“城陽(yáng)區(qū)首家第四代住宅”；

“青島第一個(gè)交付的第四代住宅”；

“嶗山區(qū)首個(gè)第四代住宅項(xiàng)目”；

西海岸的第四代住宅項(xiàng)目來(lái)了……

去年到現(xiàn)在，青島樓市的一個(gè)熱門(mén)話題，就是：第四代住宅。

好多網(wǎng)友，給房師傅留言，都是關(guān)心類似項(xiàng)目到底怎么樣。城陽(yáng)上郡賦、李滄金水云麓、嶗山柏悅府和西海岸珠山韻海，都是主打這個(gè)概念的項(xiàng)目。

“好房子”、“高品質(zhì)住宅”、“第四代住宅”，一系列新詞，新概念，很多人迷糊了。

1、玩爛的噱頭，你被唬住了嗎？

上郡賦，實(shí)現(xiàn)了將“空中園林”帶入每家每戶，空中戶屬花園、客廳挑高等設(shè)計(jì)受到了群眾的一致歡迎……

珠山韻海，“空中院墅”設(shè)計(jì)，采用6.3米挑空廳，270°私屬空中花園；

嶗山柏悅府，設(shè)計(jì)亮點(diǎn)包括大露臺(tái)、空中花園、下沉庭院等。

一時(shí)間，不少人被“大露臺(tái)”、“挑空客廳“、”空中花園“給鎮(zhèn)住了：

難道樓市的下一個(gè)風(fēng)口，就是PK這幾個(gè)賣(mài)點(diǎn)？

答案：當(dāng)然不是！完全跑偏了。

早在二十年前，青島樓市，就做出類似產(chǎn)品了。只是，沒(méi)拿這些作為噱頭和賣(mài)點(diǎn)大肆宣傳。

2004年，魯信置業(yè)在嶗山香港東路附近，開(kāi)發(fā)了一個(gè)高端項(xiàng)目。

房型全部為復(fù)式，主力戶型為復(fù)式躍層結(jié)構(gòu)，客廳挑空，部分露臺(tái)、觀海平臺(tái)設(shè)計(jì)。起居室和主臥室均為南向，起居室層高4.7米，落地大窗。

主力戶型150平至295平，小區(qū)配約2000平會(huì)所，內(nèi)有游泳池、桑拿、健身房、茶館、咖啡吧和小型會(huì)議室等。

這個(gè)小區(qū)是魯信未央花園。時(shí)至今日，該小區(qū)的二手房?jī)r(jià)格依然是周邊高點(diǎn)的存在。很多高端客戶，依然追隨。

早些時(shí)候，嶗山前海一線，挑空產(chǎn)品在多年前，就很常見(jiàn)了。比如，陽(yáng)光山莊、御景峰。

御景峰的頂復(fù)，不僅有客廳挑空，還有大露臺(tái)。

麥島板塊，海信天璽的復(fù)式六米挑空更帶勁，400多平……

浮山后有挑空產(chǎn)品的小區(qū)就更多了，四季景園、東城國(guó)際疊拼、竹韻山色頂樓等等。

西海岸昔日問(wèn)題項(xiàng)目海上嘉年華，更是把挑空做到了極致，六米的層高。

城陽(yáng)根本就不缺復(fù)式、錯(cuò)層、挑空客廳的產(chǎn)品。就連天泰城奧園地塊，都有挑空客廳！

2、錯(cuò)層挑空+露臺(tái)≠好房子

魯信未央花園、御景峰、海上嘉年華……這些小區(qū)的露臺(tái)和觀景平臺(tái)，多是在頂層，不存在擋下邊樓層光線和視野的問(wèn)題。

但是，近期突然流行的這個(gè)”空中花園“、大露臺(tái)，可是戶戶都有，上下樓鄰居，都是互相遮擋的。伸展出來(lái)的露臺(tái)，正好擋下一層的采光。

在北方，尤其是冬天，采光太重要了。金水云麓，已經(jīng)證明比較失敗了。為何還有樓盤(pán)突然跳出來(lái)繼續(xù)嘗試。

實(shí)際上，國(guó)家鼓勵(lì)的“好房子”，并非以上幾個(gè)噱頭。相反，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》以安全、舒適、綠色、智慧為目標(biāo)。

立足保障居民的基本住房條件和居住環(huán)境，注重提升居民居住體驗(yàn)。

比如，綠色與健康；安全與便利；舒適與智能。提供適宜的室內(nèi)外環(huán)境，如適宜的光照和聲音隔離，智能系統(tǒng)的應(yīng)用，提高居住的便利性和舒適度。

讀到這里，大家明白了吧。好房子，“安全”是放在第一位的。也就是建筑質(zhì)量，必須提上去。

質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，其他都是浮云。舒適和宜居，是相輔相成的。擋光嚴(yán)重，就是短板了，和宜居不搭邊。

另外，空中花園的日常維護(hù)、防漏水等問(wèn)題，大露臺(tái)帶來(lái)的室內(nèi)保溫等煩惱，在北方，都是要考慮周全的。

這也是，不少房企，在多輪糾結(jié)設(shè)計(jì)之后，放棄高層大露臺(tái)、空中花園這類產(chǎn)品。

還有一個(gè)因素。這幾家樓盤(pán)，在加持空中花園、大露臺(tái)和挑空噱頭之后，勢(shì)必會(huì)提高售價(jià)。這是不可逆、明擺著的事情。

但是，這個(gè)溢價(jià)，很有可能成為熱銷的最大障礙。

最后，也是這個(gè)話題的終結(jié)：年初到現(xiàn)在，青島各樓盤(pán)，被領(lǐng)導(dǎo)視察過(guò)的“好房子”，無(wú)論是濱湖國(guó)際，還是海信君璽、越秀和樾府，都不是噱頭派，而是實(shí)力派。

3、新型“垃圾”—偽寬廳

空中花園、大露臺(tái)和客廳挑空，都是老噱頭新玩法；

但是，有一個(gè)新噱頭，開(kāi)發(fā)商正在夜以繼日地“卷”：寬廳。

客廳變寬之后，增加的采光面，讓整個(gè)室內(nèi)變得亮堂、視野更好，很符合現(xiàn)代人的住宅需求；

很多開(kāi)發(fā)商還會(huì)在增加面寬的基礎(chǔ)上，配備超大面寬的陽(yáng)臺(tái)，進(jìn)一步增加居住的舒適度。

好多購(gòu)房者，在樣板間，就已經(jīng)被這一點(diǎn)打動(dòng)了。這兩年，寬廳新房，明顯更符合客戶需求，更“好賣(mài)”。

但并非所有戶型、所有面積段都適合做寬廳設(shè)計(jì)。尤其是中小戶型，意味追求大寬廳，也會(huì)付出很大代價(jià)。

面積不變的情況下，客廳大擴(kuò)容，勢(shì)必要犧牲其他空間的尺度。

比如，進(jìn)深可能被犧牲，導(dǎo)致功能性減弱；廚房和餐廳，可能會(huì)造成狹窄和局促；分區(qū)不明顯，功能之間沖突；

中小戶型強(qiáng)行做寬廳，有些空間，家具都不好擺放，比如，臥室的床，可能放不下1.8米雙人床，和雙床頭柜。

寬廳雖好，但好戶型，只有寬廳這個(gè)因素，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

售樓處樣板間，往往會(huì)弱化廚房和餐廳的存在，無(wú)限擴(kuò)大寬廳的“爆款”，甚至把陽(yáng)臺(tái)也納入“寬廳”范圍內(nèi)。

這種情況下，你所看到的寬廳，實(shí)際上就是偽寬廳。是包含了餐廳和陽(yáng)臺(tái)的“大寬廳”。

其實(shí)，業(yè)內(nèi)公認(rèn)的一個(gè)觀點(diǎn)：改善型大戶型，更適合比較大的面寬設(shè)計(jì)。

現(xiàn)在的樓市，各大樓盤(pán)都不容易，真的是沒(méi)有最卷，只有更卷。

這時(shí)候，作為購(gòu)房者，更應(yīng)該擦亮眼睛，認(rèn)真甄別。

誰(shuí)都不想，掉進(jìn)坑里。