《星島》見習記者鐘凱深圳報道

在下行的房地產(chǎn)市場，企業(yè)的經(jīng)營重心仍是平衡好“生存”與“發(fā)展”。根據(jù)近日發(fā)布的2025年中期報告，招商蛇口(001979.SZ)于今年上半年經(jīng)營業(yè)績出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，營收、凈利、毛利率等指標有所回升；同時，資產(chǎn)經(jīng)營性業(yè)務在踐行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變后，也顯露出穩(wěn)定的增勢。

而受二季度以來房地產(chǎn)市場的走弱態(tài)勢影響，招商蛇口的銷售業(yè)務不可避免受到影響。但該公司依然維持了投資節(jié)奏，上半年新增拿地總金額達到353億元，即便進入8月份還聯(lián)合華潤置地（1107.HK）豪擲86.4億元奪下深圳年度總價地王。在其它爆雷房企還在掙扎于生存時，風險管控更加嚴格的國央企已著眼于長遠的可持續(xù)發(fā)展。

開發(fā)基本盤鞏固，拿地信心回升

2025年上半年，招商蛇口實現(xiàn)營業(yè)收入514.85億元，同比增長0.41%；利潤總額31.08億元，同比增長5.05%。在經(jīng)歷2024年同期凈利潤創(chuàng)下近年新低之后，今年上半年公司歸母凈利潤為14.48億元，同比微增2.18%。

歸母凈利潤增速高于營收，主要是由于開發(fā)業(yè)務項目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率的提升。上半年得益于毛利較高的項目結(jié)轉(zhuǎn)，招商蛇口開發(fā)業(yè)務稅前毛利率同比提升了3.38個百分點至16.27%，拉動公司綜合稅前毛利率提升2.39個百分點至14.38%，總體高于行業(yè)均值。除此以外，還因為期內(nèi)資產(chǎn)處置收益0.18億元，以及少數(shù)股東損益由上年同期4.3億元下降至當期的2.92億元。

在新增銷售方面，上半年招商蛇口實現(xiàn)銷售面積335萬平方米，銷售金額888.94億元，同比分別下降23.64%、11.96%；但對應銷售均價2.65萬元/平方米，同比提高了15.29%。公司簽約銷售規(guī)模在行業(yè)中排名第四，并且布局的核心10城銷售業(yè)績貢獻占比達到70%，同比增長4個百分點。

拿地層面則出現(xiàn)較大幅度反彈，上半年招商蛇口累計獲取16宗地，上年同期僅有7宗地，總計容建面約167萬平方米，總地價增長141.55%至353億元，對應樓面價2.11萬元/平方米。公司權(quán)益地價為219億元，對應權(quán)益比例約為62.04%。新獲土儲約75%位于一線城市以及二線省會城市。

即便進入三季度，招商蛇口在核心城市的擴儲節(jié)奏依舊較快，包括7月14日以21.55億元競得深圳前海一宗宅地，樓面價8.4萬元/平方米創(chuàng)下全市單價地王紀錄；8月15日再聯(lián)合華潤置地以86.4億元競得深圳寶安一宗宅地，刷新了深圳今年的總價地王紀錄。

開發(fā)業(yè)務還需關注的是代建業(yè)務。招商蛇口自2024年11月起將包含于城市服務業(yè)務分部中的代建業(yè)務調(diào)整至開發(fā)業(yè)務分部，今年上半年公司新增41個代建項目，較上年同期增加15個，新增代建管理面積達482萬平方米，新進駐的城市包括北京、上海、徐州、佛山等。同時公司在合肥、沈陽、武漢多個代建項目入市后成為當?shù)噩F(xiàn)象級紅盤。由于代建項目通常會被列入全口徑銷售業(yè)績，這一業(yè)務的擴張也將有望推動公司銷售企穩(wěn)回升。

永續(xù)債再降62億，經(jīng)營現(xiàn)金轉(zhuǎn)負

在招商蛇口的發(fā)展戰(zhàn)略中，從模式上統(tǒng)籌好“輕”與“重”是一項重要工作。

招商蛇口的存量資產(chǎn)運營主要涵蓋物業(yè)服務和資產(chǎn)運營服務，其中物業(yè)服務方面，公司旗下招商積余（001914.SZ）上半年實現(xiàn)營業(yè)收入91.07億元，歸母凈利潤4.74億元，同比分別增長16.17%、8.90%；截至期末，在管項目2370個，較年初增加74個，管理面積3.68億平方米，較年初則僅增加300多萬平方米。

資產(chǎn)運營服務方面，上半年公司管理范圍內(nèi)全口徑資產(chǎn)運營收入約36.6億元，同比增長4.1%，EBITDA實現(xiàn)19.0億元，同比增長0.4%。

截至6月底，招商蛇口擁有的可出租物業(yè)總可出租面積約達685.54萬平方米，較年初增加37.89萬平方米，包含公寓、住宅、別墅、 寫字樓、廠房、商鋪及商業(yè)中心等多種業(yè)態(tài)。期內(nèi)實現(xiàn)出租收入25.30億元，同比增長1.97%，但總體出租率微降2個百分點至82.07%；此外，酒店收入錄得4.94億元，同比下降4.45%。

存量資產(chǎn)運營除了提供穩(wěn)定的營收和利潤來源，還能為房企撬動房地產(chǎn)融資新模式奠定基礎。2024年1月國家出臺經(jīng)營性物業(yè)貸款新政，包括龍湖、萬科、張江、大華、南豐等房企都獲批進行這一形式的融資。央企自然也不在話下，招商蛇口繼去年落地了經(jīng)營性物業(yè)貸款92億元之后，今年上半年再度落地經(jīng)營性物業(yè)貸款82億元。

在經(jīng)營性物業(yè)貸款以外，招商蛇口上半年新增公開市場融資31億元，票面利率均為同期行業(yè)最低水平；上半年綜合資金成本2.84%，較年初下降15個BP，保持行業(yè)領先水平。期末公司有息負債2332億元，較年初增長106億元，但實現(xiàn)了高息債務置換，同時債務久期得到拉長，一年內(nèi)到期的債務從年初512億元降至499億元，占比約21.40%。

而更值得關注的是永續(xù)債務結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。早在2021年6月底，招商蛇口的永續(xù)債規(guī)模約達280.62億元，在A股房企中排名第一，這種情況在近兩年得到改善，2023年底、2024年底永續(xù)債規(guī)模分別降至210.89億元、120.30億元。今年上半年，該公司再度償還62.33億元，截至期末永續(xù)債規(guī)模僅剩余57.97億元。

慮到永續(xù)債主要是以權(quán)益而非負債形式列入資產(chǎn)負債表，它的規(guī)模下降也導致招商蛇口的股東權(quán)益出現(xiàn)縮減。加上有息負債增加，這些因素使得招商蛇口期末的負債指標有所提升，其中剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率達到63.10%，凈負債率則較年初提升逾10個百分點至66.42%。

此外，由于銷售金額下降以及土地支出增加，招商蛇口經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量金額自2020年中期之后再度轉(zhuǎn)負，凈流出20.06億元。期末公司貨幣資金總額877.64億元，較年初縮減125.87億元，導致現(xiàn)金短債比降至1.30倍。在下半年，如何通過加大項目去化和減少經(jīng)營性支出，守住經(jīng)營現(xiàn)金流，也是管理層需要面臨的一大問題。