日常想不出選題的時候我會去中介門店坐坐

不是那種正規(guī)中介，是那種藏在街頭巷尾的夫妻老婆店

南來北往的租賃中介、買賣中介、資管經(jīng)理、甚至二房東們有時候都會進(jìn)來坐坐

我作為里面的“異類”聽得多說的少但大家也都混了個臉熟

有段時間這小店里聊天三劍客的丙哥消失了

于是我就問店長：有段時間沒見丙哥了（愛打麻將，大家都叫他丙哥）

店長說你不知道嘛

他手里不少房子空太久租不掉，大房東又不肯降價，然后他索性不做了回老家了，押金不要了、裝修錢也砸里面了

丙哥是我朋友圈里為數(shù)不多的二房東，而且是比較大的那種

兩三年前手里上百套房子不稀奇

這兩年也經(jīng)常聽他說生意難做，沒想到這次就直接消失不干了

于是借著假期我又開啟了新一輪市調(diào)

記得去年這時候也做過二房東選題，短短1年過去二房東市場的變化還是讓我始料未及

01

還是不能想象消失這么多

我通過這個店里的小圈子聯(lián)系了真如、七寶、虹橋、老靜安這邊的二房東們

我問的越多“離開”的消息就越多

普陀真如的一位專職二房東十年以上的前輩跟我說，他通過自己周遭的同行以及他朋友圈里的頭部二房東的現(xiàn)狀，基本可以確定的一個事實是

二房東這兩年差不多消失了70%

這個占比不止一位從業(yè)十年以上的二房東跟我提過

另外二房東的圈子其實是互通的，因為需要找房源和找客源的關(guān)系，二房東做的最多的事就是加同行、加群，他們對于自己的“行業(yè)”動態(tài)了然于胸

所以70%算中規(guī)中矩、偏保守的數(shù)據(jù)

二房東群消息

這個數(shù)據(jù)背后是房源陡增、客源被攤薄后的市占擠壓

真如二房東“不忘初心”（微信化名，下同）兩年前手里有差不多二十套房源，算小規(guī)格二房東

今年年初就把手里房源清退的差不多，然后自己又回歸中介行業(yè)了

虹橋二房東“HO?！蹦昙o(jì)不大但手里高峰期的時候運(yùn)作過一百來套

他說自己手里的房子還不算多，然后這一百來套的裝修、維修、保潔他都自己來

但現(xiàn)在他手里只留了十來套性價比高的房子，他也學(xué)中介將自己的房源分ABC三類

性價比高的他就留手里、拿房價格貴的就跟房東談降價、性價比最差的他果斷放棄押金，最后就留下十來套，他自己住一套

在我聊的幾十位二房東里以上兩種算最好的結(jié)局

最平常不過的就是轉(zhuǎn)行或者回老家

最差的就是那種上失信名單的，拿了租客的租金沒給房東然后跑路了

而擠壓的背后這些二房東和行業(yè)分手的不體面

最好的情況就是二房東拉上房東和租客坦誠告訴客業(yè)雙方，我干不下去了

多打給大房東的房租運(yùn)氣好能要回來，押金是徹底要賠的、裝修也是送人的

次點的情況就是什么都不管了

但租客的錢也沒多收，后面讓租客和房東自己摸索

最差的就是那種拿了租客后面幾個月房租，又沒給大房東，然后自己又消失的

最差最差就是這種，哪怕是二房東自己的同行有時候都不齒

這些二房東究竟賠進(jìn)去多少呢，我以一位二房東為例

一套長寧50平房子，5000元/月拿的房、簽了7年、裝修投入8萬，現(xiàn)在是第3年

3年斷斷續(xù)續(xù)收益5萬左右，但去掉中介費(fèi)、裝修費(fèi)，還倒貼3萬多

看上去還行，但架不住這樣的房子他有大概十來套，分不同時間點拿的

遇到2022年拿的房單套最高能賠4-5萬，所以30-40萬是很好賠的

即便如此這還不是最差的情況

最差的是當(dāng)年二房東行情火的時候不少人通過杠桿進(jìn)入的市場，那真的吃不了兜著走

02

剩下的30%也都“改頭換面”

剩下的二房東都不叫二房東了

這類二房東往往自己的規(guī)模做比較大，在中環(huán)位置手握100-200套才叫有一定規(guī)模

他們往往會找?guī)孜缓妥约和?guī)模的

或者手里有一定活動資金想投資賺錢的，然后大家一起成立一家包租公司

規(guī)模化運(yùn)營了會怎樣

如果你有厲害的裝修鏈條，同樣的裝修標(biāo)準(zhǔn)你的裝修鏈條可以便宜15%-20%

如果你有便宜的渠道，同樣的房源和客源你的獲客成本可以再降低5%-10%

最直接的你說你有錢，空置率來到70%你都不慌，你還能再耗個一年半年

總之要提高收益活下去、風(fēng)險平攤死不了

而這時候你都不知道他還叫不叫二房東，本質(zhì)上這是家公司的運(yùn)營模式

這也成為這兩年那活下來的30%房東最喜歡走的路

今天我們看到的那種批量化精裝房源，但又不是來自自如、魔方這類連鎖機(jī)構(gòu)

類似房源，非具體指某家包租公司

背后大概率都是這種二房東轉(zhuǎn)型的包租公司

十年前上海就存在自己的包租公司，但因為二房東這種船小好掉頭的模式

以及機(jī)構(gòu)化中介的正規(guī)運(yùn)營的兩頭夾擊，生存艱難

現(xiàn)在二房東反而轉(zhuǎn)型又做回了包租公司賽道，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)又回來了

而一旦進(jìn)入規(guī)?；\(yùn)營之后你不得不佩服這其中做的比較好的

這些包租公司確實將二房東模式經(jīng)營到了極致

對于機(jī)構(gòu)化的二房東而言他需要做的是把生意做簡單、再做復(fù)雜、再收益

首先二房東模式就被他們縮化成這樣的模式

越是簡單的模式越是容易讓機(jī)構(gòu)上下一心的理解自己的位置，從而協(xié)同高效作業(yè)

接著就是深挖每個部分的“錢”，做復(fù)雜

比如前面說的裝修是否能搭建自己的裝修隊，在普陀中環(huán)位置的幾家大型二房東包租公司，手上房源200套以上

他們有自己固定的4-5個裝修團(tuán)隊、有自己的家電進(jìn)貨渠道，有自己固定使用的家具工廠...

房源和客源的獲取是硬傷，這個渠道費(fèi)省不了，尤其是客源

不過他們中的不少也在試圖用小紅書獲客

然后跟房東的談判也是很重要的一環(huán)，一套中環(huán)的兩房是3500收還是4000收就決定了賺錢還是不賺錢

更重要的是跟房東談的“小頭”，比如大的家電壞了包不包

別小看這些細(xì)節(jié)，一臺空調(diào)換就是兩千、一臺冰箱最便宜也得一千，這些小頭都是二房東的大頭

最后就是如何收益

你以為他們是通過單套賺錢的么，并不是

單套生意的利益最大化在今天的市場并不現(xiàn)實，只有豪宅租賃才有利益最大化，但風(fēng)險太大

真正賺錢的是跑量，一套房子一個月賺幾百，然后做高運(yùn)營量，這類房源客戶相對充實，不會斷的厲害

是的，就是薄利多銷

總之能活下來的二房東就是需要費(fèi)心至此才能談的上生存

這就是活下來需要付出的代價

03

個體二房東活下來有沒有

當(dāng)然也有，只不過極個別極小概率

而且活下來的他們都開啟兩種模式，一種是“龜息”

就是縮著不動，兩年前你如果帶著房源去問這些房東，哪怕跨區(qū)域他也躍躍欲試

現(xiàn)在你只要開口跟他說我這有幾套不錯的房子，他立馬掛電話

對他們而言，擴(kuò)張就是死路一條，不如像烏龜一樣一動不動

另一種是“精算”

一百套房子自己做維修、自己做保潔、自己開小紅書獲客

然后還跟大房東談降價

青浦的二房東張哥跟我說大虹橋兩年前7000元/月的拿房價格（跟房東談的收房價格）

今年開年他們跟房東都談到了6000元/月，大部分房東都同意的

遇到不降價的房東就斷臂求生

看上去搭進(jìn)去了押金和還沒回本的裝修費(fèi)，但一直找不到租客的房子每天就像張著嘴的吞金獸，是個無底洞

總之你能想象到的有關(guān)二房東鏈條上的每個小環(huán)節(jié)，他都能摳出三兩油

維持個基本生存，再回頭思考要不要轉(zhuǎn)行

04

為什么會這樣

我記得去年也差不多這個時候跟各位分享過

那時候跟大家總結(jié)了四五種二房東做不下去的原因

有2021-2022年拿房讓自己騎虎難下的，兩三年租金跌掉的15%-20%這就是二房東明面上跌掉的賬

有激進(jìn)拿房資金鏈斷裂的，因為過去兩三年是租客明顯減少的時刻

倒不是真的租客減少，而是租客被分流的厲害

比如保租房、新增租賃房源，市場上租客可以選擇的對象一下多了很多，二房東不受影響不可能

這些原因到今年依然如此甚至更徹底，但我的想法變了

以上的原因到今年還是二房東撤離的原因

但更為根本原因應(yīng)該是整體的租賃環(huán)境

租客租房作為在一個城市最基礎(chǔ)的居住需求，你說減少很多沒太可能

但可能性比較大的是，保租房、不賣轉(zhuǎn)租房源、新增酒店式公寓，這些產(chǎn)品都在分流市場上原本的客戶

這背后是這個城市居住生態(tài)的改變

什么叫居住生態(tài)，單一的買賣不叫生態(tài)，但結(jié)合租賃、買賣，再細(xì)分下去的各類房企長租公寓、機(jī)構(gòu)中介的租賃產(chǎn)品，買賣賽道里細(xì)分的共有產(chǎn)權(quán)房、配售型保租房

這些才能組成生態(tài)，而這里面的齊頭并進(jìn)才是城市極力想做的

更多元的居住生態(tài)

這是未來，也是決定了二房東這類浮游個體生存上限的個中要義

形勢比人強(qiáng)，這才是我們今天跟二房東說再見的根本原因

05

而這也是我們再次關(guān)注二房東的原因

我經(jīng)常會無目的但下意識的打開一些數(shù)據(jù)，當(dāng)我看到今天上海的房租同比三年前下浮10%左右的時候，這個簡單的數(shù)據(jù)背后不是5000塊降到4500塊

而是行業(yè)里不同的賺錢方的排位和體量的一次洗牌

這也是今天說市場上任何一個主體最后回歸的原點

本質(zhì)上行業(yè)里任何一條賽道的改變，背后改變的其實并不只是這個賽道

就像今天說的是二房東的改變，但其實改變的絕不僅僅是二房東

以上為正文，來自巧克麗麗

這是真叫盧俊公眾號的第5997篇原創(chuàng)文章