來(lái)源 | 酒店資管交流島 視覺(jué) | 劉玉嬌 責(zé)編 | 韓瑋燁

要知道自己的圈在哪里，圈外的不碰。

最近越來(lái)越多的朋友開(kāi)始關(guān)注到寫(xiě)字樓改酒店這件事情。

與以往不同，現(xiàn)在考慮下場(chǎng)投資的是

寫(xiě)字樓的資產(chǎn)持有方。

以往的模式里，一般是將物業(yè)出租給第三方，讓第三方來(lái)投資做酒店。

寫(xiě)字樓出租率持續(xù)下滑的時(shí)候，有那么多上門(mén)求租做酒店，很難不讓人疑惑：

酒店投資這么有得賺嗎？自己是不是可以投？

今天就這個(gè)話題來(lái)仔細(xì)聊聊。

酒店

真的這么好賺嗎？

很多投資人確實(shí)曾經(jīng)通過(guò)酒店投資賺過(guò)錢(qián)，但不得不說(shuō)，現(xiàn)在行情不一樣了，難度變得更高了。

酒店檔次是什么？自己品牌還是加盟？運(yùn)營(yíng)成本多少？項(xiàng)目收入是否能超過(guò)運(yùn)營(yíng)成本？

這些都是需要細(xì)細(xì)打量、細(xì)細(xì)計(jì)算的。

就以往親眼看到的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，酒店投資是否賺錢(qián)這件事兒，個(gè)體差異性很大。

曾經(jīng)看過(guò)一個(gè)案例，酒店在承租方手上經(jīng)營(yíng)得好好的，出租方覺(jué)得自己也能經(jīng)營(yíng)好，后來(lái)把物業(yè)收回來(lái)自己經(jīng)營(yíng)后，卻怎么樣都做不好。連年血虧，到最后不得不斷尾求生。

比較令人擔(dān)心的是，按照現(xiàn)在這種大趨勢(shì)，若寫(xiě)字樓空置率越來(lái)越高，越來(lái)越多的項(xiàng)目改成酒店，供給量一旦顯著超過(guò)需求量時(shí)，剩下的只會(huì)是價(jià)格上的廝殺。

最后，受傷的都是投資人。

出租方

到底要不要自投？

建議可以問(wèn)問(wèn)自己這幾個(gè)問(wèn)題：

1.團(tuán)隊(duì)里有沒(méi)有能算準(zhǔn)賬的人？

2.后續(xù)是不是愿意投入精力去管理這個(gè)酒店？

3.是否能承受市場(chǎng)變化導(dǎo)致酒店經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的虧損？

如果答案都是否，那么建議放棄自投酒店的想法。因?yàn)榫频杲?jīng)營(yíng)這筆生意并不是像租金那樣旱澇保收的。

那些敢在這個(gè)行情之下叩門(mén)說(shuō)想租下物業(yè)做酒店的投資人，大概率都是投過(guò)酒店的老手。

而他們，大概率能清清楚楚算出自己的盈虧點(diǎn)。

但如果賬算不清楚，或者沒(méi)把握，還是不碰為好。

巴菲特老先生也說(shuō)過(guò)：“要知道自己的圈在哪里，圈外的不碰?！?/strong>

那么，下一個(gè)問(wèn)題來(lái)了。

承租方租金報(bào)價(jià)太低了，到底多少才合適呢？

租金要價(jià)

多少才合理？

租金到底定到多少，能讓承租方收益盡可能的大然后出租方又有可能會(huì)的租的呢？

這里有一個(gè)讓利平衡點(diǎn)：

讓承租人可能在5年內(nèi)回本的租金水平。

超過(guò)5年會(huì)不會(huì)有人租？

當(dāng)然有可能會(huì)，投資本來(lái)就有信息差。

但那個(gè)人大概率是個(gè)新手玩家，有后期持續(xù)虧損，還不上租金的風(fēng)險(xiǎn)。

中端酒店5年回本是一個(gè)行業(yè)投資回報(bào)基礎(chǔ)值。

對(duì)于有經(jīng)驗(yàn)的投資人來(lái)說(shuō)，超過(guò)這個(gè)數(shù)基本賺不到什么錢(qián)，而且風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)很高，自然也沒(méi)什么玩勁兒了。

“5年回本”，是一個(gè)算賬值。

現(xiàn)實(shí)中有各種各樣的問(wèn)題，可能漲也可能跌，有可能前期裝修費(fèi)都收不回來(lái)。

所以，判斷一下自己是否能接受這個(gè)讓利平衡點(diǎn)，從而確定要不要合作。

總結(jié)起來(lái)，寫(xiě)字樓持有方需要解決的問(wèn)題只有兩個(gè)：

1. 賬到底算不算得過(guò)來(lái)？

2. 租約到底劃不劃算？

如果賬算得過(guò)來(lái)，可以承受風(fēng)險(xiǎn)，自己投酒店也并非不可。

如果算完讓利平衡點(diǎn)，租約的租金能接受，出租也不失為一個(gè)好的選擇。

或者拿著這兩版方案對(duì)比一下，看看是想賺得多一點(diǎn)還是想少操心一點(diǎn)。

不過(guò)，有個(gè)最重要的前提是：

找專(zhuān)業(yè)的人把賬算準(zhǔn)了。

祝各位老板，生意蒸蒸日上！