在2025年一季度末，備受關(guān)注的廣州開年后首場土拍終于拉開帷幕。【肖文曉】--克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師由此可見，隨著近年宅地供應(yīng)增多，天河改善市場的競爭也日趨激烈。不過，相對于一般地塊，本次世界大觀地塊擁有市區(qū)罕見的低容積率優(yōu)勢，有助于打造低密的高溢價(jià)產(chǎn)品，我們不放拭目以待！

開拍前，多個(gè)城市新“地王”誕生的消息，給沉寂已久的廣州土拍市場增添了不少話題度。

原定于今日（3月31日）出讓的3宗涉宅用地，最終僅有兩宗地塊進(jìn)入了決賽圈并成功出讓，累計(jì)出讓金額16.88億元，總出讓用地面積4.69萬㎡。

其中天河區(qū)大觀路以東、奧體路以北AT1003008地塊，也是我們熟知的世界大觀四期地塊，在去年以因故終止后，由中國金茂以10.77億元成交金額，約4.73萬元/㎡樓面價(jià)（未扣除配建），溢價(jià)率約2.9%競得。

番禺區(qū)亞運(yùn)大道BD0210116地塊二期由廣州地鐵地產(chǎn)以6.1億元成交總價(jià)，1.1萬元 /㎡樓面價(jià)（未扣除配建）定向成交。

作為三宗地塊中掛牌總價(jià)最高的天河區(qū)黃埔大道以南AT091007地塊因故延期至一個(gè)月后出讓。

對于今天的地塊出讓結(jié)果，專家解讀如下：

一季度廣州土拍平穩(wěn)收官在預(yù)料之中。相比上海、杭州、成都等近期頻繁刷新地王、地市和樓市共振的熱點(diǎn)城市，廣州3月樓市呈現(xiàn)“一手平穩(wěn)，二手活躍”的狀態(tài)，在成交量環(huán)比雙雙回升的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)了同比連續(xù)6個(gè)月正增長，其中一手住宅同比小幅增長，二手住宅則恢復(fù)到去年四季度月簽過萬套的高位水平。

整體來看，第一季度廣州一共出讓了4宗涉宅用地，成交節(jié)點(diǎn)分別是在春節(jié)前的1月末和一季度的末尾，且均為國央企獲得，其中3宗底價(jià)成交，1宗溢價(jià)成交，相比過去三年第一季度僅有0-1宗宅地成交有所改善。相比于一些土拍頻出地王的熱點(diǎn)城市，廣州土拍供應(yīng)充裕，房企選擇豐富，因此整體表現(xiàn)也會(huì)更為平穩(wěn)。另外，與一些城市通過下調(diào)起拍價(jià)吸引更多開發(fā)商市場競爭不同，廣州土拍的起拍價(jià)較為謹(jǐn)慎，更多的還是與現(xiàn)時(shí)點(diǎn)樓價(jià)掛鉤，因此高溢價(jià)的情況較為少見。

根據(jù)此前公示的《廣州市2025年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，今年廣州計(jì)劃供應(yīng)139宗涉宅用地，其中包括主城區(qū)金融城、琶洲等核心板塊的優(yōu)質(zhì)宅地，這意味著廣州土拍在經(jīng)歷了一季度的小試牛刀之后，接下來將會(huì)逐漸發(fā)力，接下來有望吸引更多房企出手拿地。

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天河區(qū)大觀路以東、奧體路以北AT1003008地塊

卷土重來的世界大觀四期地塊，展現(xiàn)出了不一樣的“底氣”。

地塊與首次掛牌相比，容積率由1.8降至1.1，總建筑面積也由原來的3.72萬㎡降至約2.27萬㎡，起拍總價(jià)減少5.85億元，由此前的16.33億元降至10.47億元，起拍樓面價(jià)約4.6萬元/㎡（未扣除配建）。

克而瑞監(jiān)測到，與此前成功出讓的世界大觀前三期地塊相比，不僅各項(xiàng)指標(biāo)占優(yōu)，同時(shí)近十年來天河區(qū)第二宗供應(yīng)的容積率低于2的涉宅用地，僅次于去年在秋季土地大會(huì)亮相未供應(yīng)的廣氮低密度地塊，稀缺程度不言而喻。

配套方面，距離地鐵21號(hào)線大觀南路站直線距離約700米，周邊有廣東體育職業(yè)技術(shù)學(xué)院、廣東奧林匹克體育中心、優(yōu)托幫購物中心等配套。

加之在周邊大觀村舊改推動(dòng)下不斷煥新的城市界面，以及享受到同片區(qū)前三期的配套加持，確定性高。

正是在“優(yōu)渥”的先決條件下，在開拍前有消息稱，地塊吸引了越秀，金茂，建發(fā)，招商蛇口四家房企參與報(bào)名，四家房企依次出價(jià)一輪后，最終由中國金茂以微溢價(jià)率競得。

市場表現(xiàn)方面，克而瑞監(jiān)測到，地塊所屬的東圃板塊作為天河區(qū)的供求主力，數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，近一年東圃板塊商品住宅供應(yīng)面積20.05萬㎡，占全區(qū)的33%，成交面積21.67萬㎡，市場份額為44%，成交金額139.29億元。

從狹義存量結(jié)構(gòu)看，克而瑞監(jiān)測到，截至2025年2月底板塊內(nèi)120-140㎡以及160-200㎡合計(jì)存量約14萬㎡，占比達(dá)36%，去化周期均在25個(gè)月以上。

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番禺區(qū)亞運(yùn)大道BD0210116地塊二期

又名廣州新城二期地塊，而廣州新城一期，也就是廣州地鐵·瓏曜上城，已經(jīng)于近日開放了展示區(qū)。

項(xiàng)目配建的36班九年制公立學(xué)校，還在3月21日正式官宣引入廣外附屬廣州新城學(xué)校！

至于產(chǎn)品方面，項(xiàng)目主推建面約73-130平全南向4/5空間兩廳兩衛(wèi)設(shè)計(jì)，均為超高使用率新規(guī)戶型。

此次出讓的二期地塊，總建筑面積5.5萬㎡，起拍總價(jià)6.1億元，成交樓面價(jià)1.1萬元/㎡（未扣除配建）。

出讓公告中明確提出競買人或聯(lián)合競買人之一須具有地鐵線網(wǎng)建設(shè)、運(yùn)營、管理經(jīng)驗(yàn)。根據(jù)該條件，由廣州地鐵地產(chǎn)定向競得。

地塊距離地鐵三號(hào)線石碁?zāi)霞s600米，在廣州地鐵地產(chǎn)TOD4.0的設(shè)計(jì)理念加持下，串聯(lián)廣州各大CBD,業(yè)主出行效率極大提高。

商業(yè)配套上，周邊有金龍城財(cái)富廣場，加之一期配建約4000方商業(yè)，能滿足日常生活需求。

隨著二期地塊的加入，規(guī)劃中的廣州新城已初具雛形。

在市場表現(xiàn)上，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，地塊所處的石基板塊近一年商品住宅供應(yīng)面積1.67萬㎡，成交面積13.63萬㎡，占全區(qū)11%，成交金額33.64億元。

庫存方面，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，截至2025年2月底受板塊內(nèi)超級(jí)大盤亞運(yùn)城的影響，其庫存面積29.14萬㎡，去化周期26個(gè)月，去化壓力顯著。

一個(gè)月后，廣州還有五宗地塊即將開拍，結(jié)果究竟如何？