣工。

交通升級：潤揚快速路南延工程正在火熱進行，力爭實現(xiàn)2025年年底順利通車，快速連接快速路網，通達全城。

PART 04

未來之戰(zhàn)：

國企操盤時代的機遇與挑戰(zhàn)

1、產品迭代壓力

玖曲風荷需突破“藍城遺產”光環(huán)，現(xiàn)在藍城離開，玖曲風荷由九龍灣置業(yè)操盤。

九龍灣置業(yè)是經開區(qū)管委會下屬國有全資子公司，深耕經開區(qū)，先后開發(fā)了樹人園、潤園、開璞園、瓏著等。 從九龍灣置業(yè)的開發(fā)軌跡來看，從最開始是城郊剛需盤，到這兩年二城板塊的剛改盤。

玖曲風荷是九龍灣置業(yè)TOP級產品系「玖系」的首發(fā)突破之作，2025年新推二期產品創(chuàng)新度和市場認可度，有待時間檢驗。

2、資金鏈考驗

根據(jù)此前發(fā)布的總包招標公告獲悉，合同估價6.15億元，目前項目開盤1年，去化不到一成，資金回款壓力大。

3、客群深度挖掘

玖曲風荷主打的合院產品，產品稀缺，價格自然也非常高，備案均價29412元/㎡-36178元/㎡！

▼ 以15#101產品為例，總價約970萬！接近一千萬！

揚州千萬凈值家庭畢竟有限，需拓展南京、鎮(zhèn)江跨城客源。此外揚州高端市場本就競爭激烈，對玖曲風荷而言，去化壓力較大！

當行業(yè)震蕩期遭遇產品主義堅守，玖曲風荷證明：真正的頂豪從來不是標簽堆砌，而是對土地稟賦的敬畏、對文化基因的解碼、對財富邏輯的洞察。

這場藍城撤場危機，反而成就了揚州國企開發(fā)史上的里程碑——它標志著地方平臺公司正從“土地整理者”進化為“生活方式運營商”。

在古運河第九道灣，一場關于中國式高端住區(qū)的敘事，正在改寫規(guī)則。