■撰文 | 李冠喬 ? 《地盤》特邀撰稿人

兩會(huì)結(jié)束之際的一場(chǎng)發(fā)布會(huì)，猶豫向樓市扔下一枚深水炸彈，讓人驚呼，樓市真的要變天了！

1、2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入城市更新范圍。

2、住建部正在制定“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)，住宅層高的標(biāo)準(zhǔn)將從“不低于2.8米”提高到“不低于3米”。

其實(shí)，對(duì)于老舊小區(qū)的改造早在2019年就提出來了，但由于牽扯到方方面面的利益，推進(jìn)一直不是很順利。

后來，在中央明確樓市去庫存的主旋律下，有了財(cái)政專項(xiàng)債、地方債的進(jìn)一步支持，讓我們感受到舊改的速度快了起來。

從首批35個(gè)超大城市、大城市的城中村、老舊小區(qū)改造，后來大范圍擴(kuò)展到300個(gè)城市，從地方國資主體的商品住宅收儲(chǔ)、房票安置，到現(xiàn)在又提出2000年以前的老房子都要納入城市更新范圍，這背后其實(shí)還是為了樓市去庫存。

那么，這個(gè)老舊小區(qū)具體有多少呢，各大媒體反饋的數(shù)據(jù)并不一致，我們從權(quán)威部門公布的數(shù)字作個(gè)大致了解。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)年鑒顯示，截至2020年11月1日，2000年以前老舊小區(qū)的住房（套數(shù)）占了全國存量住宅的35%。

全國2000年以前老舊小區(qū)數(shù)據(jù)一覽

事實(shí)上，城市更新并不代表要全部“拆除重建”，畢竟各種歷史原因，原有居民的訴求并不完全一致，還是要在尊重大家意愿的基礎(chǔ)上，盡量采取小規(guī)模推行、漸進(jìn)式有機(jī)更新和微改造的方式進(jìn)行。

比如，這兩年樓市的典型城市鄭州，對(duì)老舊小區(qū)更新改造就蹚出了不一樣的路子，包括老小區(qū)路面管網(wǎng)改造升級(jí)、墻體外加保溫層翻新、多數(shù)居民同意后加裝電梯、居住微環(huán)境提升等一系列措施。

在充分調(diào)動(dòng)基層影響力的情況下，使一批老舊家屬院、無物業(yè)居民小區(qū)維護(hù)不到位的狀況大大得到改善。

鄭州老舊小區(qū)改造對(duì)比

當(dāng)然，對(duì)于一些年代確實(shí)久遠(yuǎn)，經(jīng)權(quán)威部門鑒定已經(jīng)屬于危房的老舊住宅，在征求群眾意見的前提下予以拆除，以房票置換的方式安置。

大家都知道，過去的老房子面積普遍不大，要是按八折估算，2000年以前老舊小區(qū)大概住了1億戶、3億人左右。

如果，這其中的20%拆除重建的話，大約對(duì)應(yīng)2000萬戶居民，6000萬人左右。

這就意味著，一批不小的需求被釋放了出來，不管是買次新二手房，還是存量新房，對(duì)去庫存還是會(huì)產(chǎn)生不小的影響。

接下來，所有手里有房的業(yè)主，如果有機(jī)會(huì)被拆遷，千萬記住不能猶豫，這可能是你把老房子優(yōu)化掉的最后機(jī)會(huì)了。

畢竟，隨著好房子的標(biāo)準(zhǔn)落地，未來將有一大批設(shè)計(jì)理念先進(jìn)、居住體驗(yàn)舒適、得房率100%甚至更高的好產(chǎn)品入市，對(duì)老破小的房子來說將會(huì)是降維式打擊。

第四代住宅效果示意

大家都知道，這兩年的房地產(chǎn)下行期，不少人遇到最大的問題，就是手里的房子想出手，不僅賣不上價(jià)，也很難賣出去。

眼看著，以“第四代住宅”為代表的好房子加速入市，像什么垂直森林、黑科技社區(qū)、空中四合院……聽起來像科幻片照進(jìn)現(xiàn)實(shí)。

但最慌的可能是老破小二手房房東：“新房這么香，我家老破小還有人要嗎？”

不得不承認(rèn)，樓市即將上演“達(dá)爾文式淘汰”——“能抗跌的二手房，要么有地段，要么有學(xué)區(qū)，剩下的全看命！”

難怪有人說，未來二手房的命運(yùn)，50%看地段，30%看房東智商，剩下20%全靠玄學(xué)！

某老舊小區(qū)現(xiàn)狀

好房子當(dāng)然不是洪水猛獸，而是樓市進(jìn)化的必然。

對(duì)老百姓來說，“新房越卷，百姓越甜”——倒逼城市升級(jí)，淘汰落后產(chǎn)品，最終讓普通人住得更好！

信號(hào)已經(jīng)十分明顯，接下來就看你去如何選擇了。

給三類人的血淚忠告！

剛需小白：預(yù)算有限？瞄準(zhǔn)主城區(qū)“老破小”撿漏，但切記“寧要市區(qū)一張床，不要遠(yuǎn)郊一套房”！想買新房的話，先弄清楚新房的得房率到底是多少！

置換改善：趕緊賣掉非核心區(qū)的老破小，置換第四代住宅或次新學(xué)區(qū)房，“現(xiàn)在不跑，將來跪著賣”！

投資客：遠(yuǎn)離“老破大”！未來接盤俠只認(rèn)“要么最新、要么學(xué)區(qū)”。

不管你承認(rèn)不承認(rèn)，“第四代住宅”產(chǎn)品的碾壓之勢(shì)，已經(jīng)洶涌而來。

問題來了！市場(chǎng)上那些已經(jīng)被嚴(yán)重打擊信心的二手房東，手里的二手房該怎么辦？市場(chǎng)上那些在售的高容積率、高公攤的新房要不要降價(jià)去庫存？

如果你是二手房房東，現(xiàn)在會(huì)選擇“割肉離場(chǎng)”還是“躺平硬剛”？評(píng)論區(qū)吵起來！