毫無意外，保利發(fā)展依然是2024年的銷冠，也是2025年一季度的銷冠。

2024年，保利發(fā)展憑借3230億元銷售額蟬聯(lián)行業(yè)銷冠，但其市場份額已從2021年的5.8%降至2024年的4.9%。

從數(shù)據(jù)來看，2024年保利發(fā)展銷售額達到3230億元，同比降幅達23.5%，銷售面積也減少24.7%。

實際上，保利發(fā)展的銷售規(guī)模自2021年達到峰值5349億元后就開始持續(xù)收縮。

2022年和2023年，保利發(fā)展的銷售額分別降至4573億、4222億元，2024年進一步下滑至3230億元，三年間降幅達39.6%。

從經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，2024年保利發(fā)展?fàn)I收3128億元，同比減少9.83%；歸母凈利潤50.16億元，同比暴跌58.43%，凈利率僅0.5%。

這是保利發(fā)展連續(xù)第三年凈利潤下降：2023年凈利潤120.7億元，同比下降34.1%；2022年凈利潤183.5億元，同比下降33.0%。

由此看來，保利發(fā)展雖然守住了董事長王平曾提出的“進三爭一”目標(biāo)，穩(wěn)居房企銷售一哥位置，但也失去了很多。

“房企一哥”失衡

2017年，當(dāng)時的董事長宋廣菊為保利發(fā)展喊出“重回前三”的戰(zhàn)略目標(biāo)，隨即開啟激進的擴張模式。

當(dāng)時，三四線城市因棚改貨幣化政策紅利大放異彩，成為眾多房企激烈爭奪的主戰(zhàn)場。據(jù)悉，2018年保利發(fā)展在三四線城市新增土地儲備占比高達50%。

這一策略在初期效果顯著，2019年保利銷售額突破4600億元，首次躋身行業(yè)前四。

2022年，新董事長劉平提出要讓保利發(fā)展“進三爭一”。時勢造英雄，在恒大、碧桂園等房企霸榜多年后，保利發(fā)展終于摘得“銷冠”頭銜。

近兩年，保利發(fā)展的銷售業(yè)績持續(xù)下滑。2024年，保利發(fā)展銷售規(guī)模收縮，銷售額3230億元，同比下降23.5%；銷售面積1797萬平方米，同比下降24.7%。

進入2025年，這一頹勢仍在延續(xù)。盡管1-3月保利發(fā)展仍以630億元的銷售額位居百強房企榜首，但百強房企1-3月整體銷售總額為8101億元，同比下降9.8%。

與2023年相比，不僅銷售規(guī)模大幅下降，保利發(fā)展的盈利狀況也急劇惡化。

2024年，保利發(fā)展?fàn)I業(yè)總收入同比下降9.83%，歸母凈利潤同比下滑58.43%，扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤44.92億元，較上年同期減少72.98億元，同比減少61.9%。

對于業(yè)績下滑的原因，保利發(fā)展方面表示，營業(yè)總收入下降主要源于房地產(chǎn)項目年內(nèi)交付結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模下降；利潤指標(biāo)下降，則是由于房地產(chǎn)項目結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模和結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，以及公司結(jié)合當(dāng)前市場情況擬對部分項目計提減值準(zhǔn)備。

從行業(yè)角度來看，2024年前三季度行業(yè)平均毛利率已降至14.0%，較上年同期下降3.0個百分點。此外，行業(yè)資產(chǎn)減值損失同比增長79%，減值壓力前置且規(guī)模顯著增大。

保利發(fā)展利潤下滑與其投資策略和企業(yè)目標(biāo)相關(guān)。在沖規(guī)模時期，保利發(fā)展曾下沉到三四線城市拿地，也在一二線城市拿下高價地，這些項目銷售不佳，部分不得不降價促銷，盈利自然出現(xiàn)下滑。

從有息負(fù)債層面來看，保利發(fā)展的規(guī)模波動明顯。2022年末，其有息負(fù)債攀升至3813億元的歷史高位。到了2023年末，雖回落至3543億元，但2024年上半年又迅速回升至3735億元，逼近歷史峰值。

2024年前三季度，保利發(fā)展取得借款收到的現(xiàn)金高達1188.8億元，同比增長19.9%。上半年新增負(fù)債938億元，致使累計凈增有息負(fù)債193億元。

盡管得益于整體利率環(huán)境下行，2024年上半年，保利發(fā)展融資綜合成本降至3.31%，較年初下降25個基點，但有息負(fù)債規(guī)模的持續(xù)增長，依舊給公司帶來沉重的財務(wù)成本壓力。

保利的自我變革

3月14日晚，保利發(fā)展公告，經(jīng)第七屆董事會第八次會議審議，依董事長劉平提名，聘任潘志華為總經(jīng)理，任期與本屆董事會一致，自通過日生效。

潘志華2001年入職，曾任河北、山西保利房地產(chǎn)公司總經(jīng)理，國鐵保利設(shè)計院副董事長等職，現(xiàn)兼任保利發(fā)展副總經(jīng)理、保利商旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司董事長。

自去年12月27日，保利發(fā)展原總經(jīng)理周東利因工作調(diào)整辭職后，總經(jīng)理一職空缺三月。此次潘志華任職，保利發(fā)展即將迎來新的發(fā)展周期。

2020-2024年，周東利推行的“規(guī)模沖刺”戰(zhàn)略在短期內(nèi)助力保利實現(xiàn)規(guī)模擴張，但也為后續(xù)發(fā)展埋下諸多隱患。

此前，保利發(fā)展擁有15個區(qū)域公司，導(dǎo)致出現(xiàn)嚴(yán)重的“諸侯割據(jù)”。過去幾年，保利發(fā)展過度依賴“空降兵”，區(qū)域總經(jīng)理平均任期不足兩年。

2025年初，保利發(fā)展在組織架構(gòu)調(diào)整方面，保利發(fā)展對多個區(qū)域公司進行了合并。其中，保利江蘇與淮海公司合并為江蘇公司，保利浙江與浙南公司合并為浙江公司，保利山東與齊魯公司合并為山東公司，保利遼寧與大連公司合并為遼寧公司。

業(yè)內(nèi)人士分析，區(qū)域公司合并有助于整合資源，減少區(qū)域重疊帶來的運營成本，提升決策效率。尤其在當(dāng)下房地產(chǎn)市場競爭激烈的背景下，將資源集中投入到核心城市和重點項目，能夠增強企業(yè)在關(guān)鍵區(qū)域的競爭力。

此外，保利發(fā)展還有諸多關(guān)鍵崗位的人事調(diào)動。例如，提名保利產(chǎn)研中心總經(jīng)理吳勁松擔(dān)任保利上海公司總經(jīng)理，吳勁松的技術(shù)背景有望強化保利在上海市場的產(chǎn)品力；提名保利上?？偨?jīng)理傅小君擔(dān)任保利浙江公司董事長；提名保利浙江公司總經(jīng)理張磊擔(dān)任保利戰(zhàn)投中心總經(jīng)理；提名保利浙南總經(jīng)理朱忠偉擔(dān)任浙江公司總經(jīng)理。

同時，保利發(fā)展董事會辦公室原副總經(jīng)理（主持工作）李紅亮調(diào)任保利發(fā)展北京公司總經(jīng)理，鑒于北京公司商辦資產(chǎn)沉淀多且轉(zhuǎn)化難度大，李紅亮的到任被認(rèn)為與其在強化商辦運營類業(yè)務(wù)方面的能力相關(guān)。

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨較大挑戰(zhàn)，保利發(fā)展的組織架構(gòu)調(diào)整和人事變動既是應(yīng)對業(yè)績壓力的需要，也是順應(yīng)行業(yè)從“高周轉(zhuǎn)”向“利潤導(dǎo)向”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的必然選擇。

丟失“品質(zhì)”標(biāo)簽

在房地產(chǎn)行業(yè)，規(guī)模擴張和利潤追求本是企業(yè)發(fā)展的重要目標(biāo)。

面對規(guī)模擴張和利潤擠壓，保利發(fā)展最近幾年頻頻出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，購房者對保利發(fā)展的信任迅速瓦解。

在泉州臺商區(qū)保利時光印象項目，2023年業(yè)主收房后，陸續(xù)發(fā)現(xiàn)墻體漏水、墻面滲水掉皮、水管損壞等問題。

直至2024年，上述問題仍未修復(fù)完畢，業(yè)主無奈持續(xù)租房。2024年7月，又有業(yè)主投訴門口貼磚脫落、窗戶歪斜等問題。

2024年，南昌保利天匯一期業(yè)主因外立面質(zhì)量問題集體維權(quán)。住建局調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分樓棟外墻層接處平整度有偏差，致使外墻涂料面層觀感不平整。相關(guān)部門已責(zé)令整改。

重慶南岸區(qū)保利堂悅小區(qū)問題也不少。2020-2021年，有業(yè)主反映，交房后天然氣未通、管道漏氣。

2024年，業(yè)主反映該小區(qū)堡坎出現(xiàn)裂縫、房屋收縮縫漏雨、車庫地坪漆不合格等問題凸顯。南岸區(qū)住建委回應(yīng)稱，堡坎裂縫系回填土沉降造成，已確定處理方案。

2024年，天津濱海新區(qū)保利拾光年和光北苑、西青區(qū)保利和光塵樾小區(qū)業(yè)主，分別反映售后維修破壞樓板防水、房屋墻體裂縫等質(zhì)量問題。部分問題經(jīng)相關(guān)部門督促后才得以解決。

面對頻發(fā)的質(zhì)量問題，各地業(yè)主紛紛維權(quán)。受此影響，保利品牌價值縮水38%，“央企品質(zhì)”標(biāo)簽遭質(zhì)疑。資本市場上，2024年股價跌幅達42%，跑輸行業(yè)指數(shù)15個百分點

對保利而言，重新審視發(fā)展戰(zhàn)略、加強質(zhì)量管理、重建各方信心，是未來面臨的重大挑戰(zhàn)。

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