山雨欲來風(fēng)滿樓。

4月15日，總理強調(diào)，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展仍有很大的發(fā)展空間，要進一步釋放市場潛力。

之后小作文再次刷屏。

說是接下來的救市，可能會從地方收儲存量房、推動城市更新、利率繼續(xù)下調(diào)幾個方面發(fā)力。

今年房地產(chǎn)的目標(biāo)是「穩(wěn)」，想實現(xiàn)這個任務(wù)，需要更強有力的措施。

目前政策端都是二線在搶跑，一線城市救市的風(fēng)，什么時候落地不好說。

但從市場端來看，進入二季度，深圳新房供應(yīng)要開始提速了。

01

近兩年深圳土地供應(yīng)持續(xù)收緊，整體上采用“嚴(yán)控增量”策略，使得新房庫存量不斷走低，目前全市消化周期已不足10個月。

看深圳今年一季度的新增供應(yīng)：

全市共有17個新房住宅項目拿證，合計推出6028套，環(huán)比上一季下降70.8%、同比降57.6%。

本季度供應(yīng)住宅房源最多的區(qū)域，主要在龍崗、寶安、龍華和光明4區(qū)，南山區(qū)則處于0供應(yīng)狀態(tài)。

再看二季度的新房計劃入市清單：

根據(jù)深圳官方公布的最新數(shù)據(jù)，二季度供應(yīng)迎來小高峰，全市計劃入市商品房項目共25個。

預(yù)計總供應(yīng)面積達(dá)108.23萬平方米，房源11427套，其中住宅項目23個，達(dá)98.78萬平方米、9820套。

對比第一季度的住宅供應(yīng)，增幅達(dá)六成。

該清單主要有幾個重點：

1、南山區(qū)計劃入市住宅項目3個，位于粵海街道深大旁、前海桂灣，主打改善。還有2個商務(wù)公寓產(chǎn)品，位于南頭和蛇口片區(qū)。

2、寶安區(qū)計劃入市項目數(shù)量最多，共7個，2800套房源。其中限購區(qū)4個項目、919套房源，非限購區(qū)3個、1881套。比較受市場關(guān)注的是寶中海景改善盤保利瑧譽府。

3、龍華區(qū)和龍崗區(qū)的供應(yīng)房源差不多，分別為1924套、1910套。

4、光明有3個項目，數(shù)量不多，但有2個是大盤，共1250套房源。

總體而言，深圳二季度計劃入市的商品房供應(yīng)明顯增加，整體樓盤素質(zhì)也有所提高，主要是核心區(qū)域放出了幾個改善項目。

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前幾天一位讀者過來做付費咨詢，深圳首套房，給兒子準(zhǔn)備的，預(yù)算500-600萬左右。

溝通時，他問了一個挺有意思的問題：

在房地產(chǎn)領(lǐng)域，最具迷惑性的財富陷阱是什么？

個人認(rèn)為是視覺溢價。

那些亮閃閃的大理石墻面、會發(fā)光的入戶大堂等，就跟霓虹燈似的，晃得人眼花繚亂，立馬就上頭了。

2008年至2016年，全國樓市出現(xiàn)分化，而深圳樓市正處于快速上升階段，這主要得益于深圳在經(jīng)濟上的快速發(fā)展。我們常說的買房信仰，實際上就是在這段時間漲出來的。
2016年開始，深圳樓市的整體行情是四年橫盤、三年大跌和兩年大漲，板塊價值出現(xiàn)分層。這一輪周期性的調(diào)整，自去年9月底起，核心資產(chǎn)已走出至暗時刻，并且價格開始往上走。
最近幾年，深圳的經(jīng)濟非但沒有走下坡路，那些優(yōu)質(zhì)企業(yè)反而還在變得越來越牛。

如果房子的位置好，這些“面子工程”是錦上添花。

如果房子的位置差，越是花里胡哨的外表包裝，人們越容易支付超出資產(chǎn)真實價值的認(rèn)知溢價。

因為，房子最值錢的是地段價值，其次才是樓盤價值。

光看樣板間里奢華裝修就掏錢，結(jié)果上千萬買了個郊區(qū)鳥不拉屎的大平層，這種是最坑人的。

所以在選房時，不要將感官刺激等同于資產(chǎn)價值，否則最終將淪為資本市場的反向指標(biāo)。

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過去二十多年，深圳房價起起伏伏，整體呈現(xiàn)出波動性上漲的態(tài)勢，大致可分為三個大周期。

2000年至2008年，期間中國有個標(biāo)志性事件，即2001年底中國正式加入WTO，在經(jīng)濟開啟騰飛的同時，全國房價迎來普漲。這時的深圳樓市，漲幅不算最出色。

對于擁有強產(chǎn)業(yè)的城市來說，大跌的前提只有一個，那就是短時間經(jīng)歷過大漲。

只要這座城市的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)還在，人口紅利沒有消失，就不用擔(dān)心其房價會一直下跌。

讓人真正難受的，永遠(yuǎn)都是那些因為各種原因而買錯房，或者沒有提前做好風(fēng)控的人。

俗話說，供需決定價格。二季度深圳新房預(yù)計供應(yīng)雖然環(huán)比大增，但整體仍是限購區(qū)新房少，非限購區(qū)新房多的局面。對于稀缺性較強的房子，依然值得長期持有；對于沒啥稀缺性的房子，依然要保持謹(jǐn)慎。

買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗。而缺乏經(jīng)驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當(dāng)然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。

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