宅地“降容”的風(fēng)，吹進了廣州老三區(qū)。

最近，從越秀火車站、荔灣白鵝潭到海珠西，新增宅地容積率比最初規(guī)劃都有明顯下調(diào)。

這種調(diào)整，對購房者來說是利好，更意味著廣州樓市集體“轉(zhuǎn)向”。

過去以“高容積率、高密度、高樓層”新盤為主的老城區(qū)，也開始“降三高”。

｜廣州主城航拍

|廣州樓市發(fā)布 攝

壹

展開討論前，先說說上周末發(fā)布新規(guī)劃的海珠翠城花園地塊（即南泰市場地塊）。

比起原來的規(guī)劃，該項目有兩個重點變動尤其值得關(guān)注：

其一，是“降容瘦身”，商住混合用地容積率僅3.4，明確限高100米。

這個容積率，比起今年年初土地推介會上曝光的4-4.5，下降了15-25%。

｜廣州樓市發(fā)布 制

其二，是擴充配套，學(xué)校用地增至2.2萬平，公園面積增加至1.68萬平。

整個地塊光教育和綠地面積就有近3.9萬平，比海珠很多樓盤整個社區(qū)的體量都還要大。

| 海珠翠城花園東地塊

| 廣州樓市發(fā)布 攝

被四地鐵交匯的商住地，能如此大手筆砍掉住宅，增加配套，這種做法放在過去很難想象。

當(dāng)然，海珠并非容積率降得最“狠”的區(qū)域。

｜廣州樓市發(fā)布 制

7月底掛出的越秀市客運站地塊，容積率從7.5降至4.0，少了近一半住宅供應(yīng)。

該地塊所在的廣州火車站一帶，已經(jīng)20多年沒有新房供應(yīng)。

可即便如此，官方依然能嚴控容積率，足見廣州現(xiàn)在的土地供應(yīng)確實很克制。

｜廣州樓市發(fā)布 制

另外還有近期掛牌的荔灣石圍塘地塊，容積率也只有3.0，比原先規(guī)劃的3.5降了14%。

這塊地就在11號線石圍塘站地鐵口，與白鵝潭萬象城直線距離只有1公里左右。

｜廣州樓市發(fā)布 制

把時間線放長到最近10年，更能看出這些地塊“贏在起跑線上”。

它們的容積率，比同區(qū)域過去十年入市新盤的平均值低了20-33%。

｜廣州樓市發(fā)布 制

加上各個地塊外部配套充足，起拍樓面價相對較低，吸引了不少房企爭搶。

以翠城花園東地塊為例，早已被多家央國企提前盯上，大概率會上演搶地大戲。

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貳

早在這波供地之前，宅地“降容”的案例集中于花都、增城、白云等區(qū)。

如今，老三區(qū)也終于開始為宅地“瘦身”。

廣州如此發(fā)力把住宅容積率“打下來”，主要目的很明顯：

從政策端調(diào)整，在地塊出讓時通過“改參數(shù)”調(diào)規(guī)來引導(dǎo)新房迭代，推動住宅品質(zhì)升級。

這樣做既能突出差異化競爭，也是應(yīng)對樓市同質(zhì)化庫存增加的巨大壓力。

| 廣州主城航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

實際上，按照住建部5月公布的《住宅規(guī)劃》，廣州位列第Ⅳ類建筑氣候區(qū)劃：

住宅用地高層控制在26層以內(nèi)，樓高80米以內(nèi)，建筑容積率3.1以內(nèi)。

越秀、海珠、荔灣這三塊地，雖說不是100%達標，卻也是在靠攏“新國標”。

|圖源：住建部網(wǎng)站文件

未來在廣州，無論郊區(qū)還是市區(qū)的好房子，不光戶型使用率要高，還要低密、層高3米，建筑安全、舒適、綠色、智慧等多種考量。

所以，廣州對老城區(qū)宅地“降容”，有點“劃時代”的意義。

在此之前，超高層新盤層出不窮；此后，會有越來越多低密項目，不排除會有小高層板樓。

特別是，下半年掛牌的珠城跑馬場地塊、廣州大道南地塊二期、海珠工業(yè)大道南地塊等大熱門，其容積率指標調(diào)整同樣值得關(guān)注。

｜馬場地塊航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

叁

坦白講，關(guān)于樓盤容積率，很多買家多少都會覺得很陌生。

但其實，它早已深刻影響樓市的底層邏輯。

無論政府調(diào)控供應(yīng)、房企規(guī)劃產(chǎn)品，還是購房者的生活品質(zhì)，都和容積率掛鉤。

首先，從官方視角看，大幅降容雖會減少賣地收入，卻也能減少供應(yīng)，鼓勵房企做好產(chǎn)品。

一般來說，容積率越高，土地開發(fā)強度越大，拍地總價越高，有利于土地財政。

但這也會導(dǎo)致開發(fā)量太大，新房庫存暴漲，房子去化越來越難。

一個可喜的變化是，廣州拋棄了這種“老路”。

2021年至今，廣州新盤平均規(guī)劃建面從17.4萬平銳減至5.7萬平，平均容積率從3.2降至2.1。

｜廣州樓市發(fā)布 制

一批“小而美”新盤，取代了十幾萬方的大盤，減緩了新房庫存的上漲速度。

另外，低密宅地規(guī)模小、總價門檻更低，能吸引越來越多房企參與拿地。

容積率克制，也確保了地塊底子足夠好，助力房企做高端產(chǎn)品，提振市場信心。

典型案例，就是廣州核心區(qū)罕見連片開發(fā)的生態(tài)豪宅區(qū)——天河世界大觀板塊。

｜世界大觀片區(qū)航拍

|廣州樓市發(fā)布 攝

這里除了小高層板樓，還有合墅產(chǎn)品，將“低密主義”貫徹到底，成為不少富人的心頭好。

其次，開發(fā)商做低密項目是真正的轉(zhuǎn)型，從“規(guī)模擴張”轉(zhuǎn)變?yōu)椤捌焚|(zhì)升級”。

高容積率時代，為追求更高貨值，房企造出來的房子，特別是市區(qū)新盤動輒就是三四十層。

| 市區(qū)高樓林立

|廣州樓市發(fā)布 攝

隨著土地持續(xù)“降容”，“低密住宅”反而會成為新盤的核心競爭賽道。

特別是，低容積率宅地意味著可售貨量大減。

房企想賣出溢價，除了做好產(chǎn)品，公區(qū)、配套、服務(wù)等也必須全面升級。

比如琶洲新盤保利天奕，容積率僅2.5，全盤無論戶型大小都是南向純板樓。

該項目入市至今不到四個月，早已穩(wěn)居廣州銷售金額TOP1，成為現(xiàn)象級爆款。

｜保利天奕實景

再比如天河智慧城新盤珠江·天河都薈，全盤容積率僅2.0。

項目主打13-14層小高層，最小戶型只有建面約72平，在整個主城也相當(dāng)少見。

｜珠江·天河都薈在售戶型分布

同樣位列廣州銷售額TOP20的低密紅盤，還有保利瑧譽、中國鐵建·招商蛇口天河西派序等。

這些項目有新規(guī)加持，又是低密板樓設(shè)計，居住密度比同片區(qū)大多數(shù)新盤要低。

最后，站在購房者的角度，核心區(qū)低密項目增加，也能帶來最直接的利好：

激活更多改善買家原地置換的需求，讓他們能就近選擇更舒適的居住環(huán)境。

過往在廣州核心地段，不是高層塔樓，就是老破小占據(jù)主導(dǎo)地位。

強如珠江新城，也有樓盤因為容積率太高，園林等內(nèi)部配套太少，影響二手房競爭力。

｜珠江新城航拍圖

| 廣州樓市發(fā)布 攝

相比之下，低密住宅優(yōu)勢明顯，更能解決老城區(qū)業(yè)主的核心痛點。

因為容積率每降低0.1，綠地率會增加約1%、樓間距增加約2米、日照時間增加約15分鐘。

無論居住密度、舒適環(huán)境還是公區(qū)空間等等，業(yè)主的日常感受完全不同。

高密住宅引起的采光通風(fēng)不暢、停車難、等電梯等等問題，也能得到極大緩解。

｜市區(qū)某高密住宅實拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

不難預(yù)見，廣州市區(qū)住宅“又高又密”的時代，正在一去不復(fù)返。

未來市區(qū)的低密新房，和規(guī)模龐大的老破小、樓齡5-15年的次新房，會形成三道“分水嶺”。

這既是樓市供求變化的必然，也彰顯了購房者為了改善生活，追求低密舒適的好房子。

｜廣州城景航拍

|廣州樓市發(fā)布 攝

不得不說，比起多一間房、做大陽臺等戶型改造，這種土地調(diào)規(guī)能帶來更本質(zhì)的居住升級。

畢竟，低密住宅無關(guān)戶型產(chǎn)品，能惠及整個社區(qū)所有業(yè)主。

對于廣州為新房降低容積率，各位有什么看法？你會傾向于買低密樓盤嗎？

歡迎在評論區(qū)暢所欲言~