假期還關(guān)注房子講實(shí)話有點(diǎn)掃興

但沒(méi)想到的是像我這樣掃興的人還不少

這幾天跑售樓處那幾個(gè)在市場(chǎng)叫的響的盤(pán)簽到處都排起了小長(zhǎng)龍

經(jīng)常會(huì)覺(jué)得市場(chǎng)太大總有你想不到的地方

最近的二手市場(chǎng)也是這樣

原本并不期待的4月二手成交愣是在各位出發(fā)前夜放出破2萬(wàn)套的消息

4月自帶下滑的標(biāo)簽，去年如此，前年4月更是近兩年房?jī)r(jià)調(diào)整的“起始段”

加上沸沸揚(yáng)揚(yáng)的貿(mào)易戰(zhàn)，所以這個(gè)4月的成交我原本不想看

但沒(méi)想到最后還是走出了2萬(wàn)套的成績(jī)

而且走勢(shì)非常有意思

這個(gè)假期如果你玩累了可以來(lái)撩一眼，看完也許更加了解今年樓市

01

4月成交有點(diǎn)反常

4月前10天的網(wǎng)簽量是6052套，環(huán)比3月1-10日下滑了35%

所以站在月初甚至整個(gè)4月你很少會(huì)聽(tīng)到市場(chǎng)關(guān)于成交熱的消息

這里面有清明節(jié)的影響也有其他因素，總之按這個(gè)降幅4月成交應(yīng)該在1.6萬(wàn)套

但從中旬開(kāi)始，對(duì)應(yīng)降幅不斷收窄

從工作日到周六日尤其月末周六4月26日單日網(wǎng)簽1419套，直至追平2萬(wàn)套

這一追也追出了2021年以來(lái)最好的4月

逆勢(shì)放在人身上是勵(lì)志，放在市場(chǎng)身上就多少有點(diǎn)反常

不過(guò)反常里你好像更能看到些真相

我們從4月初說(shuō)起

4月初我們就曾預(yù)估過(guò)4月二手成交在2萬(wàn)套

預(yù)估的邏輯是去年9月新政后市場(chǎng)每月同比前一年同期漲幅穩(wěn)定

以及每年3月-4月之間的同比平均在27%左右的波動(dòng)

灰色部分為特殊年份波動(dòng)，未計(jì)入平均值計(jì)算

這兩個(gè)數(shù)據(jù)精準(zhǔn)卡在了2萬(wàn)套

你會(huì)發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)本身就存在波動(dòng)規(guī)律，規(guī)律仰仗的就是市場(chǎng)背后的需求結(jié)構(gòu)，比如每月的新晉落戶和新滿2年的剛需以及市場(chǎng)更為龐大的置換人群等

其次更為重要的也更為真實(shí)的

你會(huì)看到今天市場(chǎng)需求的剛性

就即便4月成交先抑后揚(yáng)，看似跟過(guò)去兩年的4月同樣的節(jié)奏

但最后它依然能兌現(xiàn)市場(chǎng)從去年9月延續(xù)到今年3月的需求“增量”

而且是承接上月的額定兌現(xiàn)

即便4月上旬下滑35%，但4月依然能跑贏2萬(wàn)套

02

有多剛呢

要知道今年4月要考慮的影響因素不僅是市場(chǎng)，還有中美貿(mào)易戰(zhàn)

4月4日開(kāi)始中美貿(mào)易戰(zhàn)正式上升到媒體戰(zhàn)層面

此后近一周的時(shí)間這都是大家茶余飯后討論的話題

貿(mào)易戰(zhàn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)的影響所有人看法不同

如果你去問(wèn)普通購(gòu)房者他最大的反饋可能是我再等等看吧

如果你去問(wèn)二級(jí)市場(chǎng)投資人這類相對(duì)專業(yè)角色，他們會(huì)認(rèn)為貿(mào)易戰(zhàn)到樓市中間還得經(jīng)歷大型制造業(yè)、產(chǎn)業(yè)人群收入、服務(wù)業(yè)等環(huán)節(jié)最終才傳導(dǎo)到樓市，中間至少還得經(jīng)過(guò)大半年甚至更久

但無(wú)論貿(mào)易戰(zhàn)是否直接作用于房地產(chǎn)，貿(mào)易戰(zhàn)最直觀影響就是一個(gè)，預(yù)期

當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期受到影響的時(shí)候從看房到下定都會(huì)受到影響

所以有不少中介會(huì)感覺(jué)到4月上旬看房的人一下就少了很多

只是不確定是4月的影響還是貿(mào)易戰(zhàn)的影響

而這也是4月數(shù)據(jù)讓人意想不到的地方

因?yàn)閺母暧^的數(shù)據(jù)層面看，4月4日之后去掉清明節(jié)假期

看房人數(shù)只在4.7-4.13這周微微下調(diào)，然后又很快在4.14-4.20這周即刻反彈

上海鏈家看房人數(shù)

此后該干嘛干嘛，該看房看房該下定下定

這也讓月初我們預(yù)估的兩萬(wàn)套數(shù)據(jù)完全不受影響

03

市場(chǎng)背后的剛性需求到底來(lái)自哪里

4月市場(chǎng)里的剛性需求有這樣幾個(gè)方面

首先是來(lái)自3月的外溢網(wǎng)簽

本身3月就是成交旺季，另外3月的學(xué)區(qū)需求也會(huì)影響4月

像七寶、濰坊、張江這些板塊還是會(huì)有學(xué)區(qū)房單子落地

其次就是放開(kāi)限購(gòu)后的“增量需求”

這份需求從去年9月到12月讓成交量保持在月均破2萬(wàn)套的水準(zhǔn)，也讓今年3月的二手房網(wǎng)簽來(lái)到接近3萬(wàn)套，2021年以來(lái)最好的3月

同樣的這份增量不會(huì)到4月戛然而止

截至到今天單身購(gòu)房人群依然成為各大中介門(mén)店的重要成交力量，中介的購(gòu)房客群里接近1/3的存在

不過(guò)對(duì)4月影響最大的可能還不是上面兩點(diǎn)，而是拆遷

東安新村那一片、天平路街道附近、華山路附近的中介門(mén)店最近應(yīng)該都接待過(guò)這樣一類需求

就在這些小區(qū)附近、總價(jià)300-400萬(wàn)、一樓二樓這樣的低樓層

他們就是來(lái)自附近的拆遷戶

都是長(zhǎng)久居住在附近的本地人，拆遷之后也選擇在附近購(gòu)買(mǎi)

他們有的是從去年年中拆遷有的去年底，不過(guò)這個(gè)3-4月是拆遷款到位的時(shí)候

而這類群體還比較壯大，我同事統(tǒng)計(jì)了2025年徐匯區(qū)部分拆遷計(jì)劃的涉及戶數(shù)

可想而知東安新村、天平路、華山路附近拆遷涉及戶數(shù)

這對(duì)于2萬(wàn)套體量的月成交而言值得提上一筆

也是這時(shí)候你會(huì)看到城中村改造這件事

它對(duì)于市場(chǎng)的供給和需求端的影響，短時(shí)間內(nèi)尤其是需求端更是如此

04

這也是為什么現(xiàn)在的價(jià)格越來(lái)越難談

這段時(shí)間成交的客戶你會(huì)發(fā)現(xiàn)他們的成交談判周期都格外長(zhǎng)期

一個(gè)想著市場(chǎng)好了，我為什么還要降價(jià)

一個(gè)想著三月過(guò)去，這市場(chǎng)不就應(yīng)該砍價(jià)么

而這刀難砍的原因是現(xiàn)在不少房東已經(jīng)是2020年入場(chǎng)房東，他們的房子不僅滿二還可以滿五，可以掛牌同時(shí)又是高位站崗

我賣房就賣房，干嘛要賠本，還賠那么多

所以現(xiàn)在房東的思維進(jìn)入到，要么我的底價(jià)，要么轉(zhuǎn)租賃

最后剛性需求背景下，議價(jià)空間是收窄的

市場(chǎng)的分水嶺往往不是一日或者一周，而是長(zhǎng)達(dá)幾周甚至幾個(gè)月

而眼下最大的那個(gè)分水嶺是房東底線思維pk客戶的底價(jià)思維

這是4月市場(chǎng)焦灼的地方

所以接下來(lái)租賃市場(chǎng)的房東倒是可以提起精神，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不僅有來(lái)自保租房的、還有轉(zhuǎn)租賃的二手房

05

某種程度上今年的二手市場(chǎng)氛圍開(kāi)始定型

很多時(shí)候你會(huì)發(fā)現(xiàn)站在月初可以看到月末的成交、站在3月能看到4月成交

有些成交數(shù)據(jù)的背后確實(shí)存在結(jié)構(gòu)這件事

越大的市場(chǎng)這類結(jié)構(gòu)越明顯

而我們時(shí)時(shí)刻刻需要做的一件事是觀察結(jié)構(gòu)之上的變量

眼下最大的結(jié)構(gòu)就是上海購(gòu)房門(mén)檻降低帶來(lái)的需求增量

最大的變量就是類似貿(mào)易戰(zhàn)這樣的黑天鵝事件

目前看下來(lái)剛性需求還比較強(qiáng)韌

站在這個(gè)5月對(duì)于今年接下來(lái)的樓市有些答案已經(jīng)搬上牌桌了

以上為正文，來(lái)自巧克麗麗

這是真叫盧俊公眾號(hào)的第6054篇原創(chuàng)