文/薇言

編輯/漁夫

來(lái)源/萬(wàn)點(diǎn)研究

2025年1月24日，日本央行決定將政策利率提高25個(gè)基點(diǎn)至0.5%，這是日本央行從2008年來(lái)最高利率水平，也是十八年以來(lái)最大的加息幅度。

加息過(guò)后的利率依舊可以稱(chēng)為超低利率，日本仍保持著寬松的金融政策。不過(guò)在川普關(guān)稅戰(zhàn)的影響下，日本政府正在考慮是否再次加息。日本央行打算在4月30日開(kāi)會(huì)，討論將0.5%的利率繼續(xù)上調(diào)以抑制通脹。

川普的沒(méi)譜加上日本經(jīng)濟(jì)缺乏新的增長(zhǎng)動(dòng)力，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)這兩年是沒(méi)戲了。但令民眾疑惑不解的是，連米都快吃不上的日本，房地產(chǎn)市場(chǎng)卻越來(lái)越火熱。

根據(jù)日本央行的統(tǒng)計(jì)，截至2024年9月底，房地產(chǎn)行業(yè)貸款未償還余額較上年同期增加5.6%，達(dá)124.1萬(wàn)億日元，增幅明顯高于整體經(jīng)濟(jì)未償還貸款余額3.1%的增幅。

盡管外界環(huán)境不斷變化，但貸款仍然持續(xù)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，沒(méi)有間斷，日本房地產(chǎn)像一個(gè)聚寶盆一樣，不斷地吸納各方資金。

從2020年開(kāi)始，日本全境特別是大城市的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高，東京、大阪的房?jī)r(jià)以年均15%-30%的漲幅沖向歷史高點(diǎn)，東京都心6區(qū)在進(jìn)入2025年后全部創(chuàng)下二十年來(lái)的新高，千代田區(qū)和港區(qū)在2025年1月二手房掛牌價(jià)首破2億日元。

資本紛紛涌入火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，三菱UFJ銀行打算出資300億日元成立一支房地產(chǎn)基金，然后通過(guò)外部融資的方式，使得這個(gè)基金三年內(nèi)的總投資額達(dá)到1000億日元，專(zhuān)門(mén)用于投資東京市中心辦公樓和住宅。

那么問(wèn)題來(lái)了，在全球經(jīng)濟(jì)面臨考驗(yàn)的今天，日本房?jī)r(jià)為何不斷創(chuàng)下新高？日本難道忘記了曾經(jīng)的傷痛、又開(kāi)始炒房啦？

日本房?jī)r(jià)暴漲背后的原因

20世紀(jì)80年代末，日本經(jīng)歷了全球矚目的房地產(chǎn)泡沫，東京地價(jià)在1986-1991年間年均漲幅達(dá)30%，核心區(qū)地價(jià)一度高達(dá)每平方米1.2億日元。泡沫破裂后，市場(chǎng)進(jìn)入長(zhǎng)達(dá)20年的調(diào)整期，直至2012年安倍推出安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)開(kāi)始放水，推動(dòng)日本經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。日本的房地產(chǎn)才重新開(kāi)始進(jìn)入上行通道。

2024年日元兌美元匯率跌至151，創(chuàng)38年新低，日本資產(chǎn)對(duì)海外買(mǎi)家相當(dāng)于打7折促銷(xiāo)。趁著日本國(guó)內(nèi)商品調(diào)價(jià)的空檔，大量外國(guó)人涌入秋葉原和銀座，買(mǎi)空了電子產(chǎn)品貨架也買(mǎi)空了LV的柜臺(tái)。而對(duì)于外國(guó)投資者來(lái)說(shuō)，日本央行將利率長(zhǎng)期維持在超低位，國(guó)際資本只需上演“借美元買(mǎi)日元資產(chǎn)”的經(jīng)典套利，便能躺賺利差。

日本作為發(fā)達(dá)國(guó)家和獨(dú)特的文化傳統(tǒng)本身就能吸引一批外國(guó)購(gòu)房者和投資者。在匯率和利率雙殺的疊加優(yōu)勢(shì)下，2024年外資對(duì)日房地產(chǎn)投資額達(dá)2.2萬(wàn)億日元，黑石、KKR等巨頭紛紛押注日本地產(chǎn)。

我們來(lái)算一筆簡(jiǎn)單的賬，一套價(jià)值1億日元的東京公寓，按照2021年匯率，110日元/美元來(lái)計(jì)算的話，需要支付大約90萬(wàn)美金，而按照157日元/美元的匯率計(jì)算只需要63萬(wàn)美元。

花更少的錢(qián)買(mǎi)到同樣的東西，怎么不讓人心動(dòng)。于是，大量的外來(lái)資金涌入東京和大阪的核心區(qū)。

日元貶值加上一視同仁的低利率，吸引了大量外國(guó)投資進(jìn)入日本房地產(chǎn)市場(chǎng)。日本國(guó)內(nèi)公司則在“白借錢(qián)”的誘惑下不斷拉高自身負(fù)債率，火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資重點(diǎn)，間接推高房?jī)r(jià)。

在大阪因?yàn)橛匈€場(chǎng)度假村的大餅，投資者蜂擁而入，造成周?chē)牡貎r(jià)一天一個(gè)樣，原本偏僻的地區(qū)成為最炙手可熱的板塊。東京的老舊房屋通過(guò)重建，單價(jià)從每平米不足百萬(wàn)日元飆升到兩百萬(wàn)日元。

據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所預(yù)測(cè)，2025年?yáng)|京都市圈新建公寓供應(yīng)量預(yù)計(jì)為26000套，比去年增加13.0%。除了越來(lái)越高的地價(jià)，建筑成本的上漲也是日本房?jī)r(jià)上漲的重要因素之一，鋼材和木材作為日本建房的主要材料，在近些年來(lái)價(jià)格不斷升高。背后的原因也和日元貶值有關(guān)，因?yàn)閷?dǎo)日元貶值雖提振出口，但也導(dǎo)致進(jìn)口能源的價(jià)格上漲。大家都知道日本本身資源匱乏，主要依靠進(jìn)口，原材料的上漲導(dǎo)致建筑成本增加40%以上。

追漲不買(mǎi)跌的普世心理，進(jìn)一步拉高了新建房屋需求。根據(jù)日本房地產(chǎn)協(xié)會(huì)于2024年10月進(jìn)行的“房地產(chǎn)投資者調(diào)查”，表示未來(lái)將積極投資房地產(chǎn)的受訪者比例仍保持在90%以上。

誰(shuí)才是這次暴漲的真正受益者？

那投資日本房地產(chǎn)是不是就是一項(xiàng)穩(wěn)賺不賠的項(xiàng)目呢？答案是否定的。

很多投資者特別是外國(guó)投資者，買(mǎi)下日本房產(chǎn)之后基本都是出租出去或者作為民宿托管。日本規(guī)范化的租賃市場(chǎng)是很多投資者敢于投資的信心來(lái)源之一。日本的商業(yè)地產(chǎn)租約通常為5到10年，保證金為6個(gè)月租金。住宅租賃時(shí)，租戶需提供連帶擔(dān)保人，押金是2個(gè)月的租金，退租時(shí)如果出現(xiàn)損壞需要支付復(fù)原費(fèi)。

看上去很美好，感覺(jué)只需要出個(gè)首付，在享受日本低利率房貸的情況下，坐著收租就好了。事實(shí)上，有些買(mǎi)到非核心地帶的投資者會(huì)發(fā)現(xiàn)房子根本租不出去，有些被日本的美景迷住，將房產(chǎn)買(mǎi)到北海道等旅游勝地的人發(fā)現(xiàn)，只有在旅游旺季房子才租的出去，平時(shí)根本無(wú)人問(wèn)津。

所以，有機(jī)構(gòu)直接總結(jié)出日本購(gòu)房三大定律，只買(mǎi)東京大阪、只買(mǎi)地鐵500米內(nèi)、只買(mǎi)次新塔樓。使得東京和大阪的房?jī)r(jià)突破新高，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)兩級(jí)分化，2024年?yáng)|京核心區(qū)高端公寓漲幅甚至超過(guò)30%，而北海道、九州等偏遠(yuǎn)地區(qū)漲幅不足3%，部分區(qū)域甚至下跌。難怪有人調(diào)侃：在日本買(mǎi)房就像吃壽司，銀座米其林和便利店飯團(tuán)看著都是米飯，價(jià)格差個(gè)零。

日本房?jī)r(jià)暴漲是事實(shí)，但千萬(wàn)要看清楚不是所有地方都在漲，我們可以在暴漲前面加上“僅東京和大阪兩大都市區(qū)”的定語(yǔ)，會(huì)更顯嚴(yán)謹(jǐn)。

與需要長(zhǎng)期持有房產(chǎn)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的房產(chǎn)所有者不同，日本房地產(chǎn)行業(yè)的上下游已經(jīng)在這場(chǎng)盛宴中分得一杯羹了。三井不動(dòng)產(chǎn)、三菱地所因?yàn)楹诵膮^(qū)高端項(xiàng)目推動(dòng)其股價(jià)不斷上漲，日本的房地產(chǎn)熱預(yù)計(jì)還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，作為利益體，日本的上市房產(chǎn)公司，肯定會(huì)放出更多的利好消息刺激其股價(jià)。

日本最大的房屋建筑商大和房屋工業(yè)營(yíng)收數(shù)據(jù)在近兩三年都非常好看。建筑巨頭鹿島建設(shè)的訂單排到2027年。因?yàn)槭召?gòu)美鐵失利和川普關(guān)稅戰(zhàn)而焦頭爛額的日鐵，從國(guó)內(nèi)市場(chǎng)獲得了安慰，日本鋼材漲價(jià)利潤(rùn)提升，趁機(jī)賺了不少。

還有一個(gè)大家可能都想不到的公司，也是這輪地產(chǎn)暴漲的受益者，那就是銀行。日本銀行業(yè)在房?jī)r(jià)暴漲周期中的核心盈利模式，源于日本央行加息帶來(lái)的存貸利差擴(kuò)大。存款利率存在滯后上升情況，形成“剪刀差”。2024年日本房貸平均利率從0.45%升至0.8%，而同期存款利率僅從0.01%微調(diào)至0.05%，利差擴(kuò)大至0.75個(gè)百分點(diǎn)。

各個(gè)商業(yè)銀行大賺特賺，以三菱日聯(lián)銀行為例，其2024財(cái)年第二季度凈利潤(rùn)同比飆升90%，全年凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)達(dá)到約112億美元，創(chuàng)歷史新高。瑞穗銀行測(cè)算，2024年兩次加息為其帶來(lái)超過(guò)5億美元的凈利息收入增長(zhǎng)。

如果說(shuō)商業(yè)銀行是在有本錢(qián)的情況下，依靠日本房地產(chǎn)大賺。那私募們的操作更加大膽，玩得那叫一個(gè)花，用日元貸款買(mǎi)東京房產(chǎn)，同時(shí)做空日元期貨，在杠桿的撬動(dòng)下，獲得超額利潤(rùn)。左腳踩右腳，在空中完成擊鼓傳花，完美再現(xiàn)美國(guó)次貸。

風(fēng)險(xiǎn)重重的未來(lái)

日本房地產(chǎn)市場(chǎng)在各個(gè)資本玩家的推動(dòng)下，走勢(shì)越來(lái)越“妖”，跟全球的大環(huán)境格格不入。那日本政府會(huì)出手控制嗎？從目前的情況來(lái)看，日本政府并沒(méi)有這個(gè)打算。即便知道現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在不合理性，但在全球經(jīng)濟(jì)下行的時(shí)候，熱鬧的房地產(chǎn)行業(yè)可以為更多人提供工作機(jī)會(huì)，刺激消費(fèi)。

毒液也是水，渴死前喝下去依舊能救命，何況還是有解藥的毒藥。如果哪天日本政府決定介入，想要為房地產(chǎn)降降溫，他們手中可打的牌有很多，都是大殺器，都是能救命的解藥。

首先房貸利率和房產(chǎn)稅的調(diào)整，可以直接影響整個(gè)行業(yè)。在1980年代泡沫時(shí)期，日本央行連續(xù)5次加息，將基準(zhǔn)利率從1989年的2.5%提升至1990年的6%，直接刺破房地產(chǎn)泡沫。另外泡沫時(shí)期日本政府要求銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款占比不得超過(guò)總貸款額的20%，并提高了首付比例。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，如果現(xiàn)在日本的房貸利率突破3%，邊緣區(qū)域低投資回報(bào)率的不動(dòng)產(chǎn)將會(huì)迎來(lái)拋售潮。

其實(shí)就算日本政府不出手，日本的房地產(chǎn)都很難持續(xù)的火爆下去，短時(shí)期的供需失衡只代表一時(shí)。那些蜂擁而至的國(guó)際投資很容易來(lái)的快、去的也快。遠(yuǎn)的不說(shuō)，就說(shuō)美聯(lián)儲(chǔ)鮑威爾要是真的雄起跟川普斗硬，宣布加息或者日元升值，套利資本將立馬拋售資產(chǎn)撤離。

而如果日元一直持續(xù)走低，實(shí)際建設(shè)成本不斷升高，可能會(huì)讓一大批中小建造商無(wú)力完成資金周轉(zhuǎn)，公司破產(chǎn)，勉強(qiáng)支撐下來(lái)的建造商只有提高報(bào)價(jià)，大幅度增加建造成本，造成市場(chǎng)失衡，形成面粉比面包貴的局面。

另外長(zhǎng)期來(lái)看，日本人口減少、少子化、年輕人對(duì)于買(mǎi)房興趣不高的趨勢(shì)不會(huì)改變。日本發(fā)達(dá)的公共交通和完善的基礎(chǔ)建設(shè)讓年輕人并不一定會(huì)為核心區(qū)域的高價(jià)房產(chǎn)接盤(pán)，在郊區(qū)居住并不會(huì)讓他們的生活大打折扣。

長(zhǎng)期在躺平文化熏陶下長(zhǎng)大的年輕人對(duì)買(mǎi)房沒(méi)有執(zhí)念，降低了房產(chǎn)的流動(dòng)性，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)而言，擁有良好的流動(dòng)性才算得上是優(yōu)良資產(chǎn)。時(shí)間越往后走，日本房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)性會(huì)越大。

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