文/粵進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

最近，白云舊改巨無霸中建白云之星的預(yù)熱，讓黃邊這個(gè)板塊上了好幾波熱度。

而就在附近，有的樓盤，還是豪宅、準(zhǔn)現(xiàn)樓，卻悄悄降價(jià)了。

它就是定位為“白云新城豪宅新標(biāo)桿”的中海麓府。

這個(gè)項(xiàng)目，首開單價(jià)在6.8-7.8萬/平左右，而最近清棟特價(jià)降到4.8萬/平。

月均成交價(jià)上，CRIC數(shù)據(jù)也顯示，今年3月，中海麓府成交了21套，成交均價(jià)為6.09萬/平。

而在1月，項(xiàng)目的成交均價(jià)更創(chuàng)下開盤以來的低值，4.79萬/平。

與之形成對(duì)比的是，項(xiàng)目在2023年剛開盤的那幾個(gè)月，單月的成交均價(jià)能到7.4萬/平。

這個(gè)項(xiàng)目是中海地產(chǎn)在2022年5月拿下的。

那時(shí)候，土拍的熱度還未消退，中海付出的代價(jià)是27.2億 9%的住宅自持比例。

樓面價(jià)達(dá)到4.15萬元/平。

如果再這么降下去，中海麓府就要觸達(dá)樓面地價(jià)了。

中海麓府體量不大，占地面積2.5萬平方，建筑面積7.88萬平，容積率3.48。

小區(qū)僅4棟住宅，超高層，1#高40層，2-3#高44層，5#高41層，兩梯三戶。

底下規(guī)劃有1所12班幼兒園 1棟自持物業(yè)，總戶數(shù)四百多戶。

面積段主要有約126㎡三房、143㎡和170㎡的四房。

項(xiàng)目最早在2023年3月首開1、2棟，最早將于今年9月30日交房。

目前已經(jīng)處于準(zhǔn)現(xiàn)樓狀態(tài)。

中海麓府的位置并不算差，位于白云新城CBD中軸之上，緊鄰廣州設(shè)計(jì)之都。

要知道，廣州設(shè)計(jì)之都作為粵港澳大灣區(qū)規(guī)模最大的設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)集群，如今發(fā)展勢(shì)頭迅猛。

景觀上，對(duì)望白云山。

商業(yè)配套，隔壁步行十分鐘就是設(shè)計(jì)之都一期園區(qū)的大型商業(yè)中心時(shí)光匯。

五公里范圍內(nèi)，還有金鉑廣場(chǎng)、凱德廣場(chǎng)、萬達(dá)廣場(chǎng)等大型商業(yè)體。

交通上，距離地鐵2號(hào)線黃邊站，5、6百米左右；近機(jī)場(chǎng)高速、廣佛肇高速。

應(yīng)該說，項(xiàng)目在周邊規(guī)劃、配套、景觀、交通通達(dá)等方面，還是挺有優(yōu)勢(shì)的。

并且，整個(gè)小區(qū)已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)樓狀態(tài)，產(chǎn)品品質(zhì)各方面相對(duì)期房也更有確定性。

為什么確定性那么高的一個(gè)樓盤，還在降價(jià)？

原因，有很多方面。

首先一點(diǎn)，這幾年樓市下行，開發(fā)商為去化降價(jià)是大勢(shì)。

強(qiáng)如中海，也只能順勢(shì)而為。

可能是拿地價(jià)太高，加上都是大面積產(chǎn)品，上車門檻較高。

中海麓府的去化算不上好。

樂居財(cái)經(jīng)查了下廣州住建局?jǐn)?shù)據(jù)，目前，項(xiàng)目住宅已售套數(shù)214套，住宅未售套數(shù)256套。

據(jù)此的網(wǎng)簽去化率大概在46%左右。

而這，是一個(gè)已經(jīng)首開兩年的盤了。

另外，中海麓府不是新規(guī)產(chǎn)品，面對(duì)來勢(shì)洶洶的新規(guī)項(xiàng)目中建白云之星。

項(xiàng)目只有以價(jià)換量加快去庫存才是上策。

要知道，中建白云之星的首推面積段128、143、173、228平，客戶群體幾乎是跟中海麓府是重疊的。

面積段幾乎同等，中海麓府的使用僅有八成左右，而中建白云之星的使用率超100%。

體現(xiàn)在戶型上，中海麓府的126平只有三房。

中建白云之星的128平做到了四房。

從市場(chǎng)最近傳出的消息，中建白云之星的吹風(fēng)價(jià)5.3萬/平，上下浮動(dòng)10%，有機(jī)會(huì)4.8萬上車。

中海麓府能不急嗎？

而且，中海麓府的拿地價(jià)明顯站崗，降價(jià)空間是相對(duì)有限的。

中海麓府只能加快跑量了。

還有一點(diǎn)，作為豪宅盤的中海麓府，書包方面也存在不確定性。

項(xiàng)目自帶一所幼兒園，周邊有黃邊小學(xué)、培英中學(xué)、華師附中實(shí)驗(yàn)小學(xué)等。

但小區(qū)目前中小學(xué)不確定，后續(xù)需根據(jù)政策和地段劃分。

中海麓府的項(xiàng)目公司為廣州盛云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

這家公司成立于2022年5月，由中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司100%持股。

廣州盛云房地產(chǎn)的董事長為劉顯勇，經(jīng)理為郭良棟。劉顯勇目前也為中海發(fā)展副總裁。

相關(guān)公司：中國海外發(fā)展hk00688,湖南中海控股