人間四月天，多變的不僅僅是氣溫

按慣例來(lái)說(shuō)現(xiàn)在的市場(chǎng)應(yīng)該自然進(jìn)入流量弱化階段

也是這時(shí)候我想市場(chǎng)上的房東和購(gòu)房者都會(huì)好奇一些走勢(shì)問(wèn)題

比如掛牌變化、看房量變化

這些近期都有分享，今天我們就換個(gè)小切口去挑戰(zhàn)下不一樣的樓市真相

上海賣掉1套二手房要幾天

上海買到1套二手房又需要幾天

這兩個(gè)問(wèn)題分別對(duì)應(yīng)的是當(dāng)下市場(chǎng)里的房源成交周期、客源成交周期

翻看過(guò)往的成交記錄你會(huì)發(fā)現(xiàn)有的房子的成交周期是好幾年

也有的房子掛牌幾天就被秒掉

所以市場(chǎng)上的真實(shí)情況是怎樣

問(wèn)題不大，但對(duì)正在賣房的房東和看房的客戶可能有個(gè)參考

01

此刻上海一套二手房成交周期參考106天

展開(kāi)這個(gè)問(wèn)題之前我們搜索下市場(chǎng)幾類典型產(chǎn)品的成交周期

外環(huán)外品質(zhì)次新里有的盤(pán)成交周期在十多天

內(nèi)中環(huán)的學(xué)區(qū)房在這個(gè)4月的成交周期可以短到1個(gè)月內(nèi)

內(nèi)環(huán)內(nèi)老公房似乎成交周期相對(duì)較長(zhǎng)

但這些都是個(gè)例，全市呢

而這也是數(shù)據(jù)最難的地方，市場(chǎng)沒(méi)有成交周期數(shù)據(jù)

我們能看到的也是上面那種的成交個(gè)案，一度想放棄選題

沒(méi)想到前幾天找到鏈家關(guān)于自己成交記錄的跟蹤，這里面就重點(diǎn)提到成交周期

我在不同選題里都有提到鏈家70%的掛牌市占以及25%的成交市占，也是因?yàn)檫@些數(shù)據(jù)讓他的成交數(shù)據(jù)可以成為今天上海市場(chǎng)最大的樣本數(shù)據(jù)

而這也讓我們看到了106天的數(shù)字（從掛牌截至到下定，不包含網(wǎng)簽）

這是今年3月鏈家成交房源的平均成交周期也就是3.5個(gè)月

細(xì)化這份數(shù)據(jù)會(huì)有讓人焦慮的部分

房源成交周期數(shù)據(jù)分布有輕微的兩級(jí)分化

換句話說(shuō)這個(gè)3月的成交房源的成交周期分布大概率要么1個(gè)月內(nèi)、要么4個(gè)月起

而且你也看到了這不是3月這一個(gè)月這樣，而是市場(chǎng)一直以來(lái)的成交周期分布

所以你的房子已經(jīng)掛了多少天了

或者你已經(jīng)賣掉的房子是不是也是這個(gè)時(shí)間段賣掉的

價(jià)格上說(shuō)30天內(nèi)成交房源是貼合市場(chǎng)價(jià)甚至低于市場(chǎng)價(jià)房源

產(chǎn)品上說(shuō)30天內(nèi)成交房源更偏向小面積段房源

而30天這個(gè)數(shù)字也是值得房東重點(diǎn)關(guān)注的數(shù)字，下面會(huì)說(shuō)為什么

02

購(gòu)房客戶的平均成交周期在46天

對(duì)我們普通購(gòu)房者或者房東而言，成交周期似乎只有一個(gè)

但反觀客戶如果你能追蹤到TA從看房到最后下定金軌跡，就會(huì)知道客源成交周期

跟房源成交周期同口徑，鏈家也記錄了自己的客源成交周期

數(shù)據(jù)顯示，今天上海一位普通購(gòu)房者從看房到最后轉(zhuǎn)定前后大約需要45天(從看房到下定，不包括網(wǎng)簽）

遠(yuǎn)遠(yuǎn)短于房源成交周期，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)短于我們的常規(guī)概念

不排除客戶自己看好房后找到中介直奔房源，但大多數(shù)情況還是基于自身需求以及對(duì)板塊和小區(qū)的模糊了解后逐一看盤(pán)后做選擇后的全流程

跟房源成交周期一樣，我們進(jìn)一步細(xì)化這份數(shù)

你會(huì)發(fā)現(xiàn)客源成交周期是更偏短平快

它的占比重頭在30天以內(nèi)

這也是為什么01部分會(huì)說(shuō)30天是個(gè)值得關(guān)注的數(shù)據(jù)

我知道很多房東的掛牌節(jié)奏都是從高到低

如果客戶少我再慢慢降價(jià)賣，拉長(zhǎng)降價(jià)周期，將自己降價(jià)損失降到最低

但其實(shí)市場(chǎng)上的過(guò)半客戶是集中在30天內(nèi)完成戰(zhàn)斗

也許他的網(wǎng)簽過(guò)戶的時(shí)間這個(gè)周期的好幾倍，但他從看房到做決定的時(shí)間就集中在30天內(nèi)

理論上他會(huì)關(guān)注目標(biāo)范圍內(nèi)的所有新舊房源

但實(shí)際上他只會(huì)關(guān)注降價(jià)房源以及新上架房源

所以掛牌市場(chǎng)某種程度上存在2周-4周的黃金掛牌周期

為此我市調(diào)了部分深耕社區(qū)5年以上的資深中介

他們給到我的反饋有點(diǎn)沾邊，青浦萬(wàn)科天空城市附近的鏈家門(mén)店反饋?zhàn)铧S金的賣房周期就是掛牌后的兩周

他舉例萬(wàn)科天空之城海之洲，這里兩房戶型如果掛牌價(jià)貼近市場(chǎng)價(jià)530-540萬(wàn)，那出貨周期差不多在2周內(nèi)

所以對(duì)于真正想賣房的房東而言，掛牌節(jié)奏可能跟你想的不一樣

看上去穩(wěn)賺不賠的從高到低的賣房方法正好會(huì)因?yàn)楦邇r(jià)錯(cuò)過(guò)自己的黃金周期

之后除非價(jià)格很誘惑，否則客戶的關(guān)注順序還是新上房源-相對(duì)低價(jià)房源，最后用你的房源當(dāng)最后備選

03

而這篇我最想說(shuō)的還是它的走勢(shì)

當(dāng)數(shù)據(jù)從月跳到年的維度，你會(huì)看清眼下市場(chǎng)所處的情緒狀態(tài)

上面的成交周期還是在按月的維度跟各位分析

接下來(lái)我們放長(zhǎng)時(shí)間線到5年這個(gè)維度

你會(huì)看到眼下成交周期是處于一個(gè)不斷上升的狀態(tài)

高位是我們習(xí)慣形容這類數(shù)據(jù)走勢(shì)最貼切的詞

這也是為什么我們會(huì)一直體感上覺(jué)得房子不好賣、上車有點(diǎn)慢

聚焦下今年以來(lái)的數(shù)據(jù)走勢(shì)

首先你會(huì)看到一個(gè)不斷上升客戶成交周期，客戶開(kāi)始變得觀望

另外你還會(huì)發(fā)現(xiàn)房源&客源數(shù)據(jù)打架的現(xiàn)象

理論上這倆數(shù)據(jù)應(yīng)該保持高度正相關(guān)，但長(zhǎng)周期看才是同頻共振，短期看也存在博弈

就比如眼下，房源成交周期縮短的情況下，客戶成交周期卻在延長(zhǎng)

為什么

當(dāng)我輔助觀察房東的另一個(gè)行為也就解釋的通了

每月在掛房東中有部分房東會(huì)選擇調(diào)價(jià)，而降價(jià)房東占比在這個(gè)3月提高了（也是跟上述所有數(shù)據(jù)同口徑的掛牌房源里的調(diào)價(jià)數(shù)據(jù)）

于是市場(chǎng)形成自己的流動(dòng)閉環(huán)，一方面客戶成交周期拉長(zhǎng)，客戶開(kāi)始變得觀望

另一方面房源成交周期縮短的背后是降價(jià)房東占比的提升

而這也構(gòu)成了客戶觀望、房東加速離場(chǎng)的新一輪蓄水池效應(yīng)

04

很多次看房當(dāng)我站在高層俯瞰地面這些房屋的時(shí)候經(jīng)常會(huì)好奇，一套房流入市場(chǎng)多久才能賣掉這件事

苦于沒(méi)有權(quán)威數(shù)據(jù)跟各位分享

特別想做的一件事就是當(dāng)各位購(gòu)房者或者房東進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)候，您的眼前不僅僅有門(mén)店中介跟你說(shuō)的市場(chǎng)

也不僅僅有鄰居平時(shí)聊天跟你聊起的市場(chǎng)，更不僅僅是各類驚呼市場(chǎng)漲跌的文字

而是多一種今天這類文字的視角

就是當(dāng)你作為客戶進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)候，你的成交狀態(tài)其實(shí)比你想象中的要快

超50%客戶其實(shí)是在1個(gè)月內(nèi)結(jié)束戰(zhàn)斗的

而房東對(duì)這個(gè)數(shù)據(jù)要敏感的意義在于，作為新上架房源的初始“元?dú)狻绷髁棵媲?，你需?strong>把握住這黃金的兩周掛牌期

如果真的想出售，掛牌價(jià)制定邏輯不適合從高到底，而是市場(chǎng)價(jià)+適當(dāng)議價(jià)空間

越來(lái)越多時(shí)候市場(chǎng)在我們眼里不是鐵板一塊

觀察的角度的也不僅僅只有掛牌和成交，也有很多細(xì)微角度讓我們?nèi)?strong>反觀市場(chǎng)

而且很奇怪的一點(diǎn)是越是這樣的細(xì)微角度和反觀視角，越接近一個(gè)真實(shí)的市場(chǎng)

以上為正文，來(lái)自巧克麗麗

這是真叫盧俊公眾號(hào)的第6029篇原創(chuàng)文章