3月18日，招商蛇口（001979.SZ）發(fā)布了2024年業(yè)績(jī)。然而，交出的成績(jī)單并不亮眼。

財(cái)報(bào)顯示，公司營(yíng)業(yè)收入為1789.48億元，同比微增2.25%；歸母凈利潤(rùn)40.39億元，同比下滑36.09%；扣非歸母凈利潤(rùn)約為24.49億元，同比下降57.27%。

2024年，招商蛇口的信用減值損失、資產(chǎn)減值損失合計(jì)約為60.34億元，相較于2023年增長(zhǎng)了1.5倍，對(duì)于利潤(rùn)構(gòu)成了較大影響。其中，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備達(dá)35.75億元，主要原因?yàn)椴糠址康禺a(chǎn)項(xiàng)目銷售價(jià)格未達(dá)預(yù)期。

此外，該公司2024年毛利率下滑了1.28%，資產(chǎn)總額縮水了5.31%。

分區(qū)域來(lái)看，江南區(qū)域2024年?duì)I收占比28.27%，位居第一；華東區(qū)域貢獻(xiàn)占比23.61%，位居第二；華南區(qū)域占公司總營(yíng)收20.91%，排名第三。

地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)仍然是招商蛇口最主要的營(yíng)收來(lái)源，占比87.38%，其余部分為資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與物業(yè)服務(wù)。其中，物業(yè)服務(wù)2024年增長(zhǎng)9.37%，收入達(dá)到154.37億元，在三個(gè)業(yè)務(wù)板塊中增長(zhǎng)相對(duì)較多。

華東區(qū)域業(yè)績(jī)掉隊(duì)

2024年，招商蛇口簽約銷售金額為2193.02億元，簽約銷售面積為935.9萬(wàn)平方米，處于行業(yè)前五。

從區(qū)域貢獻(xiàn)度來(lái)看，華東區(qū)域營(yíng)收占比從2023年的26.38%滑落至2024年的23.61%，跌出第一；江南區(qū)域2024年?duì)I收增長(zhǎng)21%，在招商蛇口總盤子中占比28.27%，反超華東位居第一；華南區(qū)域2024年也有38.53%的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，占公司總營(yíng)收20.91%。

同時(shí)，在華東區(qū)域中，作為招商蛇口傳統(tǒng)戰(zhàn)略高地的上海，2024年銷售成績(jī)更是嚴(yán)重掉隊(duì)。

2023年招商蛇口在上海銷售額645.57億元，排名第一。2024年驟降至348.47億元，同比下降46%，失去頭把交椅，市場(chǎng)份額被中海、保利反超。其中，中海地產(chǎn)2024年在上海全口徑銷售額702億元，超出招商蛇口1倍多。

上海市場(chǎng)集中度CR10從2023年的58%上升至2024年的65%，但招商蛇口市占率從12.3%下滑至8.7%。

具體項(xiàng)目層面，招商蛇口2024年新推的松江時(shí)代潮派TOD項(xiàng)目?jī)纱伍_盤去化率僅77%，閔行浦江瀾庭項(xiàng)目三次開盤去化率42%，遠(yuǎn)低于2023年核心項(xiàng)目85%以上的去化水平。

低去化率導(dǎo)致存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)從2023年的987天上升至2024年的1245天，資金占用成本同比增加12.96%。

在此情況下，擔(dān)任招商蛇口華東區(qū)域總經(jīng)理的溫恩奇壓力倍增。

溫恩奇自2024年初起升任招商蛇口華東區(qū)域總經(jīng)理，并繼續(xù)兼任上海公司總經(jīng)理。此次晉升與其在2022-2023年連續(xù)兩年帶領(lǐng)上海公司實(shí)現(xiàn)銷售額超600億元的業(yè)績(jī)直接相關(guān)（2022年741.25億元、2023年645.57億元）。

華東區(qū)域是招商蛇口核心利潤(rùn)貢獻(xiàn)區(qū)，而溫恩奇的前任蔣鐵峰、呂斌均以“華東區(qū)域總經(jīng)理兼上?？偨?jīng)理”身份推動(dòng)上海市場(chǎng)擴(kuò)張，后分別升任集團(tuán)董事長(zhǎng)、副總經(jīng)理。溫恩奇的晉升想必也是招商蛇口“上海戰(zhàn)略高地”這一傳統(tǒng)的延續(xù)。

但溫恩奇此番剛履新一年，就丟掉了上海銷冠，雖說(shuō)也有客觀因素，但在上海市場(chǎng)下滑幅度如此之大，也是始料未及的。

或許正是為了應(yīng)對(duì)上海市場(chǎng)份額競(jìng)爭(zhēng)壓力，2025年1月，招商蛇口對(duì)華東區(qū)域進(jìn)行了架構(gòu)調(diào)整，杭州公司正式更名為浙江公司，寧波公司則調(diào)整為事業(yè)部，并入浙江公司管理。此番調(diào)整后，華東區(qū)域的城市公司架構(gòu)將精簡(jiǎn)為上海公司、浙江公司和福建公司。

與此同時(shí)，招商蛇口總部調(diào)任原深圳營(yíng)銷負(fù)責(zé)人張哲至華東區(qū)域，主導(dǎo)上海豪宅項(xiàng)目營(yíng)銷，旨在進(jìn)一步推動(dòng)提高去化效率。

多元化戰(zhàn)略能否奏效

3月18日下午，招商蛇口召開了2024年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)暨投資者交流會(huì)。招商蛇口董事長(zhǎng)蔣鐵峰在會(huì)上表示，公司在戰(zhàn)略上要做到“四不失”，即不失誤、不失血、不失速、不失志。同時(shí)，會(huì)進(jìn)一步提升運(yùn)營(yíng)板塊在總營(yíng)收的占比，即“第二增長(zhǎng)曲線”。

蔣鐵峰自2023年9月接替許永軍正式擔(dān)任招商蛇口董事長(zhǎng)，與有著多元化業(yè)務(wù)背景的總經(jīng)理朱文凱搭檔。在當(dāng)年年初的業(yè)績(jī)會(huì)上，蔣鐵峰就曾表示，“招商蛇口提出了未來(lái)三年要躋身前五的新目標(biāo)。這個(gè)目標(biāo)不僅僅是規(guī)模上的，更是利潤(rùn)、質(zhì)量、效益、經(jīng)營(yíng)收入等多維度的?！?/p>

如今，招商蛇口規(guī)模已連續(xù)行業(yè)前五，但凈利潤(rùn)不及其他央企房地產(chǎn)公司，兩大多元業(yè)務(wù)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)。

事實(shí)上，公司近兩年來(lái)開發(fā)業(yè)務(wù)收入占比仍接近9成，但2024年資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與城市服務(wù)收入占比提升至12.62%，顯示非開發(fā)業(yè)務(wù)開始逐漸提速。

對(duì)于多元業(yè)務(wù)的發(fā)展，核心是要有人才驅(qū)動(dòng)。對(duì)此，蔣鐵峰有自己的排兵布陣。其中，與蔣鐵峰關(guān)系密切的招商蛇口副總經(jīng)理、首席數(shù)字官呂斌可能是一位關(guān)鍵人物。呂斌同時(shí)還兼任招商蛇口旗下物業(yè)服務(wù)公司招商積余（001914.SZ）董事長(zhǎng)，是一位80后少壯派高管。

1982年出生的呂斌，在招商蛇口的任職經(jīng)歷，與蔣鐵峰交集頗多。

據(jù)公開資料，呂斌曾任招商蛇口南京公司副總經(jīng)理和總經(jīng)理、江南區(qū)域副總經(jīng)理、華東區(qū)域總經(jīng)理兼上海公司總經(jīng)理，2022年2月調(diào)任華中區(qū)域總經(jīng)理兼武漢公司總經(jīng)理。同年年底，升任招商蛇口副總經(jīng)理。

而蔣鐵峰歷任南京公司總經(jīng)理、上海公司總經(jīng)理、江南區(qū)域總經(jīng)理、華東區(qū)域總經(jīng)理、招商蛇口副總經(jīng)理等職。二者的軌跡多有重疊。

2019年，時(shí)任華東區(qū)域總經(jīng)理的蔣鐵峰兼任了江南區(qū)域總，呂斌則作為蔣鐵峰的副手，出任江南區(qū)域副總經(jīng)理兼南京公司總經(jīng)理。

隨著蔣鐵峰出任招商蛇口董事長(zhǎng)，成為公司掌舵人，呂斌備受重用也是意料之中。

據(jù)悉，呂斌出任招商蛇口首席數(shù)字官后，推動(dòng)數(shù)字城市科技公司落地，2024年新開工項(xiàng)目中70%應(yīng)用BIM技術(shù)，部分項(xiàng)目通過(guò)智慧工地系統(tǒng)降低管理成本15%。投資性物業(yè)數(shù)字化招商平臺(tái)上線后，寫字樓出租率提升至92%（行業(yè)平均85%），租金溢價(jià)達(dá)10%。此外，數(shù)字化供應(yīng)鏈平臺(tái)使采購(gòu)成本下降8%。

2024年5月，呂斌兼任招商積余董事長(zhǎng)，開始分管招商蛇口旗下物業(yè)服務(wù)板塊。

招商積余2024年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入171.72億元，同比增長(zhǎng)9.89%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)8.40億元，同比增長(zhǎng)14.24%；有息負(fù)債余額8.33億元，同比下降58.12%。

在招商積余業(yè)績(jī)會(huì)上，呂斌表示，將持續(xù)關(guān)注優(yōu)質(zhì)標(biāo)的的并購(gòu)機(jī)遇，穩(wěn)中求精地推進(jìn)收并購(gòu)工作。

除了開發(fā)業(yè)務(wù)和物業(yè)服務(wù)外，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是招商蛇口的第三大業(yè)務(wù)板塊，目前營(yíng)收占比僅4%。

資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)中，主要包含集中商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園和公寓業(yè)務(wù)。集中商業(yè)在全國(guó)共有47個(gè)項(xiàng)目。其中開業(yè)3年以上的平均出租率達(dá)到91%，已屬較為穩(wěn)健。近兩年，招商蛇口資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)新增管理面積26萬(wàn)平方米，現(xiàn)金來(lái)源進(jìn)一步擴(kuò)大。