觀點(diǎn)網(wǎng) 2025年，正值華僑城成立40周年，其在8月29日披露了2025年半年度報(bào)告。

在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整與文旅市場(chǎng)復(fù)蘇分化的復(fù)雜環(huán)境下，這家曾經(jīng)以“旅游+地產(chǎn)”雙輪驅(qū)動(dòng)為特色的央企開發(fā)商，交出了一份營收與利潤承壓但現(xiàn)金流顯著改善的中期答卷。

面對(duì)復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境，在2024年度股東大會(huì)上，華僑城提出變“被動(dòng)”為“主動(dòng)”，核心在于抗風(fēng)險(xiǎn)、防爆雷，保證企業(yè)先“活下來”，再尋找新的機(jī)會(huì)。

業(yè)績分化

中報(bào)顯示，2025年上半年華僑城實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入113.17億元，較去年同期的230.11億元同比下降50.82%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為-28.68億元，較去年同期的-10.56億元同比擴(kuò)大虧損171.52%。

值得關(guān)注的是，華僑城自2022-2024年分別虧損109.05億、64.92億、86.62億，已連續(xù)三年虧損超260億元，如今下滑的虧損幅度擴(kuò)大趨勢(shì)仍然沒有得到改善。

公司在財(cái)報(bào)中表示，營收下滑主要因“項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)金額下降”，而利潤承壓則與“部分結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目利潤率下降”直接相關(guān)。

從業(yè)務(wù)板塊來看，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)面臨的挑戰(zhàn)尤為突出。

報(bào)告期內(nèi)，華僑城累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積60.7萬平方米，較2024年同期的58.3萬平方米同比增長4.12%；但簽約銷售金額僅94.9億元，較2024年同期的112.6億元同比下降15.72%，量價(jià)背離現(xiàn)象明顯。

分析認(rèn)為，為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇的壓力，華僑城或采取了以價(jià)換量的銷售策略，進(jìn)而直接影響了盈利水平。

自房地產(chǎn)進(jìn)入下行周期以來，華僑城的存貨跌價(jià)損失逐年顯現(xiàn)，2021-2024年分別為12.56億元、115.1億元、33.94億元、20.98億元，累計(jì)達(dá)182.58億元。

旅游業(yè)務(wù)作為華僑城的特色板塊，上半年呈現(xiàn)出一定的復(fù)蘇韌性。數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)華僑城旗下各文旅項(xiàng)目共計(jì)接待游客3771萬人次，較2024年同期的3633萬人次同比增長3.77%。

為提升文旅項(xiàng)目吸引力，華僑城在上半年推出系列營銷活動(dòng)，旗下深圳歡樂谷、北京世界公園等主題公園以“國潮文化節(jié)”為核心，聯(lián)動(dòng)故宮文創(chuàng)、敦煌IP等現(xiàn)象級(jí)文化IP打造主題活動(dòng)，帶動(dòng)游客量環(huán)比提升。

同時(shí)，深圳創(chuàng)意文化園嘉途酒店于6月順利試業(yè)，進(jìn)一步完善了文旅產(chǎn)業(yè)鏈布局。

但值得注意的是，旅游業(yè)務(wù)的增長未能完全對(duì)沖房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的下滑，整體業(yè)績?nèi)允荛_發(fā)業(yè)務(wù)拖累明顯。

與業(yè)績承壓形成鮮明對(duì)比的是現(xiàn)金流狀況獲得實(shí)質(zhì)性改善。

報(bào)告期內(nèi)，華僑城經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為25.55億元，較去年同期的-28.32億元實(shí)現(xiàn)190.22%的大幅增長。

這一逆轉(zhuǎn)主要得益于公司強(qiáng)化銷售去化與現(xiàn)金流管控的雙重舉措：一方面持續(xù)加大營銷力度促進(jìn)回款，另一方面嚴(yán)格控制成本費(fèi)用，銷售費(fèi)用同比下降23.57%，經(jīng)營費(fèi)用同比下降3.25%，財(cái)務(wù)費(fèi)用同比下降9.37%，每股經(jīng)營性現(xiàn)金流從去年同期的-0.11元提升至0.32元。

戰(zhàn)略調(diào)整

面對(duì)上半年的經(jīng)營態(tài)勢(shì)，華僑城圍繞“穩(wěn)財(cái)務(wù)、優(yōu)布局、促轉(zhuǎn)型”的核心思路，在債務(wù)管理、土地投資與業(yè)務(wù)模式三大領(lǐng)域推進(jìn)戰(zhàn)略調(diào)整。

債務(wù)方面，截至6月末，公司有息負(fù)債總額為1288.3億元，與2024年末的1295.6億元基本持平，債務(wù)規(guī)模總體保持穩(wěn)定。

從債務(wù)期限結(jié)構(gòu)來看，中長期借款占比提升至68.3%，較2024年末的65.2%上升3.1個(gè)百分點(diǎn)，短期借款及一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債占比降至31.7%，短期償債壓力有所緩解。平均融資成本降至3.5%，較年初下降11個(gè)基點(diǎn)，利息支出的減少也間接改善了現(xiàn)金流狀況。

數(shù)據(jù)顯示，2019年至2021年，華僑城地產(chǎn)板塊新增土地投資量從494億元依次降至287億元、200億元、178億元；而2022年至2024年下行期間，投資量大幅減少至15億元、60億元，2024年更是主動(dòng)收縮，停止拿地。

土地投資方面，或許是因?yàn)楝F(xiàn)金流有所改善，華僑城于今年重啟拿地。上半年公司新增一個(gè)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目--重慶沙坪壩小龍坎項(xiàng)目，該地塊土地面積為18002平方米，計(jì)容建筑面積5.28萬平方米，土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地。

截至6月末，華僑城土地儲(chǔ)備土地總面積約1，401.84萬平方米，總建筑面積2，321.74萬平方米，仍以一二線城市核心區(qū)域地塊為主。

輕資產(chǎn)模式探索也有所突破。報(bào)告期內(nèi)，華僑城成功獲取浙江衢州、安徽祁門2個(gè)輕資產(chǎn)服務(wù)項(xiàng)目，從文旅項(xiàng)目運(yùn)營到資產(chǎn)服務(wù)輸出的延伸，也符合華僑城從“開發(fā)商”向“城市運(yùn)營商”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向。

展望下半年，華僑城在中報(bào)中明確了“雙輪驅(qū)動(dòng)”的發(fā)展策略：旅游業(yè)務(wù)將以存量產(chǎn)品提升和增量項(xiàng)目拓展并重，增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)則聚焦資源優(yōu)化與產(chǎn)品提升，推動(dòng)穩(wěn)健發(fā)展。

在2024年股東大會(huì)上，知情人士透露，管理層談及2025年及今后的發(fā)展路徑時(shí)提到，希望公司旅游業(yè)務(wù)與地產(chǎn)業(yè)務(wù)獨(dú)立運(yùn)營，走各自專業(yè)化的發(fā)展道路。此前是地產(chǎn)支持文旅的發(fā)展方式，如今是以各自獨(dú)立發(fā)展的方式，未來再進(jìn)行有機(jī)的融合。

值得關(guān)注的是，就在華僑城披露中報(bào)后不久，9 月 1 日傳出重磅人事消息：前華潤置地總裁吳秉琪很大可能空降華僑城集團(tuán)，擔(dān)任集團(tuán)總經(jīng)理。這位深耕地產(chǎn)行業(yè)三十年的職業(yè)經(jīng)理人，兼具豐富的央企治理經(jīng)驗(yàn)與突出的市場(chǎng)化運(yùn)營能力。

吳秉琪1993年加入華潤集團(tuán)后，曾帶領(lǐng)華潤置地華西大區(qū)實(shí)現(xiàn)2019-2020年銷售額37.8%的同比增長，達(dá)到275億元。接管華北大區(qū)后又推動(dòng)該區(qū)域2021年?duì)I業(yè)額激增21.44%至409.37億元，2022年升任華潤置地總裁，2023年轉(zhuǎn)任中建集團(tuán)副總經(jīng)理。

他在區(qū)域業(yè)績提振、資產(chǎn)運(yùn)營等方面的成熟經(jīng)驗(yàn)，與華僑城當(dāng)前地產(chǎn)業(yè)務(wù)量價(jià)背離、盈利承壓的困境高度契合。他的到來，或?qū)⒊蔀槿A僑城扭虧為盈、業(yè)務(wù)破局的重要力量。

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