2022年9月22日，河?xùn)|東環(huán)大道城中萬達(dá)西北方向的P（2022）13號住宅用地出讓交易，柳州瑞泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以底價1.834億元競得，該地塊即現(xiàn)如今的瑞泰恒東。

整整兩年半后，即2025年3月22日，瑞泰恒東營銷中心開放，預(yù)示著該樓盤正式面市。拿地后時隔兩年半營銷中心才開放，進(jìn)度略顯拖沓，瑞泰恒東是在觀望市場還是 另 有 其深慮？現(xiàn)在推出的產(chǎn)品怎么樣，單價又將賣多少？能不能獲得市場的認(rèn)可呢？

今天我們就來給大家扒一扒。

01

單價要賣多少？

從2022年9月拿地到2024年3月奠基，再到前不久的3月22日營銷中心開放，瑞泰恒東歷時兩年六個月，進(jìn)度略慢。不過似乎也能理解，有些時候的市場環(huán)境之下，不動可能比亂動或許更為高明。

瑞泰恒東營銷中心。資料圖

先來介紹介紹瑞泰恒東這塊地的一些基本情況。

瑞泰恒東項目占地面積51.58畝，分為兩個小地塊，地塊一約8.52畝（5682.17㎡），限高60米，最大容積率2.5；地塊二約43.06畝（28705.41㎡），限高100米，最大容積率3.3。

相關(guān)資料顯示，瑞泰恒東規(guī)劃5棟高層住宅，2棟高層商業(yè)辦公樓，還有2棟低層商鋪以及配套用房，總共9棟建筑。項目總計容建筑面積大約108933㎡，按拿地時候的總價1.834億元計算，折合樓面地價約1684元/㎡。

不過，由于該宗地塊是窯埠村的征地留用地，競得者即柳州瑞泰還需要無償移交33923㎡的商業(yè)面積和2000㎡的地下車位作為安置物業(yè)。

因此，綜合無償移交的商業(yè)面積以及 移交商業(yè)面積的建安成本（按2500元/㎡估算）計算，瑞泰恒東可對外銷售的住宅部分的實際樓面地價，大概達(dá)到3575元/㎡左右。

3575元/㎡的樓面地價，再加上建安成本（ 按2500元/㎡估算）、稅費成本、財務(wù)成本等等，瑞泰恒東可售的住宅部分的綜合成本大概在7300元/㎡左右。

成本大致是這么多，至于單價要賣到多少，或者說在現(xiàn)時的行情之下值多少，大家見仁見智吧。

02

柳州瑞泰是誰？

柳州瑞泰成立于2002年，雖然成立至今已經(jīng)有20多年了，但開發(fā)的項目并不算多。

在較 早之前， 柳州瑞泰曾開發(fā)了北站路的亨氏豪庭小區(qū)，然后還陸續(xù)開發(fā)了龍城路的瑞泰大廈、高新三路的恒江源小區(qū)，再之后就是到現(xiàn)如今的瑞泰恒東了。20多年總共就搞了這仨瓜倆棗的，在房地產(chǎn)業(yè)的“戰(zhàn)績”可謂是乏善可陳——不過，另一方面你也可以說是柳州瑞泰比較謹(jǐn)慎和穩(wěn)健。

縱觀柳州瑞泰的項目，我的好朋友九伍二柒說，他發(fā)現(xiàn)都有一些共同點。

首先，項目占地面積都不大。

比如恒江源只有27.66畝，瑞泰大廈和亨氏豪庭的面積也是“小卡拉米”般的存在，相對來說瑞泰恒東51.58畝 算是柳州瑞泰最大的一個項目了。但51.58畝，在市面上其實也只能算是中等偏小的小區(qū)規(guī)模。

項目小也有項目小的好處，比如對開發(fā)商來說資金壓力就會比較小，風(fēng)險也相對小。但項目小也有項目小的不足，現(xiàn)在大家對生活居住的品質(zhì)要求很高，很多開發(fā)商都會在小區(qū)內(nèi)部打造一個公共活動場所（小區(qū)內(nèi)部的小公園之類），但項目小在這方面 可能就會受到一定的限制，或許沒有太多的空間打造。對于有小朋友的家庭，尤其是小朋友又比較喜歡下樓在小區(qū)玩的家庭來說，這方面可能不太友好。

其次，柳州瑞泰項目的容積率都比較高。

瑞泰大廈是商業(yè)大廈，亨氏豪庭的年代也過于遙遠(yuǎn)了，在這里就不說了，說說恒江源和現(xiàn)在的瑞泰恒東吧。恒江源雖然面積小，但容積率很高，有多高？容積率5.2！可以說是柳州容積率最高的樓盤之一了。

瑞泰恒東的容積率稍微低一點，但也比較高，綜合容積率大約3.17，比附近觀山福邸3.0的容積率還略高。

大家都知道容積率越低住得越舒適，容積率越高則舒適度越低。近些年柳州的樓盤容積率普遍在3.0（含）以下，一些高端改善盤的容積率更低，一般會控制在2.0以下，比如同樣位于河?xùn)|的建發(fā)央璽容積率就只有2.0。

當(dāng)然了，瑞泰恒東也有一定的優(yōu)勢。比如說地處河?xùn)|，地理位置比較優(yōu)越，周邊有城中萬達(dá)、陽光一百等商業(yè)，學(xué)校有文華中學(xué)和文韜小學(xué)，生活等各方面的資源還是比較豐富的。

在得房率方面也還算可以。比如首先推出的7#樓建面約92.3㎡的A3戶型，算上飄窗陽臺等贈送面積，實際使用面積大概是86.5㎡，得房率大約是93.7%。

雖然相對于柳州市面上一些得房率百分之百，甚至超過百分之一百的樓盤來說還有點差距，但93.7%的得房率終究也還算是可以了。

03

值不值得出手？

目前瑞泰恒東的價格還沒有公布，不過根據(jù)上述綜合成本約7300元/㎡的估算， 大致也能猜測出最終售價。最終值不值得出手，還是要回歸到價格方面。

有意向在河?xùn)|片區(qū)置業(yè)的剛需人群，后續(xù)可以關(guān)注一下瑞泰恒東的價格以及內(nèi)部的綠化園林等細(xì)節(jié)，再做最后決定要不要出手。

至于改善型的土豪，建議可以左轉(zhuǎn)去看看江景大平層或者洋房。